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[地区选择] strata与房子质量的关系，另问special levies [复制链接]

发表于 2012-8-18 12:43 |显示全部楼层

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本帖最后由 fionastar 于 2012-8-18 13:57 编辑

本来不想发帖问的，但是实在查不到别的资料，也不可能一一的买strata report来看，还是忍不住来问问看
waitara的 apt很多，普遍每季度的strata都在900以上，10xx，11xx不在少数。房子的价格因此不贵。想问这样的没有任何设施（除了电梯，游泳池健身房桑拿统统没有）的apt，也不是很高层的，为何strata那么离谱。一定是因此质量有问题吗？那900多的和1100多的，面积和年份各方面条件都差不多的情况下，是否意味着1100多的问题就更加严重更加多？

又比如说，一些townhouse，隔壁差不多的那栋是450，这栋是550，也是没有任何设施和小区，面积年份也差不多，是否可以大致认为，贵物业费的那栋，质量不如便宜物业费的那栋好？

另外，除了 strata levies以外是不是还有special levies？搞不清这两者的关系。如果有重大维修，sinking fund的钱是来源于哪个？

mercer80

皮靴族

发表于 2012-8-20 14:35 |显示全部楼层

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Top 5 Expense in Strata living in a big Complex
1. Electricity
2.building Insurance
3.Water fee.
4.Building caretaker's administration fee
5.Lift Matenance or Fire inspection

我认为strata 高，质量好不好应该联系不大。关于质量维修问题，倒是Strata Report 可以给你很好的信息。估计200-300就可以那到了。买apartement 和units 最好做一下。

Townhouse 因为一般是small complex, 所以以上top 5 的Strata 花费是相对要小很多的。所以便宜。

sPecial Levies, 是因为Budget 做的不好，由于一些突发性的维修或问题发生了，在Strata 的admnistration fund 里面钱不过用了，所以要想个个住户收 Special Levies to cover the expense.

Sinking fund has very special criterion to use it. Usually, it has been planed for 10 to 15 years in Strata planning when the building is settled. Such as the external wall painting belongs to sinking fund expenditure category.

Hope it help

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sodium

钻石靴族

发表于 2012-8-20 15:50 |显示全部楼层

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Sinking fund能左右管理费的好坏，如果account剩下少于多少多少万房主就要补血，如果原先的sinking fund非常合理那管理费里就暂时没了sinking fund而且account通过存在银行的利息和小投资变肥了。

pangpang

白金靴族

发表于 2012-8-22 22:15 |显示全部楼层

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有的是因为之前收少了, STATA没有什么可支配的钱, 就提高STARTA FEE
我有个投资房, 买之前STRATA只要不到$200pq, 我买了没多久就涨到$380
不过自那以后, STRATA翻新公共区域, 加了ONSITE CARETAKER, 整个面貌提升了, 房主就容易提高房租, 也容易找到房客了.

流浪 - 流动的浪漫
地球村体验之旅，每日进行中...

pangpang

白金靴族

发表于 2012-8-22 22:17 |显示全部楼层

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我的那家STARTA取消了SINKING FUND, 所有费用从STARTA FEE里出.

Q_ma

银靴族

发表于 2012-8-23 00:12 |显示全部楼层

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让Agent出一个做Strata research的授权信给Strata公司，你拿着就可以去申请做Strata research
自己去做最低30刀可以搞定了，律师做要300

买apartment之类，这个还是很有必要做的

珍爱

Q_ma

银靴族

发表于 2012-8-23 00:16 |显示全部楼层

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special levy也要看是出于什么项目的
一般是大型事故维修，如建筑结构问题，漏水等就比较麻烦了
如果是为了公共区域整修翻新，还是可以接受的

singking fund有些公司收有些不收，收的么就是属于防范于未然的，万一需要额外费用时就动用这块基金

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珍爱

Billydidi

木屐族

发表于 2012-8-23 00:18 |显示全部楼层

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学到知识了

mxgong

银靴族

发表于 2012-8-23 02:39 |显示全部楼层

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Q_ma 发表于 2012-8-22 23:12
让Agent出一个做Strata research的授权信给Strata公司，你拿着就可以去申请做Strata research
自己去做最低 ...

请问还有哪里可以出STRATA RESEARCH 的授权信啊。

一般AGENT 不会给你出吧。

情何以堪

Q_ma

银靴族

发表于 2012-8-23 17:52 |显示全部楼层

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Owner 或者agent出
你是要买房子的人，agent不出给你给谁啊

年轻时代

头像被屏蔽

禁止发言

发表于 2012-8-23 20:02 |显示全部楼层

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mxgong 发表于 2012-8-23 01:39
请问还有哪里可以出STRATA RESEARCH 的授权信啊。

一般AGENT 不会给你出吧。 ...

该花的不要省。200多一份报告而已

自己去查的话，一般每小时收费+复印费用。虽然整体是便宜了，但是机会成本大。并且不熟的人也看不明白。

签名被屏蔽

something110

银靴族

发表于 2012-8-23 20:33 |显示全部楼层

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简单回答一下：一般的strata levies包括管理费，维修费、电费、水费和养护费（打理园艺、清洗垃圾桶什么的）和sinking fund，。
special levies是指有重大维修，sinking fund里面没有足够的钱来用，就要和ower开会商量征收了。
一般来讲，strata levies和房子质量关系不是特别大，因为这边的房子质量都不错，不一样的主要原因就是日常开销大（譬如租客经常损坏公共设施）和是否有好的strata manager,遇到好的strata manager可以省很多钱。
一般来讲好的strata manager，会很用心的帮助ower打理物业，譬如选择性价比高的园艺公司和清洁公司，而且能合理安排冬天夏天的园艺打理周期（夏天频率肯定高些，冬天低些）等等。
相对来讲，出租率高的APT物业费高于自住率高的APT。