[悉尼] 我是如何找房的 ，纯技术贴 【非地区选择贴】

pengzhao

文中如果有任何说错的地方，请大家及时指正，以免误导他人！


俗话说的好，安居才能乐业。经过一年多的陆陆续续的寻找，我们终于在Kellyville 定了居。
以下介绍下我们是如何找房的。

先说下我们买房的初衷。我们买房是以自主为主，投资放在次要的位置，如果你也是这种情况，可以继续往下看，因为毕竟投资和自主房考量的角度，是完全不一样的。
自住房我的考量：
l房子的硬件设备，比如装修，面积大小
l属于哪个Council (这个确定了一个区人种的成分，毕竟你不希望孩子和一群比如印度或者黎巴嫩人的孩子长大吧)
l是否属于政府 公房比较多的区（理由同上）
l附近有没有学校、医院
l附近有没有墓地，高压电，监狱
l是否在铁路、主路旁边（噪音）
l是否靠近商业中心（只要生活必需品购买起来比较方便就可以）
l附近是否将要建造比如：工厂、垃圾站、电厂 （污染方面的考量）
l附近是否有高层（隐私方面的考量）
l是否在地势低洼的地方（怕被淹）

这些条件全部都会影响房价，就是多少的问题，记住一句话：便宜没好货，尤其在房地产业里，绝对不会有天上掉馅饼的事情存在。

关于具体区域的选择，我觉得是仁者见仁，相对会比较主观，一个简单的例子：一个人点儿背，在chatswood 大白天街上被抢了，你觉得他会对这个区有好感吗，同样的道理，所以以下我只说一下我们看房的一个大概流程。

1.选定一个区域
其实说起来也简单，主要看个人需要，是否需要公共交通，是否需要距离家比较近，这些因人而异了。
我们最早选择的时候是拿着悉尼的火车地图（www.cityrail.info），一个小站一个小站的查，因为毕竟知道的区名很有限。

2.维基百科了解这个区的人文历史（http://en.wikipedia.org/wiki/Main_Page）
这个环节我觉得非常重要也是非常花功夫的事情，但是毕竟买的是房子，几十万的东西，花点时间做做功课是必须的。
通常要关注的比如这个区的人种比例，之前是否有污染性比较强的工厂（化工厂），交通是否便利，有没有商业中心，属于哪个council等等。


3.上2个主要网站搜索相关的房子（http://www.domain.com.au/ 和 http://www.realestate.com.au/）
这两个网站其实房源都差不多，搜索前先要确定自己哪些条件是一定要满足的，比如几个卧室，几个卫生间，有没有车库，等等。这样做可以大大缩短搜索的时间。
这里说一下，我的习惯是按照登上去的时间从最新开始排列，很简单的理由，一个房子半年还没卖出去那基本上不是房东的价位开的太高，就是房子有这个那个的问题。


4.动用google map
通常这两个网站上是会有出售房屋的地址的（如果没有的话直接打电话问中介索取），用google map 搜索，分别放到地图和卫星模式，主要检查的电站、公墓、监狱之类的比较显眼的目标，还可以测量出这个地址到附近商业中心、学校、车站、主路、铁路的距离。


5.如果是house 看一下土地大小
http://www.homepriceguide.com.au： 这个网站免费的功能可以查出这块地的大概面积，因为毕竟有时候中介会夸大其词，700平说800平的也大有人在。


6.打电话约中介看房
买房和租房，从中介那边的态度是完全不一样的，基本上你说你要买房，中介不论什么时间，都会帮你约的去看的，而且越早看过房越早可以决定下一步要做的事情，谁都不想看到心仪的房子却被别人抢先一步吧。


