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澳洲金融时报：为什么提前还清房贷，反而可能拖累你的长期财富增长
尽快把房贷还清，听起来很合理。可如果你只盯着“还债”，就可能错过其它更能让钱变多的机会。
如果你是在10年甚至更久之前买的房，你可能已经把房贷还掉一大截了。
尤其是这几年如果你运气不错，工资涨了几次，或者拿到奖金，你把多出来的钱都拿去提前还房贷，进度会更快。
但问题是：把房贷清掉，确实是很多人的重要目标。
可这真的是最聪明、最能帮你为未来做准备的策略吗？
First Financial负责人里格利（James Wrigley）说，很多人的问题在于：如果你把钱全拿去还房贷，那等房贷还完，你手里可能没有别的资产可以让你“靠它生活”，比如投资带来的收入。
当然，偿还像房贷这种“不能抵税”的债务，并不是坏策略。但很多人其实可以把一部分钱用在别的地方，去建立更多财富。而有意思的是，这些财富增长的方式，反过来还可能让你更快把房贷还掉。
HLB Mann Judd财富管理总监卡普托（Lindzi Caputo）说，一般来说，当房贷余额已经低于房子价值的50%时，你就可以考虑把一部分储蓄转去做“房子之外”的财富积累，比如投资和养老金（super）。
至于选哪一种，要看你的年龄和人生阶段。
下面我们逐个看看这些选择。
继续把重心放在提前还房贷
里格利说，选择这一条路的人，通常对“负债”有点不舒服。有人特别怕欠债，也有人反而很喜欢借贷，取决于你处在这条光谱的哪一端。
他认为，拼命提前还房贷的最大好处，是能省下一些利息。
晨星（Morningstar）个人理财总监拉莫尼卡（Mark LaMonica）也说，如果你想走保守路线，这个好处很清楚：这等于“保证回报”，因为你省下来的利息就是你赚到的回报，而且不管市场怎么变，你都知道自己大概能省多少。
此外，还有一种很现实的满足感：彻底无债一身轻。拉莫尼卡说，最后一笔房贷还清、房子完全属于自己，那种感觉非常大。
但这种偏保守的做法也有明显缺点。里格利说，最大的缺点是“机会成本”：你把钱都拿去还房贷，就等于错过了把这些钱投到别处、获得增长的机会。
他还说，很多人以为“等还完房贷再开始投资也来得及”，但这往往会错过“复利的魔法”。
他说，如果你画一张曲线图，会看到财富增长是慢慢往上爬、后面越爬越快。开始得越早，最后那个高度就越高。很多人直到太晚才意识到这一点。这就是只还房贷、不做别的事的最大坏处。
拉莫尼卡还说，现在大家进入房市的年龄越来越晚，这会让机会成本更严重。
因为就算你把房贷还完，现金流确实会变宽松，但如果这件事发生在房贷周期的最后阶段，你可能已经没多少时间把这些钱投出去、让其它投资产生真正“有分量的增长”。
他建议，你在思考“房贷以外的钱该怎么用”时，可以把房贷利率当成一个门槛：你做的任何投资，扣除成本后的回报率，最好要高于你的房贷利率，才算更划算。
把多余的钱转去缴super
里格利说，把额外的钱放进super，一个很大的优势是税率。你的“税前供款”（concessional contributions）每年上限是3万澳元，这部分通常只按15%的税率交税。
他还说，除了省税，super更吸引人的地方在于：长期回报往往高于房贷利率。
他举例说，房贷利率现在大概是5%到5.5%，但super里多数投资选项的长期回报常见是8%到9%。
所以从第一天开始你就更划算：
因为你先少交了税；第二天你又把钱放进了回报更高的投资里，回报率通常还高于你房贷的利息成本。
他接着用同一个比喻说，到了第三天，当你退休、并且超过60岁时，你的投资收益和取款通常是免税的。
里格利认为，把钱从额外还贷转去super，甚至可能好到让他在很多情况下更偏好这一策略，而不是买投资房或用自己名下直接买股票。具体要看一个人收入多高、年龄多大。
