新足迹

 找回密码
 注册

精华好帖回顾

· 我的初恋情人- Dick Smith其人其事 (2011-4-28) patrickzhu · 选校之路-私校印象 (2011-4-15) Spidermonkey
· 学车路考辛酸史 (2006-7-3) amy2046 · PAPA 帮正名之战 -SK单挑中南帮主朱爸爸 (技术顾问紫雪花184楼亮招ing) (2008-6-8) steveking
Advertisement
Advertisement
查看: 2556|回复: 26

[个人所得税] 如何理解投资房损失?真损失还是假损失? [复制链接]

头像被屏蔽

禁止发言

发表于 2012-1-6 16:12 |显示全部楼层
此文章由 云妈 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 云妈 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
有一个疑问。高收入可以通过投资房产亏损去降低个人多得税。没有人想做赔本生意。亏损应该是假亏损。比如租金收入2万(比月供略高),支出3万(如装修摊销,利息)。当年是投资房产亏损2-3=-1 ,低减个人所得税。但以租供房。若干年后,再转手卖出。所以投资房产不是真的亏损。
Advertisement
Advertisement

发表于 2012-1-6 16:16 |显示全部楼层

自问自答?

此文章由 stephenqiu 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 stephenqiu 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
头像被屏蔽

禁止发言

发表于 2012-1-6 16:35 |显示全部楼层
此文章由 云妈 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 云妈 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
原帖由 云妈 于 2012-1-6 17:12 发表
有一个疑问。高收入可以通过投资房产亏损去降低个人多得税。没有人想做赔本生意。亏损应该是假亏损。比如租金收入2万(比月供略高),支出3万(如装修摊销,利息)。当年是投资房产亏损2-3=-1 ,低减个人所得税。但以租供房。若干年后,再转手卖出。所以投资房产不是真的亏损。

不是自问自答。第一次发的时候,说验证码不正确。粘去新贴时,漏了最后“请教各位高手,我的理解是否正确?谢谢你的回复。”

发表于 2012-1-6 17:09 |显示全部楼层
此文章由 LENNY_DONG 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 LENNY_DONG 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
如果赚钱了,那么交CPAITAL GAIN TAX

投资方亏损退税我认为是降低投资风险
头像被屏蔽

禁止发言

发表于 2012-1-6 18:20 |显示全部楼层
此文章由 云妈 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 云妈 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
原帖由 STS-TAX 于 2012-1-6 18:09 发表
如果赚钱了,那么交CPAITAL GAIN TAX

投资方亏损退税我认为是降低投资风险

谢谢你的回复。现在的3万支出,若干年后,把房子卖出去时,可以做为成本或(费用)去抵减卖房收入吗?如果可以,那么CPAITAL GAIN TAX 又可以少交些。

不知道是否理解正确?

发表于 2012-1-6 18:36 |显示全部楼层
此文章由 stephenqiu 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 stephenqiu 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
建议LZ阅读ATO出版品:
Rental properties
http://www.ato.gov.au/content/downloads/IND00270214N17290611.pdf
Advertisement
Advertisement

发表于 2012-1-6 18:38 |显示全部楼层
此文章由 qinyi 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 qinyi 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
房产升值就不亏,平或跌就亏

发表于 2012-1-6 23:34 |显示全部楼层
此文章由 Momotaba 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 Momotaba 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
mark

发表于 2012-1-7 09:51 |显示全部楼层
此文章由 Momotaba 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 Momotaba 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
原帖由 云妈 于 2012-1-6 19:20 发表

谢谢你的回复。现在的3万支出,若干年后,把房子卖出去时,可以做为成本或(费用)去抵减卖房收入吗?如果可以,那么CPAITAL GAIN TAX 又可以少交些。

不知道是否理解正确?



我觉得楼主这个问题有doule dipping的倾向。

你这3万在每年你报出租收入的时候已经用来作为tax deduction来减少你那一年的taxable income. 也就是说,你已经claim了这部分expense.

那么,至于你说的卖房收入,其实就是你的net CGT.

Gross CGT = Capital proceeds - Cost base

打个比方,你买房话了30w, 你还有这3w的开支(装修和银行利息)

那么你的cost base 应该是33w,  但是如果你已经claim了利息和装修(通过capital works;每年最多能claim 4%),那么你要对你的cost base 做个adjustment,也就是说不能包括这3w在里面,
那么你的cost base 应该是 30w.

但是假设你没能claim利息和装修作为你的tax deduction,不是因为你忘了claim,而是你跟局税法不能claim,那么你的cost base 就是33w. 不知道讲明吧没有。

继续上面的例子,你卖方卖了40w, 那么着40w就是你的capital proceeds

Gross CGT= 40w - 30w = 10w

假设你拥有者套房子超过12个月,那么你的Net CGT= 50% x 10w = $5000

这$5000会做为你卖房那年的assessable income加在你的其他收入上(比如工资),至于你要交多少税,取决于你的taxable income 和 marginal income tax rate.

