投资房的税问题

一天

请问一下高人，现在住的房子月底就变成投资房子，但是要维修很多东西，是房子已经在market上了，所有花费就可以抵税，还是要等到有人进来住的时候才可以，谢谢，加分的

ngu

租客入住后的repair

shirleyhelj

房子available for rent的时候，你可以让租客一边住着，一边慢慢修。

一天

不好意识，还是没有太明白。房子已经available for rent 了，但是还没有租出去呢，已经在网上登广告了，请问现在我修东西，可以退税不？在vic, thanks lalala

lee2267

capital in nature deduction.. can put into several years for deduction..

you are not allowed to deduct in once year

mimosam7

initial repair？ 算capital？ 求认证

heidichen

原帖由 mimosam7 于 2012-6-25 15:13 发表
initial repair？ 算capital？ 求认证

对的。是算在CAPITAL里面的。

一天

不好意识，我比较弱，你的意识我要分几年才可以吗？主要是租出去才可以，还是已经等广告了就可以

michael.jyu

楼主，可以具体说说维修的是什么吗？

一天

修hot water system

三石

如果房子计划出租但还没租出去，这时的贷款利息可以抵扣吗？

三石

请问，如果是分租的话，包水电网的，电费和网络费可以抵扣吗？

michael.jyu

原帖由 一天 于 2012-6-26 08:52 发表
修hot water system

Non-capital expenditure incurred on repairs to plant or premises held or used for the production of assessable income is specifically made deductible under ITAA97 s 25-10. A repair involves a restoration of a thing to a condition it formerly had without changing its character.

如果楼主投资房里hot water system以前就有, 只是坏了把它修好至原来可使用状态, 那就不符合capital nature, 应该可以直接在报税时deduct. 但是,如果是把用了多年的hot water system整个换成新的, 那就更符合capital nature了, 如果是把hot water system改装一下, 改装后system有明显的improvement, 那也符合capital nature.

michael.jyu

原帖由 三石 于 2012-6-26 11:57 发表
请问，如果是分租的话，包水电网的，电费和网络费可以抵扣吗？

http://www.ato.gov.au/content/downloads/IND00270214N17290611.pdf
这是2011年的版本.最新的应该马上会有.不妨参考一下上面的连接.

michael.jyu

原帖由 mimosam7 于 2012-6-25 15:13 发表
initial repair？ 算capital？ 求认证

Taxation Ruling TR97/23
In this ruling, the expression 'initial repair' refers to a repair by a taxpayer that remedies some defect in property or makes good damage to, or deterioration of, property being a defect, damage or deterioration: a) existing when the property was acquired from another person (whether by purchase, lease or licence); b) not arising from the operations of the taxpayer who incurs the repair expenditure.
http://law.ato.gov.au/atolaw/vie ... R9723/NAT/ATO/00001
从楼主的大致情况看, 他的维修hot water system符合taxation ruling里initial repair的解释. 应该可以符合initial repair如果楼主是自住改为投资房。

[ 本帖最后由 michael.jyu 于 2012-6-27 08:47 编辑 ]

岁月留下的痕迹

学习了！！不过好象LZ更关心的是房子已经可以租了，但还没租出去的情况下是不是可以开始当投资房了？？

michael.jyu

楼上的同学问的好。如果你感兴趣，可以把我引用的税法和taxation ruling 一个字一个字的 多读几边，研究一下＂held＂和＂the production of assissible income＂在税法里和taxation ruling里的含义。

michael.jyu

如题，楼主如果是从自住房改成投资房，那修hot water system is capital nature，如果以前一直是投资房, 那是repair--deductible.

[ 本帖最后由 michael.jyu 于 2012-6-27 09:12 编辑 ]

快乐的小旗

原帖由 michael.jyu 于 2012-6-27 08:02 发表
楼上的同学问的好。如果你感兴趣，可以把我引用的税法和taxation ruling 一个字一个字的 多读几边，研究一下＂held＂和＂the production of assissible income＂在税法里和taxation ruling里的含义。

那你的理解是什么呢？

roy99883630

怎么都这么教条呢，真是。

lz想问的重点，估计不是算expense还是capital,而是怎么才能expense今年就直接把帐走掉扣税了事吧？

修是啥时候修的？怎么证明？看发票吧？看发票上写的啥时候吧？若发票上写的是入住之后的日期呢？问题就不用讨论了，是吧？

Problem solved.

michael.jyu

我被你打败了!

roy99883630

原帖由 michael.jyu 于 2012-6-27 15:56 发表
我被你打败了!

兄弟，能否讲讲你税务或者会计的工作经历？我想了解下，感觉你挺学术派的，或者平时只和大客户打交道了？

michael.jyu

哈哈,引用了些law和taxation ruling就觉得我是学术派?上足迹有一段时间,看到有些做税务会计的朋友,有时说的不对.把law和taxation ruling引用出来,以用于专业讨论学习.

我在Small business(annual turnover less than 3m)做accountant3年--ap, ar, stock, gst, payg, fbt, company income tax, financial accountant 6 years(annual turnover >20m)- areas covers: consolidation reports, budget, payroll, ap, ar, reconciliation...

roy99883630

原帖由 michael.jyu 于 2012-6-27 16:33 发表
哈哈,引用了些law和taxation ruling就觉得我是学术派?上足迹有一段时间,看到有些做税务会计的朋友,有时说的不对.把law和taxation ruling引用出来,以用于专业讨论学习.

我在Small business(annual turnover less tha ...

好吧，那继续吧。

michael.jyu

mate, the only comment on your reply is you know nothing!

If an expense is a capital nature, you need to deductible it through its useful life. Must not deduct in one financial year.

神马浮云

你是神马qualification? 你没弄清expense和capital 的区别和不同treatment. 希望你不是做会计职业的。

一天

高人门，我的意识是我的房子是不是在market上了，我换什么都可以抵税了，还是要租出去有人住的时候换东西才可以抵税，谢谢

winniewu

不用等到有人住，只要你的房子available for rent,一切开销都能抵。不过要分清capital exp 和non capital exp