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最近买了房子,原本觉得也不是什么新闻,自己性格也不喜欢张扬,就没写作业。但因为看到足迹很多无私分享经验的帖子,觉得还是应该上来分享一下好的经验和坏的教训。
买房主要有两个原因。一是来澳洲后,经过一段时间艰苦的积累,手头有了一些钱,觉得给租金不值得(这是一个有争议的话题,稍候再说),想希望通过购房改变一下状况。二是不想再做二/三房东或者被人做二/三房东,想有家。
(—— 注:这里编辑一下帖子,补充说明一些问题。关于现在这个时候应该租房子还是买房子,大家都有过一些讨论。最近SMH网站的property部分有相关的文章,可以参考一下。如果自己想不清楚,还可以找一些专业人士请教。其中比较好的是一些做投资和super的人,因为他们不会因为利益关系鼓动你购买或投资房子。)
以下很多事情是同时进行的,先说明一下。
地点方面,因为老婆大人上班地点偏远的缘故,所以基本定在lower northshore或者strathfield、burwood(火车还是挺快的)。
(地点选择因人而异,我自己就很不愿意花很多时间在路上,宁可住贵点或者小点)
房子类型方面,house负担不了,希望找一个条件较好的unit或apartment。那么价格方面,基本就在40w上下了,不用怎么想。
经济方面,通过老婆大人对楼市的观察,认为我们已经能够负担首付和月供。再通过与若干知名homeloan broker和网上产品sales的交流,学到了不少知识,最终认为onedirect是合适我们的产品。broker是热情的,产品是垃圾的,知识是有用的,他/她免费讲课是应该的。pre approval都拿了三个,反正不要钱。
(每次和broker交谈,都能学到一些东西。如果自己有基本的了解和一定的财经头脑,broker可以教给你很多东西。至于他们介绍给我的deal,基本上都不怎么样。但是也要看具体需要,如果想要好的服务,最好还是找大lender借钱。)
律师方面,事前请好了同事介绍的一位老头。事实证明,先找好律师是绝对必要的。老头估计已经过了人生的高峰,后来有一些错漏,有点误事。所以还是要找个有口碑的,花多一两百不是问题。
(先找好律师,因为真的想要某个房子的时候,就马上要让律师看合同,给钱让律师购买并查看各种关于房子的report。如果这个时候没有律师,就只好匆忙的去找一个。另外,我不赞成喜欢一个房子就签合同首页、交纳定金的做法。如果后来想反悔,基本上就只剩下cooling off这一个保障了。而subject to finance/report之类的也不是那么轻松的事情,至少也浪费时间吧。所以我认为,最好的方法就是口头offer,不到真的能拿下,绝对不写书面offer。不必担心,中介肯定不会放过你这个买家,除非房子真的太好卖了。先口头商量好价钱,让律师看清楚合同,做好调查,再书面offer、给定金,将房子take off market —— 这是十分重要的一个步骤,可以作为讲价的一个要点 —— 然后就办理支付首付的手续,接着等settle,拿钥匙,房子就到手了。 —— 具体可能有遗漏,各位feel free指正补充。)
由于老婆大人的前期功课比较足,开始看楼就较为有目的性。第一天看northshore一些unit,基本上是鸡肋。通常要卖的都是该楼中比较差的单元,例如地下、顶楼、西晒,或者干脆就是古董垃圾(整个lower northshore就没有多少新的,新的又太贵了)。但还是给了一个offer给一个很新但是比较阴暗的(代号5XX),owner不肯,就算了。
(这个5XX,新是很新,既方便又安静。但格局却非常糟糕,窗户门口位置后不合理,楼层矮,阴暗,厕所冲凉房大,睡房小。虽然新,装修也肯定花了不少钱,最终却落得降价出手的结局,我觉得可以引以为鉴,要坚持拿下格局好的,否则将来后悔。)
第二周发生了一件很后悔的事情。去chatswood看了一个20年unit。chatswood不愧是顶尖suburb,inspection那个人山人海阿(每次都这样,估计地下藏有金矿)。该unit尚算可以,小改动基本就满足俺的要求了。然后回家和老婆大人揣测了一番该unit值多少钱。周二给了个很低的offer,中介不温不火的说,卖了。再问成交价,是一个我们觉得非常值的价钱,在chatswood绝对物有所值,而且能升。我们两个新手非常的郁闷,那个价钱绝对在我们承受范围之内。
(anderson st有一个旧unit开售,老天,我在场的半小时里足足有50多个人去看,连和agent说话的机会都没有)
接着就展开了十分漫长的inspection历程。看到把northshore的各种垃圾都看完了,只好去strathfield看,然后把那里和burwood的垃圾也看完了。其间发生过华人中介哄我们立刻签合同、洋人中介惨遭我们放飞嘴里的鸭子之类的事情。房子好的,地点又不好。而且该区发展很红火,怕自己买了过几天就变成住工地,最终还是不了了之。其中看一个全新unit的时候,有个agent拍着胸口跟我说nsw的first home grant加到1w了,我心想我送您一中文名,叫做“郑忽悠”阿 ……
(最搞笑的时候,我们等agent的时候,一个住旁边house的大陆阿姨上来套近乎,很快就百般挑剔这个unit的不好之处。估计是当初unit施工的时候,这人吃了不少苦,现在来revenge来着。邻里关系,牵扯到钱啊)
