来讨论一下，什么是房产的升值？

shangpin

来澳洲一年了，老是听说买房呀！房子一定升的，一定赚的。

我倒想问问：你的房子升了吗？是怎么个升法？

先来一个问题：什么是升值？

  我读书少，个人的观点，用一套100万的房子为例，如果一年后，这房子能卖到106万（除去所有的费用），那才算是保值，还没有到升值的地步。

  100万的房，一年后，卖超过了106万（除去所有费用），超过部分，才能算是升值的。

  这个6万，只是当通涨率6%也好，当银行利率6%也好，这是成本。不能当是升值部分。

  也就是说，起码连杂费在内，100万一年后，变110万成交，才算是保值。

再来一个问题：供房子的利率成本算了吗？

100万的房子，我敢说，起码有70%的人，是在供的，算贷款部分是70%，70万吧，那一年的利息是多少？ 起码都要5万了吧？

那这个成本，要不要算进去？要算进去的话，当然，也要对冲租金，租金算500/周，没缺勤，一年2。6万，对减后，还是要加2.4成本进去的。


110万加2万多，等于是113万，也就是说，连杂费算在一起，起码一年涨个10-15%，才算合理。


跟国内比，澳洲的房，只能算是保值。

而且，澳洲的租金回报，是很低的，120万校区的房，租才2.6万，

只要做过生意的人都会算，租好，还是买好？

不买房，会错过升值吗？

我认为在澳洲这种经济成熟，党派左右的社会，不会出现国内那种3年涨3倍楼价的现象。



大家来聊聊，看看情况是怎样的？

flyspirit

你的数据不准确，120万房子，租金才2.6万是怎么算出来的？
租金回报一般在5-6%, 120万房子租金按5%算每年6万。

Cramzhang

一套100万的房子，一年后应该升值最少10%，也就是10万左右，好的区有可能20%。
我不是说现在，现在房市低迷。

MELGD

房产基本上只能来保值。

阿拉善盟

原帖由 flyspirit 于 2010-6-16 00:28 发表
你的数据不准确，120万房子，租金才2.6万是怎么算出来的？
租金回报一般在5-6%, 120万房子租金按5%算每年6万。

你是那些什么同盟的讲座听多了吧

租金5-6%是很好的情况了
只有那种白菜房，或者位置很好房价总价比较低的才有可能

越是贵的，回报相对越低，豪宅很多就只有2%

红石

我家对面一duplex去年$495k买进，今年$670k卖出，这就是房产的升值！

wcx0314

利息怎么能算进去呢，你租房子不一样有房租吗。我个人理解，付利息，房子是我的，走了买了，升值了，钱还是银行帮我攒的，就算房子卖了也有一笔钱给我。
租房子，房租付了，走了，还是一无所有。

另外楼主算100万的房子。一年利息6万，首先买几个人全额付款，一般多多少少贷款的，你利息也拿不到6万。另外就算你100万存银行，扣税后你还是拿不到6万。

通货膨胀，你这钱买了房子，就算没咋涨，跟着通货膨胀也是水涨船高。你只藏一堆钱，涨都没地方涨。买房子毕竟不动产，买好了，需要操心的地方不多，可能收益没有做生意做的好，但是毕竟牵扯的人力精力不一样啊。


所以觉得只要投资买房不要太失败，还是买房合适的。

flyspirit

原帖由 阿拉善盟 于 2010-6-16 01:06 发表



你是那些什么同盟的讲座听多了吧

租金5-6%是很好的情况了
只有那种白菜房，或者位置很好房价总价比较低的才有可能

越是贵的，回报相对越低，豪宅很多就只有2%

为什么要去买豪宅？买个30，40万的房子，5%是很容易达到的租金回报。投资投资，不管是豪宅还是白菜房，能赚道钱就行。

120万的房如果年租2.6万，周租只有500，这是个40多万的Apartment的租金，买了这样的房子，是个失败的投资。

shangpin

原帖由 flyspirit 于 2010-6-16 00:28 发表
你的数据不准确，120万房子，租金才2.6万是怎么算出来的？
租金回报一般在5-6%, 120万房子租金按5%算每年6万。

  我现在租的房子，就是2。6万租金一年，在BALWYN HIGH，700多平的地。

语阁

LZ算重复了，100W的房子，你算贷款就不要在算另外一遍利率了。如果每年亏2.4W的话，那一年后，102.W再加上一些其他费用就保本，对吧。而不是113W。另外，买房子都是长期投资，短期买卖==投机。

budgie

我觉得你的算法有问题：
1. 如果是全额付款，那就只考虑这100万的利息收入来与房价涨幅比较
2. 如果是贷款70万，那就算30万首付的利息收入和70万贷款的利息支出
你两头都算，这。。。。