7.看房
看房子其实就像2个人见面一见钟情一样，毕竟是自住房，你喜不喜欢这个房子，可以说你从走进那个房子的第一刻起就已经很明了了。我的观念，第一也是唯一的一条，一定要自己喜欢。就跟买车买衣服一样，你不会因为它便宜一点但是不喜欢就买，对吧。
如果房子看的不满意，不要紧，一定要把你详细的要求留给中介，让他一有类似的房子就第一时间通知你，因为其实很多房子都没有做广告就已经卖出去了，每个中介手里攥着的潜在买家还是很多的。
这边说个小细节，看房子的时候尽量找这家中介公司的老板（当然最好）、有牌照的中介不要找那些比如卖房助理之类的，这些人经验尚浅，又不了解你作为买家真正想要的是什么，加上在价格上没有经验，也缺乏在买卖家中间游说的技巧。


还有看房的途中最好是去一下这个区的所属council, 可以问道一些比如之后这房子附近有没有大的工程，或者是有没有公房之类的信息。


8.购买report了解详情
如果以上各方面都很满意的话，可以去上文我们提到的网站（http://www.homepriceguide.com.au），购买这个物业的report,这个报告包括他们网站根据附近房屋，和过去的交易记录所预估的一个房价，如果觉得还是不确定，可以买一分12个月之内这个区所有交易的记录，这里很容易找到相似的房型，对以后谈价格做好基础


9.谈价格
这个的方法也是仁者见仁了，不过如果你找的是比较有经验的中介，你无论开多夸张的价格，他都不会说对你态度很差（这也是衡量好坏中介的标准之一），毕竟你对于他来说是外行，而且买卖不在仁义在嘛，毕竟是潜在的客户。
我们开价格是做了大量调查以后，再往下面砍个几万，这样一个是看卖家是不是很急，如果很急这个价格同意了，你可以立刻交定金，交换合同。如果不急，而且卖家心里价位又很高就会比较麻烦，来回的开价拉锯。
说到这里，不得不再次强调一点，如果房子是用来自住的，也就是意味着你至少5年之内不会再卖掉，现在你哪怕多花了比如2-3万，但是对于房子来说，5年以后2-3万还算的了什么呢？自己喜欢是王道。


10.交小定金（房款的0.25%）
这里一定解释下小定金的概念（现学现卖）。一种是所谓的比较自由的小定，意识就是你交了这个定金以后，无论你或者卖家，无论因为什么原因改变主意，这个定金都可以拿回来的，基本上没有什么保障。这个的优点在于，无论怎样你的定金都可以拿回来。但是缺点就是卖家可以随时改主意，想想看，当你花钱请了律师，花钱对房子做了检查以后，房主反悔了，加上又是你特别喜欢的房子，心里的落差远不是那小定金可以弥补的。

另一种是 当你交了定金以后，就意味着和卖家交换了合同， 也就意味着如果你和卖家任何一方毁约，就会按照合同上的毁约条例来执行。这个缺点是，无论是因为什么原因，比如房子你查出来有问题，比如你贷款没有批下来，你都无法拿回你的小定金，但是优点就是只要交换了合同，卖家不会轻易毁约，你心仪的房子也不会轻易因为卖家改主意了而失之交臂。换句话说你交了这个小定金以后，网站上这个房子就会变成： Under Contract.

所以一些中介忽悠你交小定金，说什么不论怎么样都能拿回来的那种，其实并没有什么实际的意义。


11.冷静期要做的事情
小定金交完以后的5个工作日叫做冷静期，这段时间你需要做的事情是：
     1.找好律师，中介会直接把contract发给你的律师，基本上收费是800左右
     2.律师会有他们的合作公司负责检查房子的状况，这个是可选的，但是推荐做一下，毕竟如果有白蚁或者结构有问题，那是一定不要买的。这个大概4-500的      样子。
等报告拿到，律师看过合同一切都没问题了，那就可以去交所为的大定金了，这个定金是房款的5%-10%，具体多少都是可以商量的。

貌似说的有点跑题了，其实之前觉得冷静期过后，买房就告一段落了，其实不是，这才是真正的开始。毕竟自己住，怎么也要稍事装修吧，家具要买，电器要买，各种琐碎的东西。
大家做好心理准备吧。

[ 本帖最后由 pengzhao 于 2011-2-15 17:09 编辑 ]

bibili

mark

玎珰

功课很细 谢谢分享

特特喵

写的不错

wdmznzd

很好，适合sale的房子，不太适合auction的房子。

somyparadise

usefuly info.