我给你一个税局的网页链接,这个是具体讲关于cost base adjustment的,希望对你有帮助。

http://www.ato.gov.au/individual ... amp;page=73&H73

What are capital proceeds: http://www.ato.gov.au/corporate/ ... fp=&st=&cy=

What is cost base: http://www.ato.gov.au/corporate/ ... fp=&st=&cy=

最后,希望写了这么多,你能看懂。

发表于 2012-1-7 17:33 |显示全部楼层

一个问题

此文章由 jiaying246 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 jiaying246 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
5年前在黄金海岸买了一套投资房,50万。去年底卖掉40万。根据增值税的算法,40-50= -10万-50% =-5万,放到今年的退税,我应该不要交税了。但是会计师说,不能退税的。要到下一次买了投资房,增值了,抵消。但是我是不会再买投资房了。这笔帐如何算?

发表于 2012-1-7 17:44 |显示全部楼层

回复 jiaying246 10# 帖子

此文章由 911110000 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 911110000 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
capital loss 不能 用来抵消ordinary income,只能抵消 capital gain

评分

参与人数 1积分 +2 收起 理由
jiaying246 + 2 谢谢奉献

查看全部评分

Advertisement
Advertisement

发表于 2012-1-7 18:28 |显示全部楼层
此文章由 Momotaba 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 Momotaba 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
原帖由 jiaying246 于 2012-1-7 18:33 发表
5年前在黄金海岸买了一套投资房,50万。去年底卖掉40万。根据增值税的算法,40-50= -10万-50% =-5万,放到今年的退税,我应该不要交税了。但是会计师说,不能退税的。要到下一次买了投资房,增值了,抵消。但是我是不会再买投资房了。这笔帐如何算?

同意LS,你这5w capital loss will be carried forword indefinitely. lZ 你炒股吗? 只要你是share investor not share trader 那么你炒股的gain就是capital gain, 你这5w capital loss 可以燎原用来减少你炒股的capital gain. 如果你没有其它任何capital gain, 那么lz就真是bad luck, 税务局是不会给你这5w做refund的。

评分

参与人数 1积分 +2 收起 理由
jiaying246 + 2 谢谢奉献

查看全部评分

发表于 2012-1-7 18:37 |显示全部楼层

回复 Momotaba 12# 帖子

此文章由 jiaying246 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 jiaying246 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
谢谢你哦。我真是bad luck .不会炒股。想投资房产简单一点。输了。

发表于 2012-1-7 18:48 |显示全部楼层
此文章由 Momotaba 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 Momotaba 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
原帖由 jiaying246 于 2012-1-7 19:37 发表
谢谢你哦。我真是bad luck .不会炒股。想投资房产简单一点。输了。

不客气,投资总有风险,谁也不敢保证总赢,如果是那样的话,赌场早关门了,你说是吧,想开点!

评分

参与人数 1积分 +2 收起 理由
jiaying246 + 2 再次谢谢。

查看全部评分

发表于 2012-1-7 20:06 |显示全部楼层
此文章由 pretty 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 pretty 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
mark

发表于 2012-1-7 20:11 |显示全部楼层
此文章由 win7 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 win7 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
原帖由 jiaying246 于 2012-1-7 18:33 发表
5年前在黄金海岸买了一套投资房,50万。去年底卖掉40万。根据增值税的算法,40-50= -10万-50% =-5万,放到今年的退税,我应该不要交税了。但是会计师说,不能退税的。要到下一次买了投资房,增值了,抵消。但是我是不会再买投资房了。这笔帐如何算?

悉尼搞投资的怎么都没有现身说法?
Advertisement
Advertisement

发表于 2012-1-7 20:15 |显示全部楼层
此文章由 小日子 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 小日子 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
原帖由 jiaying246 于 2012-1-7 18:33 发表
5年前在黄金海岸买了一套投资房,50万。去年底卖掉40万。根据增值税的算法,40-50= -10万-50% =-5万,放到今年的退税,我应该不要交税了。但是会计师说,不能退税的。要到下一次买了投资房,增值了,抵消。但是我是不会再买投资房了。这笔帐如何算?