北风

简单地说，房产升值就是房子涨价超过通胀率

语阁

至于房子在实际中的升值幅度，相信足迹大部分买到房子的都心里有数。最近3年，手中房价翻倍的大有人在，未来3年，还能升多少，个人估计30%还是有可能的。

paladinyw

上面的筒子都去把老妖的精华文章看看再说。啥都没看凭感觉就乱说开了，没一句有用的。

flyspirit

原帖由 shangpin 于 2010-6-16 14:07 发表


  我现在租的房子，就是2。6万租金一年，在BALWYN HIGH，700多平的地。

老兄，你如果要搞投资，千万别拿个例来说事情，多做些调查。看看房产的出租回报能够有多少。

你的算法还有其他问题，这120万的房子有没有pay off, 如果pay off了，为何还算利息，如果没有pay off，本金是多少，如果本金只有20万，房产增值10%, 哪就是赚了50%。

gaogangkkk

  难道大多数人买房都错了吗？

jedi_knight

楼主应该去XX 同盟补补课。

这些中介的讲座有些数据和观点还是有点道理的，毕竟数据能说明很多问题，而且他们那种天天研究房产的，肯定比政府里面那帮子人来的资深多了。你整天研究某个东西，能不资深嘛。。

但是至于中介推荐的房子，要考虑一下，难免有忽悠成分，但是作为讲座的本身，听听还是可以的。

tieshubloom

可是买房子，怎能绕过中介呢？如过所有的中介都忽悠，如果我们怀疑一切，看来是买不成房子了！

flyspirit

此中介非彼中介

369

钱如果存在银行里，利息是要交税的。

阿拉善盟

原帖由 flyspirit 于 2010-6-16 08:59 发表


为什么要去买豪宅？买个30，40万的房子，5%是很容易达到的租金回报。投资投资，不管是豪宅还是白菜房，能赚道钱就行。

120万的房如果年租2.6万，周租只有500，这是个40多万的Apartment的租金，买了这样的房子 ...

为什么有的股票只有不到10倍的市盈率
有的却有近千倍呢？？

白菜房只能租金回报上好看，升值前景有限呗

flyspirit

请问你哪里来的数据说白菜房的升值前景有影响，要做投资先用数据说话，不要主观臆断。这两年升值15%到20%的，房价在30，40万的很多。不要忘了，加上杠杆因素，实际上回报是80%到100%。

如果你有本事确认豪宅升值的更快，愿意忍受很低的租金那是你的事情。但是如果120万的所谓豪宅只能租个40万的Apartment价，估计升不到哪里去，这种豪宅还是不碰为妙。

阿拉善盟

我就随便说一句至于这么激动么

市盈率高的股票自由炒的价值

租金回报好的房子自有致命缺陷


价格说明问题了

我没听过什么讲座，和传销的接触的也不多

您继续白菜吧，什么时候成了首富记得上来秀一下啊

flyspirit

没有必要和你激动，也没想成为首富。不过我对房产投资有点理性的分析，比较中肯的给搂主提点意见，而不是随便来不负责任地说两句。并冷嘲热讽下其他提建议的人。

小小强

其实吧～～ 我觉得即使升值钱也都给银行赚去了 除非你一套房子守到底～ 你要是卖了房子再买房～ 买得房子也是升值了～ 一样～ 全给银行打工了～～ 嘿嘿 大部分人要靠房子致富其实不太可能～ 赚钱才是王道

olicc

(paopaobing(3)) 光看一年是看不出什么来的,房产是长线投资。

shangpin

来分开算：

100万的房为例，

1.全额买房，不贷款，那投入是100万，每年100万的利息成本是5万，也就是说，第2年能卖105万才保本，但加上你卖出去套现的话，各种手续费，你必须卖个110万以上，才算赚钱。假如卖个115万，获利10万，除去原本不买房放银行能拿的利息，只是赚了几万，回报低。

2。贷款买房，先付20万，贷80万，80万一年利息是5.5万吧，同样，房子在一年后卖个110万，你除了费用，利息，你还是亏本，起码要升值到115万，才能算回报。

  房子每年有15%的升值吗？保证每年都有？

  这两年，BALWYN 的就没有。房价和09年我来的时候，相差无几。


  我做批发业务出身，觉得在市场买房，等于是在零售市场买东西，价格一定高的。

  想买批发价的房，一定要自己买地，拆分，自己做源头。

olicc

lz你买个房子一年就卖掉了？你怎么不过一个月卖？
Balwyn没有15%？我不敢说每套房子，但是我所知道的大部分都超过15%。

flyspirit

买来的房难道不出租的吗？租金都没有算进去。

你说的自己买地，拆分是可以更赚钱，但要自己是Builder。知道怎么搞才行。

赚钱的途径有很多，那要看有没有相关的本领才行，有做外汇的，做股票的，做生意的，甚至把公司做上市的，投资房子只是其中一种。不是最赚钱但比较稳妥。

小老虎

原帖由 shangpin 于 2010-6-16 14:07 发表


  我现在租的房子，就是2。6万租金一年，在BALWYN HIGH，700多平的地。

租金真高啊