聊聊Dundas这个区吧

lee3star

这个区的房子在悉尼比较起来算是便宜的。没有去看过，倒是听说这样那样的传闻：

1） 这个区是福利房区，穷人太多，治安不好
2） 这个区有洪水危险
3） 这个区房子一边比另一边贵10万
4） 只有一辆火车，半小时一次，交通不方便

希望能听听住在Dundas的同学或者对该地区比较了解的同学给出些客观的意见。

先谢了 ！

sh-boy

地势比较低

by the way搂主，旁边的dundas valley则么样？？

Lawlite

Dundas位於雪梨市中心以西約18公里半徑處﹐並且﹐由於在Parramatta河北岸﹐於是一般視之為北區大市場的一部份。

在Dundas周圍﹐東側是Ryde大區﹐西為Parramatta大區﹐此二者都發展迅速﹐並且不斷有高技術或IT行業的公司來此二地落戶。Dundas以南和北方﹐分別是Granville-Silverwater工業區和Epping工業及商業混合區。

所謂“工業區裡的綠洲”﹐基本上分佈在Dundas﹑Oatlands﹑Telpoea以及Dundas Valley這幾個自南向北毗連分佈的城區﹐其中﹐華人住戶較多的就是Dundas.

Dundas的地理位置﹐決定了它的住戶在向周圍尋找工業領域就業時較為方便。並且﹐隨著周邊工業區﹑商業區的不斷發展﹐Dundas的住宅區吸引力將水漲船高。特別是當周圍地區地皮日益緊缺之勢頭不斷上昇時﹐Dundas的house就更受青睞了。

目前來說Dundas的物業以house居壓倒性多數﹐但某些地方已開始了再發展﹐即拆掉老舊house改建住宅樓﹐而且﹐樓宇外觀上款式不俗。這意味著Dundas已經出現了新的市場需求壓力。

該區目前來說有待改善的是鐵路。眾所週知﹐Dundas鐵路是Auburn-Granville之間的一條北向支線。並且﹐一直延伸到Carlingford。此線在目前仍然是“單行線”﹐只有一條軌道﹐而無雙向軌道﹐於是火車只能“直來直去”﹐交通的便利性受到限制。

紐省政府計劃中的Parramatta-Epping-Chatswood連線不久前被減掉了一半﹐就是說﹐先建設Epping-Chatswood連線﹐何時建設Carramatta-Epping連線﹐將來再說。而Dundas﹐正巧就在“將來再說”這部份大約中段的地方。然而這一情況對買家來說﹐卻不是壞消息﹐而是好消息。何以見得呢﹖

首先﹐如果此部份也被宣佈說﹕按計劃正常啟動改造工程﹐那麼﹐包括Dundas在內的沿線各區之房價有可能迅速泡沫化﹐致使買家投資壓力上昇。而今﹐此線暫時按兵不動﹐泡沫化壓力消失﹐這對買家入市是顯然的好消息。結果﹐趁虛而入者不乏其人。

其次﹐長期來看(比如未來10年內)﹐此線恐怕非改造不可。原因是﹐紐省政府已經開始了省府西遷Parramatta的宏大計劃﹐並且﹐矢志將Parramatta建設成與雪梨內城區相比美的“第二個雪梨CBD”。如果一切按計劃進行﹐那麼城市化膨脹迅速的Parramatta﹐就必然在經濟﹑交通等方面有不斷上昇的壓力要求疏通Parramatta-Epping鐵路連線。退一步說﹐即便省府西遷進展不順﹐Parramatta和Epping兩區自身的發展目前已經走上了健康上昇的道路﹐於是在未來仍會對此連線有所訴求。

可見﹐鐵路問題帶給“綠洲”一線這樣的作用﹕由於暫時不建而使物業價格在短期內不致於泡沫化﹐有利於買家入市。另方面﹐由於遲早要建而使未來的泡沫化壓力變本加利﹐有利於賣方屆時大進一票。