小节,northshore古董的垃圾多,韩国城及burwood的新的垃圾多,拿出来卖的基本都是垃圾。不是垃圾的,买不起。其中strathfield老婆大人很喜欢的一个高天花的unit,要45w,走去车站不方便,旁边多半就要搞基建,最后经过争吵还是没给offer。burwood的新apartment都赶上其他地方的house了。
看多了,实在是一种折磨。后悔自己当年误出melbourne机场的时候为什么就没有找个地方住下来,要不然今天也住house了。此处正式提议mel分坛的弟兄们经济援助syd分坛的弟兄们,请syd的弟兄们投票表决 ……
于是又打上了5XX的主意,正准备给offer,发现owner自降4W,卖了 …… 也好,那个地方确实很阴暗。事后感觉还是要坚定不移,买房不能将就。
接着northshore某aparment先后有两个单元出售。agent都见得熟了,都说明白了房子很快会出手。经过惊心动魄的、与五个买家的offer争夺,咬定自己心理价位不放松的方针,坚定的守着自己的offer,我终于 …… 失败了。房子出手都很快,你说northshore就是邪门阿,只要有门有窗户厕所不堵的就能卖出价钱来,门口是条大路都可以卖42w,只能又很小人的祝福新owner住得舒服了 ……
(因为是first home buyer,没有经验,讲价抢房子的时候患得患失。后来发现这样是不必要的。因为你无法知道是否真的有人出更高的offer,只能自己定好一个价位,然后就坚持到底。正如broker所说,it really depends on how badly you want it。错过未必可惜,因为稍候可能会有更好的,后来果然有更好的 ……)
此时已经看了半年上下了,开始理解为什么有人看house居然看两年了。突然,某apartment又放出一个单元来,简称A。还是上回那个agent。可能半年的买房大战之后,市面上的买家死的死,伤的伤,剩下的都叛变作了owner,这回居然没有什么人争!这个单元条件很不错,10年了居然各种门窗什么的都很新,里面该有的都有,厕所车位都有两个,就是离大路还不够远,strata比较高(谁让你要各种设施呢!?该死阿 ……)。
(没人争,说明大多数买家都开始观望了,因为当时大家都认为楼价会跌。这也是一个很复杂的问题,不敢说我有什么研究。但有一点很清楚,当没有人争的时候,讲价的余地反倒大了,反倒有机会拿到好房子了。另外,接下来就是加rent的狂潮。如何取舍,还是要看个人情况。)
同时chatswood边上也出了一个unit,简称B,条件也很不错,yard很大,空间很宽敞。就是还不是特别的光亮。agent很豪气的说,45w是拿不到的。我给了个40多一点,agent很高兴的让俺把B房的合同交给律师处理。这时,A房的agent来了解我的状况,听说我要买B,赶紧约我上去再看A房。
(第二次去看A房是中午,天气很好,视野很开阔,感觉真的很好,当场我和老婆心里就不想再要B房了。不过没有表露出来,只是正常的讲价而已。agent也知道我们是真的有兴趣,大家可以谈得拢。这件事让我觉得如果喜欢一个房子,就要预约在不同的时间去看看,例如晚上,才能具体的了解这个房子如何。)
注:多和agent联系,信息更新及时,只会受益不会吃亏
其实A房是更好的,我给了agent一个比asking price低一些的offer。应该说这个offer太公道了,考虑到没有什么人争,应该给再低一点。当然,是否下周有人来争,谁也不知道。考虑到这个楼过去的战绩,这个offer还是十分合理的。当然,还是应该再坚决一些,成功案例请参阅astina买冰箱帖子(绝对是pure的对astina杀价技巧的崇拜,没有任何别的意思 ……)。
接下来的几天,agent惯例的使出了各种心理战技巧,包括说不accept offer。最后一次电话讲价,agent说“so, you really do not want this one any more? then you will lose it”。这次心理比较稳定,我就说那就不要了。agent就挂电话了。5分钟后agent按照故事发展的必经线路,给我回了电话,说搞掂了,房子是你的了。
(我个人认为,大多数agent的表现还是很容易看穿的,例如他们如果总是联系你的话,说明你的offer有竞争力,也没有必要再加多少。而且agent比买家更加不想浪费时间拉拉扯扯,很快就会摸清各个买家的底价。所以作为买家,只要坚持自己认为合理的出价就可以了,不用猜测别人怎么怎么了。)
B房的agent再也没打电话来,估计自己找我的律师联系去了,然后就气得不理会我了。
本来应该高兴吧,好事多磨。不知道哪个糊涂蛋,把我名字拼错了,我没所谓,但是政府不干阿。所以俺们用拼音的,要再三的检查。接着以为肯定搞掂了,去了趟旅游,回来才发现因为上次名字问题的拖延,加上我是first home buyer,文件多些,时间不够了。又要威胁lender、agent和律师等等,这个逾期的利息罚款不能让我负责,你们搞掂。最后还是在deadline前搞掂了。
(由于每一个文书通常都要几天来办理,所以一定要留够settle的时间,不能急。另外有的lender要求你找比JP更高级别的人士见证签字,例如公务员、律师什么之类的,所以事先最好想好找谁,还要尽早问清楚lender需要什么样的人士见证)
过了一天,把家当装进小小车里,开进楼里去,进门那时候才有了高兴的感觉。
最后,感谢austeps的各种信息,受益阿!感谢各位无私帮助他人的网友!
稍候有空再补充一些细节。
[ 本帖最后由 财神爷 于 2007-2-15 23:12 编辑 ] |
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