房产买卖方法，最新首次置业者政府补助及印花税减免等科普贴

feiyu299

房产销售及买卖，买房补助普及贴

我在Melbourne, 做房产销售快2年了，一直想写些东西但是一直懒啊，现在终于下决心写些东西，回馈足迹的筒子吧。

这贴主要讲销售方法，买房策略和买房现有最新的各项补助。主要针对维州（因为俺在维州，欢迎其他周大鳄补充）。 其实以足迹筒子的水平肯定也都了解啦，这里算是给大家做个总结吧。




搬小马扎啦，开始..............


卖房时最常见的销售方法主要就是两种啦，一个是Auction, 一个就是Private Sale.  下面就来讲讲两种分别的优劣势。

[ 本帖最后由 feiyu299 于 2011-5-23 13:29 编辑 ]

feiyu299

Auction:

个人觉得Auction比较适用于那些供小于求,位置黄金,地皮枪手的房子。总而言之就是有卖点，大家抢。比如如果你的房子靠近商业街，靠近火车站，在一个好的学区，地够大后院可以直接起unit，或者地够大可以做subdivision。通常来说这些状况的房子都比较有卖点，采用Auction是比较好的选择。

下面说说Auction的优势。
1. Auction当然最主要的优势就是creates competition, 在多人感兴趣的情况下通过auction, buyer多会出高于自己当初的预想价, 当然如此受益的就是房东啦，在后院看着大家抢自己的房子这时候满脑子想的也就是怎么数钞票了。曾经我们有市场评估价七十万出头的房子，房东也已经认可70多万的售价，但是我们建议auction，最后以接近82万成交。

2. 另外的好处就是Auction卖掉的房子就是一锤定音，买家没有冷静期，当场就需要支付10%。房东可以直接move on。肯定不想觉得卖都卖了，3天之后被告知买家反悔，那可真是浪费感情骂人挠墙的心情都有了。

3. Auction的sale 是unconditional的，所以买家不能放任何的条款在上面，比如最常见的subject to finance, building inspection 和pest inspection等等，这些都是没有的。这些工作都要买家前期自己organize好，反正就是风险自担了，不关卖家的事儿。其实这条的意义跟楼上的差不多，而且更重要。因为如果是subject通任何condition的话时间一般都是10-14个工作日，所以等的时间长，而且不定因素更多。

4. Auction 从销售时间上比较短，拍卖时间定时定点。一般来讲auction会有4-5周的marketing campaign, 所以基本上属于短频快，在这段时间中介会广泛宣传，多出人工多出力，集中火力一个来月就解决战斗了。

5. Auction从销售条款上是卖家说了算，买家只能配合。比如在Auction前Auctioneer都会说这个房子的Settle的时间房东要求是多久。所以由此你可以计划之后的事情，有更多的掌控权。

6. Auction的销售价格不是你的reserve price而是market value.所以有卖点的房子尤其在市场好的时候会有意想不到的效果。

[ 本帖最后由 feiyu299 于 2011-5-23 12:32 编辑 ]

feiyu299

另外一种就是Private Sale

相对于Auction，Private Sale是比较缓和的销售手法啦。他的好处就是相对于auction的同场竞技，Private Sale多了一层神秘的面纱（嘎嘎）。 尤其在房子不是很抢手或者市场不好的情况下，如果贸然去Auction但是却没人吊的情之后就相当难看了。 一方面买家在价格方面更有了底气，知道没人跟他抢，会试图出更低的价格拿下。另一方面甚至失去对房子的兴趣，如果没别人感兴趣多少自己心里也会有点打鼓，要不觉得东西不好要不觉得价格偏高。这都是房东们不想看到的。所以Private Sale的最直接好处就是相对于每个买家销售都是独立的，全靠买家的自我判断和中介一张嘴啦。

另外的好处就是Private Sale比较缓和啦，有了出价也可以花时间考虑。有的房东会认为Auction太多压力太吓仍了，要当时做决定自己受不了这刺激。我见过有的房东Auction的时候自己怕的躲到邻居家去不敢看，之后害的我们到处找他，呵呵。

[ 本帖最后由 feiyu299 于 2011-5-23 11:52 编辑 ]

feiyu299

说完了卖方说买方。

比较了楼上两种销售方法，对于买家来说可以明显的看出Private Sale是比较有利的，

首先有cooling off period，如果真的冲动了花点小钱还有的缓和。

另外更重要的是可以单方和卖家讲条件。最常见的就是subject to finance,尤其对于首置买家来说写上这条是最保险的，毕竟如果贸然给了个unconditional的offer被接受之后就没有反转权利了。如果贷款下不来就彻底悲剧了。而且放这条的另外的隐秘好处就是你的cooling off相当于从3天延长到了大多10-14天 (根据你放的condition的时间，通常来讲中介会给放10-14 bussiness day).  如果到时候想反悔可以利用这一条，毕竟银行的拒信不难开，呵呵。

当然另一方面放不放condition还要根据当时的买卖双方的形势所决定。如果真是看到一个自己很喜欢又划算的房子，当然直接给unconditional的offer是最容易让卖家接受的，该出手时就出手。另外如果也有别人出offer，如果价格相当卖方包括中介都会倾向于接受unconditional的offer，即使有的时候相差$5000块钱。