Dundas的房價在一些朋友的想像中是“便宜”的﹐並且﹐還會想像“至少比Parramatta要便宜吧”。然而﹐想像不等於現實﹐現實卻是另一種說法﹐在任何可比較方面Dundas的房價都超過了Parramatta﹐某些方面甚至超過的幅度不小﹗ Parramatta幾乎在政治﹑經濟﹑交通﹑人口等所有方面﹐都足令Dundas無法追趕也不可能趕得上。而Dundas﹐一個安寧而又遠比Parramatta弱小的城區﹐卻在房價上高於前者。如此下去﹐可能會出現一個有趣的現象﹕只要Dundas保持其“工業區裡的綠洲”這一市場形像不變(包括該區house的低密度)﹐那麼周圍地區越是發達﹐就越會使Dundas坐收其利而保持領先的房價。此種現象應驗了房地產學上的“反差性高價區” 之說。這就是﹐周圍越來越都市化﹑城市問題與日俱增﹐結果﹐使其包圍的一片自然情調保持良好地區的房價﹐反而高於周圍。

Dundas街頭的亞洲居民時有可見。該區的海外出生者人數中﹐排名第二和第三的分別為香港移民和中國大陸移民。看來﹐華人買家對名不見經傳的Dundas是深知其增值潛力的。當地還有一家中文補習學校給Dundas以中文的地名“登打士”──譯得有些拗口﹐但看得出華人居民喜歡此區。


此區為一純粹的居住區﹐火車站周圍有幾家小鋪子﹐區內有一所公立學校。主要的消費及服務場所﹐均在周圍的地區



“Dundas”一名形成於大約200年之前。神職人員S.Marsden(1764-1838)於1796年在此獲得此封地100英畝﹐並稱之為“Dundas Farm”﹐目的在於紀念老家倫敦的一位“住家部首席秘書”H. Dunds(1791-94在職)。



白人進入Dundas最早在1791年﹐不過當時這裡沒有地名。最早的進入者是一批刑滿釋放人員﹐殖民政府封給了他們大小不等的土地(30-50英畝)﹐由於發展的不錯﹐這裡開始活躍﹐並且出現了早期的土地交易。

1861年﹐這裡設立郵局﹐但地名卻幾經更疊。例如﹐曾被叫作Pennant Hills(1861年)﹑Field of Mars(1867年)。直到1890年﹐才正式採用“Dundas”作為該區地名。這樣﹐形成於1796年的地名拖了近一個世紀才得以確定。然而﹐火車站在1896年4月20日開張時﹐站名卻是“Kissing Point Road”﹐1901年8月1日﹐此個累贅而又奇怪的站名﹐終於被改成“Dundas”。

1830至1860年代﹐這裡是雪梨的水果之園﹐當時這裡桔子出了名。但後來﹐一場連續近7年的旱災使果樹盪然。1902年至1905年﹐隨著鐵路的開通這裡發展加快﹐土地紛紛被分割出售﹐形成一個住宅區。尤其是風景優美的Dundas Valley﹐大量原始森林被放倒﹐變成了公路和住區。1950年代﹐這裡曾是雪梨頗有知名度的房地產熱點城區。

1889年﹐Dundas曾設立了自己的地方政府。但在1948年﹐此地方政府撤制﹐並且併入了Parramatta。20世紀下半葉﹐周圍大片地區走向工業化﹐大小廠房遍地開花。然而﹐Dundas本身含(Dundas Valley)卻倖免於難﹐優美的綠色以及平和的寧靜保持至今。

lee3star

谢谢楼上两位的回答

Dundas Valley我也不知道怎么样。只觉得完全没火车太不方便了。

还是希望听听住在那儿的同学的意见。

美讶

try ermington.

lee3star

老大，给点details

美讶

i think it is better than dundus valley.
i lived in ermington for 1 year when i was a student. it's ok la......

黑山老妖

I think ermington is not as good as dundas.

美讶

they are both so so.

lee3star

warning: be specific, otherwise big brother will give you one point!

呵呵,just kidding啦

我的角度主要是以下几点：
1） 房价（house）要相对偏低
2） 尽量有铁路线，交通方便
3） 居民稳定安全，不要是穷人区或者中东人区
4） 没有什么山洪水涝之类的危险

黑山老妖

原帖由 美讶 于 2007-6-20 16:23 发表
they are both so so.

totally agree with this one.

