投资房真的可以做折旧吗？

simonhuang

朋友很不少投资房，最近他的tax accoutant跟他说，他的投资房可以做折旧在今年保税的时候去claim expense。（是房子本身，不是里面的content哦）如果这样算下来一年至少可以claim 20k左右啊。因为朋友和我都是做会计的，从来没有听说过这样的做法。但不是firm出身，都不敢做啊，不知道有没有人做过啊。有什么条款做依据吗？

月亮

我的会计也说可以的

茄菲

可以的

JohnnySu

Yes. Capital Allowance (depreciation) can be claimed against the building but there are a few requirements to be met beforehead. e.g. you need to be able to substantiate the construction cost ( this can be done in a few different ways).
Also be aware that the deduction claimed during the ownership period will reduce the cost base of the property, which in turn leads to a higher capital gains when sold. So if you are planning to sell a property in the next few years then it is worth working out if it is beneficial to claim. Call me if anyone has questions.

cangaru

新房子可以

nis

不管多久的房子都可以，就算房子旧到不能折旧了，房子里面的设施也是可以的。法律规定的。不过你应该找个有资格的评估师来出报告，个人说折旧多少是不行的。

T.T

投资房卖的时候要付capital gain,

但是投资房转自住的，住了几年再卖的话，这个capital gain怎么算？

leale

真的

simonhuang

原帖由 T.T 于 2012-5-2 10:11 发表
投资房卖的时候要付capital gain,

但是投资房转自住的，住了几年再卖的话，这个capital gain怎么算？

同问

wi889

新房子折旧多，旧房子折旧少，甚至没有折旧

JohnnySu

原帖由 T.T 于 2012-5-2 10:11 发表
投资房卖的时候要付capital gain,

但是投资房转自住的，住了几年再卖的话，这个capital gain怎么算？

CG apportioned based on the period for Rental vs. Principal Place of Residence. Cost base is the reduced cost base.

click

有专门干这个的，出个报告。
自己或者会计不能做的。

Martin_2F

对于1987年之后开始房屋的建造，加建，改建费用，可以每年折旧2.5%, 期长40年（从建造完成算起）。

但是你要么得有原始的费用单据，要么得有 quantity surveyor 工料测算员出的折旧报告。

nqsb

可以吧

天行健

原帖由 Martin_2F 于 2012-5-2 13:47 发表
对于1987年之后开始房屋的建造，加建，改建费用，可以每年折旧2.5%, 期长40年（从建造完成算起）。

但是你要么得有原始的费用单据，要么得有 quantity surveyor 工料测算员出的折旧报告。

correct!

anitaying

学习了。

Momotaba

原帖由 T.T 于 2012-5-2 10:11 发表
投资房卖的时候要付capital gain,

但是投资房转自住的，住了几年再卖的话，这个capital gain怎么算？

如果一开始是投资房，然后转成自住再卖的话，自住的那几年不用交CGT，因为main residence exemption。

当然，这里假设你只有这一套房，或者选择这套房是你的main residence。



举个例子来说明一下：

假如你2004年买入此房，一开始是投资房，没有入住。花了35万（cost base）

2010年转成自住房（main residence）,2012年你打算卖掉这个房子，卖了45万（capital proceeds)


下面我们来算CGT：

Gross CGT = Capital proceeds (45万) - cost base(30万) = 15 万

因为你总共拥有房子8年超过12个月，那么你entitled for 50% CGT discount

Net CGT = 15万 x 50% = 7.5 万

还有最后两年从2010到2012是你的自住房，所以那两年你不用算CGT：

7.5万 x( 6/ 8)= 5.625万


也就是说你最后的net CGT = 5.625万
这5.625万要加到你的其他的taxable income里，比如工资的收入。最后看你总共的taxable income数额，来交税。


PS 如果你在出租期间已经claim building write-off, 那么你在计算CGT时要adjust 你的cost base，通俗的讲叫吃了吐。

[ 本帖最后由 Momotaba 于 2012-5-2 23:11 编辑 ]

Martin_2F

楼上同学解释得不错。

但是如果是出租6年，自住2年，那要算到taxable income里的CGT应该是 7.5万X （6/8）=5.625万吧。

另外，对于claim building depreciation，虽然卖房子时要减去相应的cost base，但是因为有那个50% CGT discount，还是claim比较划算吧。算是吃了吐一半。