[ 本帖最后由 feiyu299 于 2011-5-23 12:31 编辑 ]

feiyu299

这楼说买房补助 （维州）

1. The First Home Owner Grant .  凡是澳洲公民包括PR第一次买自住房的时候都可以获得7000刀的政府补助。要获得这个补助简单说最主要3个条件：
a) 澳洲PR或Citizen.
b)房价不超过超过75万到。
c) principal place of residence即房屋为自住。

其中几个概念大家或许比较关注。 一个是PR或Citizen。 这个是指只要在settlement的时候成为PR即算数。而且如果两人联合买房只要有一方满足即可。
另外一个是这个principal place of residence，这个是指从settlement算起，的12个月之内开始，住满6个月。达到即满足。

2.  First Home Bonus.这个是新房补助，13000刀。 申请人除了要满足上述身份和自住房的条件外，这个补助是只有买新房的才有，而且房价不能超过60万。这个日期刚刚被延期到了12年的6月30号，所以在12年6月30号之前满足条件的购房者都可以享受。所以买新房的同学可以拿到7000+13000一共20000刀的政府补助

以上两个补助都以Contract date为标准算。

3. 自住房税费优惠。这个的要求就是在settle算起的一年之内开始住，住满一年。这个的价格上限是不超过55万。最普遍的情况是当房价在44万和55万之间时，可以享受3100块的优惠。这个其实在网上一些calculator给大家算stump duty的时候，如果选择是PPR，那算出来的stamp duty已经是减免过这3100的了。比如你算下555k的税费和550k的税费一下就差了很多，就因为差了这3100。

4. 另外还有最新的首次购房者印花税减免政策。目前来讲减免的20%的stamp duty。这个政策适用于房产购买价低于60万的房产。另外关于大家纠结的到底是以contract date算还是settlement 算的问题特意咨询了SRO，得到的答案是肯定的，以Settlement算。所以也就是只要settle的时间在今年7月1号（含）以后都可以享受这个印花税8折的政策。另外这个减免折扣是每年递增的，最终在2014年达到 50%。






[ 本帖最后由 feiyu299 于 2011-5-23 21:13 编辑 ]

feiyu299

放三张图表可能更清楚些，分别解释楼上的政策，不过压缩完格式之后不知道怎么就变这么小了，辛苦同学们需要趴屏幕上了







[ 本帖最后由 feiyu299 于 2011-5-23 21:16 编辑 ]

abh

看了
好帖

abh

连帖子看的人都少了，看来房价是要跌了

feiijuin

好帖

feiyu299

原帖由 abh 于 2011-5-23 13:11 发表
连帖子看的人都少了，看来房价是要跌了

我觉得也是，生不逢时啊，换工作！

oldqin

多谢楼主分享，不是还有个Principal Place of Residence (PPR) concession 吗？

也能省个小几千

feiyu299

原帖由 oldqin 于 2011-5-23 20:54 发表
多谢楼主分享，不是还有个Principal Place of Residence (PPR) concession 吗？

也能省个小几千

对，谢谢提醒，加上去

aulaoda

看过了,好帖子.看的人都少了，看来房价真是要跌了.

COOLBREEZE

好帖

kawara

原帖由 feiyu299 于 2011-5-23 11:44 发表
1. The First Home Owner Grant .  凡是澳洲公民包括PR第一次买自住房的时候都可以获得7000刀的政府补助。要获得这个补助简单说最主要3个条件：
a) 澳洲PR或Citizen.
b)房价不超过超过75万到。
c) principal place of residence即房屋为自住。

这个现在是83万

feiyu299

原帖由 kawara 于 2011-5-23 21:04 发表

这个现在是83万

不好意思我说的是维州的，依据现在维州的SRO的官网上面还是写的75万，可能不同州会不同吧

fzangielady

好贴，学习了。

BBUY

多谢分享～～

feiyu299

唉，码了这么多字没人看也没人给分，悲催~~~~~~~~~

hbrenda

关于Auction, 即使有人出价，如果出的价没有达到卖家的满意价，卖家就可以不接受，是么？

feiyu299

原帖由 hbrenda 于 2011-5-24 09:44 发表
关于Auction, 即使有人出价，如果出的价没有达到卖家的满意价，卖家就可以不接受，是么？

是的，auction之前都会有一个reserve price这个是房东的心里底价（拍卖师也知道的），不超过这个价格房东是可以不卖的。如果超过拍卖师就可以做主喊sold。一般来讲当价位没有达到房东心里预期的时候拍卖师要么会vendor bid来提升价位，要么就是pass in。如果你是最后的竞拍者但没有达到reserve price，你是有优先权跟房东进屋讨价还价的。

aq0621

好帖，，学习了，，，

苏苏

收藏了，好帖子。
想请问一下楼主，如果买楼花的话，两种补贴也是以Contract date为准，对吗？谢谢！

feiyu299

原帖由 苏苏 于 2011-5-24 13:39 发表
收藏了，好帖子。
想请问一下楼主，如果买楼花的话，两种补贴也是以Contract date为准，对吗？谢谢！

eng.是的。而且买楼花还一个好处就是印花税交的比较少，因为只算地价的，building本身的就不算了。不过也要看楼花的性价比啦，有的时候虽然补助和节省的比较多，但是如果本身卖的很贵也不一定有投资价值。

DMW

先记号，回家慢慢看。

clzhang

nariko

回家慢慢看

caolu07

good!!!

sunnyfish

好像还有一种买卖的方法。叫投标。请楼主也帮我们介绍一下。

zhangxinhao

关于FHOG，以前买过房子（投资房），PR后再买一套，还有首置吗？？？