美讶

1） 房价（house）要相对偏低-----yes
2） 尽量有铁路线-----yes，交通方便---------er.....
3） 居民稳定安全，不要是穷人区或者中东人区-------i found they are almost the middle class living at Ermington
4） 没有什么山洪水涝之类的危险 -------not such problem ,Ermington.

thats all my opinions.........BTW, you can have Olympic park view as living at Ermington
but there is not so much stores or shops. not convenient!

lee3star

come on,不是在评选悉尼最好的区，老大。无非就是矮子里面选高点儿的。 给点建议吧。

黑山老妖

原帖由 lee3star 于 2007-6-20 16:24 发表
我的角度主要是以下几点：
1） 房价（house）要相对偏低
2） 尽量有铁路线，交通方便
3） 居民稳定安全，不要是穷人区或者中东人区
4） 没有什么山洪水涝之类的危险  

1.cheap for a reason
2. transport is okay if you are working at Parramatta. To city is a bit of pain going through victoria road. In the morning there is a train going directly to city but generally train is useless.
3. definitely 穷人区. Ermington too.
4. be careful with flood risk. that's why one side is 100K more expensive. some areas in dundas is very low.

黑山老妖

why not consider westmead?

lee3star

原帖由 黑山老妖 于 2007-6-20 16:32 发表


1.cheap for a reason
2. transport is okay if you are working at Parramatta. To city is a bit of pain going through victoria road. In the morning there is a train going directly to city but gen ...

行，听您的意思，这个区是没什么 长处了。看来在悉尼要圆个house梦还真不容易

lee3star

原帖由 黑山老妖 于 2007-6-20 16:34 发表
why not consider westmead?

Westmead 去过，我孩子上个月就在westmead private出生的。 离parramatta也不远。只是我在north sydney上班，是否也有点太不方便了？

老猫

Epping , Marsfield , or Eastwood look like better than Dundas?

lee3star

原帖由 老猫 于 2007-6-20 16:39 发表
Epping , Marsfield , or Eastwood look like better than Dundas?

大概平均贵200k吧，我说house

fenghuo

you can also try honrsby

yyebo

原帖由 lee3star 于 2007-6-20 16:37 发表


Westmead 去过，我孩子上个月就在westmead private出生的。 离parramatta也不远。只是我在north sydney上班，是否也有点太不方便了？

Western线有快车到north sydney，也可以考虑？

lee3star

原帖由 fenghuo 于 2007-6-20 16:51 发表
you can also try honrsby

对，听说Hornsby不错。不过实在没什么概念。买东西方便吗？不知道那儿的3房600sqm的house卖多少米。

黑山老妖

原帖由 lee3star 于 2007-6-20 16:37 发表


Westmead 去过，我孩子上个月就在westmead private出生的。 离parramatta也不远。只是我在north sydney上班，是否也有点太不方便了？

一班火车就到了。westmead所有火车都去north sydney的。

lee3star

true，感觉westmead印度人偏多，是不是啊？

黑山老妖

原帖由 lee3star 于 2007-6-20 17:10 发表
true，感觉westmead印度人偏多，是不是啊？

印度人不少，中国人也不少。
westmead的好处就是是一个火车大站，有快车。离parramatta近。有医院。
parramatta的未来规划会有大扩展（好几个政府部门搬到那里），员工可能就会住在附近，有利房价上升。

fly_cat

hornsby比dudas平均贵100k吧，house

lee3star

原帖由 黑山老妖 于 2007-6-20 17:30 发表


印度人不少，中国人也不少。
westmead的好处就是是一个火车大站，有快车。离parramatta近。有医院。
parramatta的未来规划会有大扩展（好几个政府部门搬到那里），员工可能就会住在附近，有利房价上升。

谢谢，这个分析比较诱人

flydove2002

我也有同样的疑问，dudas和ermington到底哪个好。ermington好像离city更近一些，dudas有一个单轨铁路。另外我还想知道dudas哪一部分贵10万呢？

liquidator

住到那边可能是要求地大一些，有点景，别太乱，应该ermington稍好。

lee3star

理解楼上的需求，在悉尼要做到这点比墨尔本的确是难那么一点点。多和黑山老妖他们学学投资吧。等投资回报够了一次性买个dream house