买apt投资，旧房好，还是楼花好？

banko

最近想买apt作为投资，抛开折旧的因素，只考虑升值和租金，各位大大，觉得20年以上的旧房、3年左右的新房、还有未来2年的楼花，哪个更划算？

比如说一个30年旧房子卖40万，租金有400/w，strata大约500左右。
3年左右的新房，售价50万，租金500/w，strata大约1100左右
另一个选择是两年楼花，售价55万，租金和strata未知，和新房在同一位置，估计差不多。

不考虑税务因素，各位觉得哪个更划算？谢谢！

banko

我个人觉得旧房子的价格比较实，没有虚高的成分，从涨幅来看，新房和旧房没有多大差别。
楼花感觉被炒得有些高了。不知道对不对

鱼鱼有刺儿

MARK

cangaru

抛开折旧的因素，是旧的好

二月小妈妈

同问?

aus_sylvia

现在所谓的旧房不就是当年的新房过来的嘛？那我们能说当年买的时候价格也虚高？价格不实在？

房子不是太差的都会随着时间CG增长。个人觉得不论楼花还是现房，买在中位价以下才有增长空间。

楼花一定要看发展商质量…… 差房子咱可真HOLD不起…… 能活活把人弄死……

年轻时代

原帖由 banko 于 2012-2-24 11:35 发表
最近想买apt作为投资，抛开折旧的因素，只考虑升值和租金，各位大大，觉得20年以上的旧房、3年左右的新房、还有未来2年的楼花，哪个更划算？

比如说一个30年旧房子卖40万，租金有400/w，strata大约500左右。
3年左右的新房，售价50万， ...

个人观点，如果只是投资，同地区，apt，投资价值： 10年左右的房子>20年+的红砖>7年内房>新房>楼花。

理由：10年左右的房子设计“新潮”，面积空间大，格局合理，租金与新房基本一致。 20年红砖房由于过老，租金价值上不去。比如：华人区中eastwood, hurstville, auburn等 apt 2房租金能到460-520 而红砖房仅仅350 左右吧。售价差距很小！与租金差距比例背离。

7年内新房，或新房售价往往过高，管理费超高！而未来销售时 12年房子跟10年房子没什么区别。

楼花在于：不是立刻有租金！ 尽管投入很小，比如2.5% 就能合同等等情况，未来升值潜力巨大。但是同时伴随高风险！  自己能有风险意识以及控制精神，喜欢以小博大的，买楼花投资回报肯定高（主要是CG）。

momohan

懂行的人什么都可以买，哪个都能赚钱，　不懂行的，　就喜欢什么买什么算了．什么都没有一句话就概括和比较哪个好的，　房产都是以一个单位一个单位的看，　同一个楼就可能有人大赚有人赔．　这个太多方面分析了．

momohan

当然楼上说的也很对．　都是考虑因素．

fitr

hv红砖都400+了吧。。。

天涯浪客

楼花，光脚的最好选择就是买楼花。高租金，潜力大！

yatimmy

你们还真是这么热烈讨论啊？赞同楼上

simplyjean

原帖由 天涯浪客 于 2012-2-27 17:43 发表
楼花，光脚的最好选择就是买楼花。高租金，潜力大！

这个哥哥欺负光脚的啊。。楼花。。多坑人啊。。

LENNY_DONG

原帖由 天涯浪客 于 2012-2-27 17:43 发表
楼花，光脚的最好选择就是买楼花。高租金，潜力大！

牛逼。。。

wTam

3年左右的新房

墨迹

投资买地大的旧房. 批准你能盖UNIT或TOWNHOUSE的,

zhangxinhao

各有特点，适合不同的人。

chiny

按照目前滴形势， 越旧越好~~~

熙雯妈

要看location
但是新房有一个潜在的cost
Bony corporate 会越来越高的
小心

还是支持旧的，好位置的，容易租出去的

mxgong

这贴竟然没有看到多多哥哥。

召唤多多哥哥。。

(paopaobing(47)) (paopaobing(47))

frankmanzhu

投资的话，还是旧的合算吧

楼花风险还是大，一定要看发展商诚信跟之前建造房屋质量，造出来烂房子伤不起。。

数学家

原帖由 mxgong 于 2012-3-8 21:56 发表
这贴竟然没有看到多多哥哥。

召唤多多哥哥。。

得说是奥本的房子，二哥才会现身。。。

天涯浪客

原帖由 mxgong 于 2012-3-8 21:56 发表
这贴竟然没有看到多多哥哥。

召唤多多哥哥。。

(paopaobing(47)) (paopaobing(47))

看我的回帖，有多多哥哥的加分，说明已经出现过了，呵呵。

qianwait520

我觉得买楼花，第一，省税；第二，可以自主选择朝向什么的；第三，准备时间长。

如果是怕烂尾楼的话实在太可笑的借口。首先政府有规定，工程不能限期多久。其次，开发商不傻，他延期越久，他付的利息和赔偿就越多。再者，名誉好的开发商，不会让一粒老鼠屎破坏了自己在整个市场的地位的。

不知道楼主是在那里呢？墨尔本的情况差不多就是这样

password

原帖由 qianwait520 于 2012-3-9 15:14 发表
我觉得买楼花，第一，省税；第二，可以自主选择朝向什么的；第三，准备时间长。

如果是怕烂尾楼的话实在太可笑的借口。首先政府有规定，工程不能限期多久。其次，开发商不傻，他延期越久，他付的利息和赔偿就越多。再者，名誉好的开发商，不会让一粒老鼠屎破坏了自己在整个市场的地位的。

不知道楼主是在那里呢？墨尔本的情况差不多就是这样

光脚的来了，

兔兔狗

原帖由 天涯浪客 于 2012-2-27 17:43 发表
楼花，光脚的最好选择就是买楼花。高租金，潜力大！

顶

zhangxinhao

每个州不一样，VIC新房省税，NSW新房60万以下才免STAMP DUTY，而且不久就要结束了。在澳洲投资房产的模式很多，楼花投资只是其中一种，但高杠杆也就有高风险，其中风险有时只有等你SETTLE时才知道，所以不同的情况适合不同的模式，先要想好投资还是自住，自住房是自己喜欢的，投资房是别人喜欢的。哈哈。

芥菜种

折旧好处多，为什么不考虑。

zhangxinhao

看你注重长期升值还是注重CASH FLOW还是注重负扣税的多少，每个人的情况都不一样，折旧多只会带来负扣税的增加，你的收入足够高才能得到比较多的好处。

[ 本帖最后由 zhangxinhao 于 2012-3-10 19:24 编辑 ]

孙世涵

我觉得如果是我不会选apartment，毕竟是投资讲究的时候回报，apartment的回报并不高，因为只有租金回报，租金因为地区的问题，可能暂时会比house好些，但是apartment本身有一些维修问题，而且是要折旧的，本身没有实际占地，所以并没有直接的增值潜力。

house不同，本身就有土地的价值，可以永久保值，就算是经济不景气，房市下滑，那也是跟着通货走，地本身的价值在哪里摆着，能跌到哪里去？而且要不就是在好区买破房子（大地那种），要不然就是在新区建筑便宜的一层小房子出租。千万不要在已经很好的区，买一个很好的房子。又不是自住没有必要。

投资还是要找潜力大的区，大概要5~7年之后才能卖，而且要等房地产市场好的时候。毕竟房产市场不比股票，没有一夜暴富的。