快乐的小旗

net CGT 应该是 7.5 - 1.875 吧

Momotaba

原帖由 Martin_2F 于 2012-5-2 23:06 发表
楼上同学解释得不错。

但是如果是出租6年，自住2年，那要算到taxable income里的CGT应该是 7.5万X （6/8）=5.625万吧。

另外，对于claim building depreciation，虽然卖房子时要减去相应的cost base，但是因为有那个50% CGT discount，还是claim比较划算吧。算是吃了吐一半。

谢谢您的指正，我一时疏忽算反了，5.625万是正解。

我算的那1.875万应该是因为main residence exemption 而免掉的部分。抱歉！！！


BTW， 17楼的帖子已编辑，正确答案是Net CGT = 5.625万

[ 本帖最后由 Momotaba 于 2012-5-2 23:12 编辑 ]

快乐的小旗

歪一下楼，把小孩的名字放在房产证上，以后扩大他的产权比例，是不是能免掉CGT 呢？如果买投资房想以后留给小孩？

Martin_2F

这个不是很了解哦。要可以以后扩大产权比例，那么产权人持有方式一定是 tenant in common （不能是joint tenant）。以后扩大的话，要么卖自己那部分给他，要么赠送给他；个人看法是如果卖的话，应该要交CGT，赠送的话可能不用，但是两种方式可能都得交stamp duty。

Momotaba

原帖由 快乐的小旗 于 2012-5-2 23:12 发表
歪一下楼，把小孩的名字放在房产证上，以后扩大他的产权比例，是不是能免掉CGT 呢？如果买投资房想以后留给小孩？

我个人觉得如果这个房是自住房的话，把小孩的名字放在房产证上，以后扩大他的产权比例，从你的角度来讲应该不会交CGT，因为main residence exemption。

但是如果是投资房的话，这样做你要交CGT的。


打个比方：

房产证上有你的名字和孩子的名字（每人持有50%的产权）， 如果你打算让孩子持有70%，也就是说你要卖掉你的20%给孩子，这样你持有30%，孩子有70%。


那么你卖掉的20%产权的盈利，如果房子是你的自住房，不交CGT。反之，如果房子是投资房，那么卖掉的20%产权要交CGT。


如果孩子拿到20%的产权，没付钱。从计算CGT的角度，Capital proceeds will be the market value。

快乐的小旗

确实是tenant in common，如果孩子开始的比例是1%，最后改成99%，这样能做吗？夫妻间是可以随便改的，免stamp duty

快乐的小旗

还有一个问题，买了房子自住一年转为投资，在外面租房，有了多余的钱， 好像也只能放到这个投资房里，那么NG 不是少了？就好像有的人自住房还清了，只能还投资房了？

rebeccamy222

mark

hsqhugh

http://www.oursteps.com.au/bbs/r ... 754&ptid=411547

我发现搞会计的都不说中文的

mxgong

原帖由 hsqhugh 于 2012-5-2 23:49 发表
http://www.oursteps.com.au/bbs/r ... 754&ptid=411547

我发现搞会计的都不说中文的

因为翻译不准确。 (paopaobing(47)) (paopaobing(47))

mxgong

原帖由 快乐的小旗 于 2012-5-2 23:30 发表
确实是tenant in common，如果孩子开始的比例是1%，最后改成99%，这样能做吗？夫妻间是可以随便改的，免stamp duty

夫妻间可以随便改的？？ really?

Momotaba

原帖由 mxgong 于 2012-5-3 00:40 发表


因为翻译不准确。 (paopaobing(47)) (paopaobing(47))

同意楼上这位同学的看法。不光是翻译不准确，而且有时候就没法翻译，因为没有相同的东西。


中国的税法和澳洲的税法完全不同，你不可能拿澳洲的一个税法概念转换成中国的税法概念。澳洲税法本来就是用英语写的。

另外，即使你翻过去了，如果读者对中国税法和澳洲税法都不了解，估计也是白翻。


还有，就是翻译的不准确。我自从看了张纪中大导演拍的几部金庸的名著之后，就觉得我还是看原著好一点。不想在再看到李亚鹏演的痴呆兼弱智的郭靖了。


所以综上所述，不是学会计的人要故意说英语难为大家，而是因为翻译的不准确，和没法翻译所以还是Stick to English.