不厚道的问一声当时买的是无敌海景,高尚物业,投资潜力无穷,回报巨大的高层赛5星酒店的豪华楼花吗?
别争了,你又赢了

发表于 2012-1-7 20:26 |显示全部楼层

回复 qinyi 7# 帖子

此文章由 蓝色热带鱼 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 蓝色热带鱼 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
房产升值就不亏,平或跌就亏
补充LS
投资房的亏还是赢,要从两个角度考量
角度1:  持有投资房时的收入与现金支出,,如果持平,即租金=利息+bill ,别忘记还可以通过税务折旧,取得帐面亏损, 多从税务局拿到退税,  这样还是赚钱的
角度2:  卖的时候, 这位有黄金海岸投资房的同学, 如果这5年累计多拿到的退税等于10万,那么他的投资房简单考虑,没有亏(不考虑房子首付占用资金的边际收益)

发表于 2012-1-8 15:48 |显示全部楼层
此文章由 hraccounting 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 hraccounting 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
投资房负扣税我认为是你的边际税率越高越有意义

发表于 2012-1-8 15:55 |显示全部楼层

回复 hraccounting 19# 帖子

此文章由 stephenqiu 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 stephenqiu 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
同意LS的,NG的效益才能有效发挥
头像被屏蔽

禁止发言

发表于 2012-1-9 15:05 |显示全部楼层
此文章由 云妈 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 云妈 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
原帖由 Momotaba 于 2012-1-7 10:51 发表



我觉得楼主这个问题有doule dipping的倾向。

你这3万在每年你报出租收入的时候已经用来作为tax deduction来减少你那一年的taxable income. 也就是说,你已经claim了这部分expense.

那么,至于你说的卖房收入,其实就 ...

谢谢。以后常到ATO网站看看。
Advertisement
Advertisement

发表于 2012-1-28 16:18 |显示全部楼层
此文章由 moonfestival201 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 moonfestival201 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
原帖由 云妈 于 2012-1-6 17:12 发表
有一个疑问。高收入可以通过投资房产亏损去降低个人多得税。没有人想做赔本生意。亏损应该是假亏损。比如租金收入2万(比月供略高),支出3万(如装修摊销,利息)。当年是投资房产亏损2-3=-1 ,低减个人所得税。但以租供房。若干年后,再转手卖出。所以投资房产不是真的亏损。


想问,那么这2-3=1的一万,是怎么抵扣税的?比如我今年交了5000的税,是怎么抵这一万的???或者交了2万的税.又是怎么抵的呢???

发表于 2012-1-28 16:36 |显示全部楼层
此文章由 steven_sa 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 steven_sa 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
原帖由 qinyi 于 2012-1-6 19:38 发表
房产升值就不亏,平或跌就亏


如果升值幅度小还同样是亏.

发表于 2012-1-28 16:40 |显示全部楼层
此文章由 steven_sa 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 steven_sa 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
原帖由 jiaying246 于 2012-1-7 18:33 发表
5年前在黄金海岸买了一套投资房,50万。去年底卖掉40万。根据增值税的算法,40-50= -10万-50% =-5万,放到今年的退税,我应该不要交税了。但是会计师说,不能退税的。要到下一次买了投资房,增值了,抵消。但是我是不会再买投资房了。这笔帐如何算?


不能抵,和股票投资一样,今年亏损的部分要从你以后股票赚的利润去填补.

评分

参与人数 1积分 +2 收起 理由
jiaying246 + 2 谢谢奉献

查看全部评分

发表于 2012-2-1 22:28 |显示全部楼层
此文章由 Effie2011 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 Effie2011 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
只是有一点:在上文说到的例子中40-50=10万的capital loss 不需要扣除50%,只有拥有超过一年的CAPITAL GAIN才需要用到50%discount,也就是说要是将来有capital gain, 整10万capital loss 可用来抵消。

发表于 2012-2-1 23:36 |显示全部楼层
此文章由 Poweregg 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 Poweregg 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
原帖由 Effie2011 于 1/2/2012 22:28 发表
只是有一点:在上文说到的例子中40-50=10万的capital loss 不需要扣除50%,只有拥有超过一年的CAPITAL GAIN才需要用到50%discount,也就是说要是将来有capital gain, 整10万capital loss 可用来抵消。


Agree
:)
Advertisement
Advertisement

发表于 2012-2-2 07:50 |显示全部楼层
此文章由 Momotaba 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 Momotaba 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
原帖由 moonfestival201 于 2012-1-28 17:18 发表


想问,那么这2-3=1的一万,是怎么抵扣税的?比如我今年交了5000的税,是怎么抵这一万的???或者交了2万的税.又是怎么抵的呢???


This 1w is like a deduction which can reduce your overall taxable income. But it is not like a tax credit.

You need to take into account this 1w as your deduction to work out your final taxable income.
Then after that you will apply marginal income tax rate to that taxable income work out your tax payable. In your example that $5000 is your tax payable.

So in a nutshell, dedutions have not directly linked to your tax payable. I hope you understand what I mean.

发表回复

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

Advertisement
Advertisement
返回顶部