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SMH:如果资本利得税折扣改了，房价会跌多少？
专家说，如果联邦政府把资本利得税（CGT）折扣降低，或干脆取消，房价大概只会下跌约1%。
本报上周披露，财政部长查默斯可能会在5月预算案中，把削减资本利得税折扣当作重点措施。
这个折扣规定：资产持有至少12个月后，缴税时可享50%的减免。
不过，主张削减这项减免的人认为，改革有助提高自住房比例、缩小不平等。但他们也同意反对者的看法：这项改革不会明显拉低房价。
自从霍华德政府在1999年推出资本利得税折扣后，房价大幅上涨，所以很多人会觉得，改掉它就能让房价回落。但专家并不看好这种推断。
格拉坦研究所（Grattan Institute）经济政策项目主任科茨（Brendan Coates）说：“它的影响不够大，不足以改变局面。”
他说：“把资本利得税折扣砍半，对房价的影响会很小，因为这项减免的价值，相比一个规模约11万亿澳元的住房市场，实在太小了。”
自1999年以来，房价涨了4倍多，而消费价格只翻了一倍。但推高房价的因素还有很多，包括移民、供应、利率变化以及收入上升。
格拉坦研究所认为，如果把折扣减半（降到25%），按新州财政厅和澳洲央行的模型测算，政府每年可多收约65亿澳元税收；但到2030年，新建住房数量只会减少约1万套；全国租金平均每周只会上涨1澳元。
澳洲研究所首席经济学家杰里科（Greg Jericho）说，取消折扣不太可能让房价明显下跌，但长期来看，可能会让房价更贴近工资水平。
他说：“我们有25年的坏政策要慢慢纠正，想回到以前那种可负担程度，可能已经做不到了。但如果一直不改，只会越来越糟。”
独立研究中心高级研究员卡林（Robert Carling）反对修改资本利得税折扣。
但他也同意，任何改变对房价的影响大概率都很有限。
他说：“如果有人把它当作让房价大幅下跌的‘灵丹妙药’，那肯定会失望。”
卡林说，如果采取“既有资产沿用旧规则”（grandfathering），再加上投资者对政策变化的担心，短期内反而可能刺激价格上冲。但更长期、持续的影响会比较温和。
卡林还说，讨论焦点总放在房价上，但住房只占这项税制影响资产的大约40%。他提醒政府也要考虑，不能打击企业投资意愿。
科茨也同意，削减资本利得税折扣“并不算真正的住房政策”。但他说，这不代表改革就该放弃。
他说：“它每年能带来约65亿澳元收入，而且主要来自过去几十年获利丰厚、年龄更大、财富更高的澳洲人。这笔钱可以用来减税，比如降个人所得税；也可以用来做更多事情，去支持目前正在工作的年轻人。”
卡林和科茨都认为，自1999年以来推高房价的更关键因素，还是移民、收入增长、利率变化以及供应减少等。
科茨说，虽然把折扣砍半不会显著压低房价，但它会提高自住者占比。新州财政厅的模型显示，自住房比例可能提高5%。
他说：“一套100万澳元的房子，价格可能只会少1万澳元。但长期看，市场里的投资者会变少，首次买房的人会变多。”
皇家墨尔本理工大学城市政策教授多德森（Jago Dodson）认为，随着时间推移，降低折扣会让房价涨得更慢。
但他说：“它不可能把房价拉低20%之类的幅度。”
皇家墨尔本理工大学可持续发展与城市规划讲师戴维斯（Liam Davies）认为，与其对所有房产一刀切，不如把折扣限制在新建住房上，而不是现有住房，这样更能鼓励资金流向新增供应。
他说：“如果我们想用税制去激励供应，就要有明确、针对性的设计。不要搞一个笼统的住房激励，然后指望它自己会‘顺带’带动供应。”
澳洲建筑大师协会首席执行官德沃恩（Denita Wawn）说，任何政策改变都应该围绕“多建房”来设计。
但她认为，只要折扣被削减，新房开工就会变少。
她说：“这样的变化会让住房投资变得更冒险，连带影响租赁供应和租金。”
对多德森来说，房价短期会不会立刻跌，没那么关键。
更重要的是政府要开始动手，真正去处理住房可负担性和不公平的问题。
他说：“这需要政府有能力，也有决心，去一点点拉动那些小杠杆。这有点像要让一艘很大的船掉头。”
来源：
https://www.smh.com.au/property/ ... 0260210-p5o15f.html
By Wes Mountain
February 12, 2026 — 5.00am |
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连载－墨尔本学习工作的事儿 (2012-7-11) hxsh2000 
发表于 2026-2-13 07:16
发表于 2026-2-13 07:25