PZYC

你是硬要和我PK啊~是不是我还得上去写一个啊~

梦呓人

精品 留个记号

kevin_au

太厉害了~！

abh

收了

pengzhao

强调下，本文是在lp大人的监督批评下完成的，lp大人功不可没

PZYC

这还差不多！哼

nswmarsfield

原帖由 PZYC 于 2011-2-15 17:58 发表
这还差不多！哼

别介就停了啊。这两口子，得在pk中寻找快乐啊。我们感觉你老公做得多，大概99%吧。

blueheidy

不错，留着以后慢慢看

a9698

提问， 靠近医院到底算优点还是缺点

pengzhao

优点： 看病方便，尤其如果家里有老人的话

缺点：相信风水的人觉得医院附近阴气比较重

sololing

好像不少人在Kellyvillie买了房子，楼主能说说这个区的优缺点么？

PZYC

我不想说什么了。。。我要哭了。。。。。。。其实是反过来的。。。。。哭死。。。

newtoall

good one

wykdy

不错，够详细。

pengzhao

缺点：交通不便， 没有火车线， 去city有bus, 直达，有专门的bus车道，不会堵车，但是要40分钟的样子。

优点：环境好 相对60万可以买到不错的house, 距离castle hill（商业中心）, baulkham hill（学院区）都很近。而且往北 beaumount hill 再北边 rouse hill 现在在建一个shopping center,一期已经建好了，等3期工程全部完工，号称是悉尼最大的shopping center（没有查证）。

怎么说呢， 如果你自住，想有一定的生活质量，上班不受时间或者地域限制，有老人，孩子， 这个区还是不错的。

和CH 还有 BH比 ， 同样的价位 可以买到比较新的房子，那2个去新一点的房子都是70大几万。

miaowu81

很有用！

ToughBubble

写的不错

shayy

Nice, Mark

sololing

原帖由 pengzhao 于 2011-2-15 21:07 发表
缺点：交通不便， 没有火车线， 去city有bus, 直达，有专门的bus车道，不会堵车，但是要40分钟的样子。

优点：环境好 相对60万可以买到不错的house, 距离castle hill（商业中心）, baulkham hill（学院区）都很近。而且往北 beaumount hil ...

Kellyvillie的学校如何？虽说靠近Baulkham hill，但是该区好的公立学校不是要在学区内才可以就读么？在Kellyvillie可以跨区申请BH的公立学校么？

白雲山民

好帖要頂

pengzhao

kellyville区内的公立学校 大概是排名100来名的样子 不算很差， 我是觉得学校不一定要上精英， 但是学校风气一定要好。
像我毕业的学校也是公立的，排名200 但是风气很好， 毕竟澳洲 华人的孩子 基本上考大学没什么压力

blueheidy

好贴，UP一下

神马

马克

DMW

不错，我还是个小白，有两点不明白：

  
10.交小定金（房款的0.25%）
这个缺点是，无论是因为什么原因，比如房子你查出来有问题，比如你贷款没有批下来，你都无法拿回你的小定金，但是优点就是只要交换了合同，卖家不会轻易毁约，你心仪的房子也不会轻易因为卖家改主意了而失之交臂。

贷款批不下来，小定就拿不回了吗？不是说有个什么32条款吗？有那个也不行吗？？

  
11.冷静期要做的事情
律师会有他们的合作公司负责检查房子的状况，这个是可选的，但是推荐做一下，毕竟如果有白蚁或者结构有问题

检查白蚁是在冷静期内做的吗？不需要提前做吗？