他也说，你甚至可以走到极端：别再额外多还房贷，改成工资牺牲（salary sacrifice）尽量把super打满。
等到60岁后，从super里一次性拿出免税的钱去还掉剩下的房贷。
他说，从表格计算出来的结果看，这种做法往往“很能打”，但现实生活不一定完全按表格走。
当然，把钱放进super的最大缺点是：它会被锁住。
一般要等到你60岁并退休才能动用，或者65岁不管你还工不工作都能动用。
所以如果你打算60岁之前就退休，这会让你觉得不够灵活。
为“增长”而投资
拉莫尼卡说，从纯财务角度看，只有在非常非常少的情况下，把钱放在super外面才更合算，前提是你能撑到preservation age（能动用super的法定年龄）。
但他也提醒，你要想清楚：你是不是需要这种“灵活性”？哪怕只是让你睡得更安心，比如万一你在preservation age之前失业，你至少还有一笔super外的资金能用。
所以，如果你计划提前退休，想分散风险，或者你的雇主供款已经把你的某些super额度用得差不多了，那么把钱投到“增长型资产”可能更合适，比如股票市场或房产。
里格利说，这种方式除了有增长潜力、早点开始还能吃到复利好处外，也可能更省税。
原因是：你通常只在卖出投资时才需要为收益交税。而且如果你持有资产超过12个月，资本利得税一般只按你的边际税率的一半来算。文章提到，最高边际税率是47%（含Medicare levy），因此资本利得按“半税率”计算后大约是23.5%。
从回报角度看，文章说过去30年里，澳洲股票和房产的年均回报大概都是8%到9%。但里格利认为，如果你不打算借钱去买股票，那投资房可能更能让你加速变富。
他说，很多人愿意付一个小首付，然后从银行借一大笔钱去买投资房。这样一来，你从第一天起就是在一个“大资产”的价值上吃增长。
但人们往往没那么愿意借一大笔钱去买股票，所以更常见的是用较小金额慢慢买股，最后的收益也就比较小。
不过，投资房再加上自住房，会让你的资产过度集中，分散性不强。
里格利还说，如果你更偏“增长思维”，风险承受能力也更强，可以用“债务回收”（debt recycling）策略，让财富增长更快。
做法大致是：你先用闲钱多还一点自住房贷款，同时再从另一个独立的贷款额度里借出相同金额，把借来的钱投进股市。
他解释，这等于用房子去参与股市投资，你能更早开始吃到时间和复利的优势；同时你又在还自住房贷款。
这样可以更快清掉不能抵税的房贷，而且投资贷款的利息通常还能抵税。
为“收益”而投资
里格利说，买那种能稳定产出现金流的资产，比如高股息股票，或者租金很高但资本增值不强的投资房，如果你还没退休，他一般不太建议。
因为如果你现在并不急需这笔收入来生活，这些收入就会变成你报税表上的“额外收入”，你得按边际税率交税。相比之下，增长型投资更划算，因为资本利得税通常比普通收入税低一半。
但他也补充，增长型资产（尤其是投资房）对“积累财富的人”更友好，对“退休的人”不一定那么合适。等你进入退休阶段，你可能更想把投资重心转向“现金流收入”。
拉莫尼卡也同意。
他说，如果他想把增长策略和收入策略混合：那种每年能分红很多的股票，他可能更愿意放在super里；而那种不太产生当期收入、主要靠长期资本增值的资产，则更适合放在super外面，因为你将来卖出时，可能处在更低税率档。
同时投资+同时补super
里格利说，如果你计划提前退休，那么“分开两条腿走路”可能最合适：
一部分补super，一部分在super外投资增长型资产。
但他也提醒，只做super外投资、完全不管super，可能会让人吃亏。
他说，就算你想52岁退休，你也希望自己最终会到60岁。因为到了60岁退休后，你就能免税动用super。
所以你不该完全忽视super。
你需要做的是：确保你有足够的钱，能撑过52岁到60岁这段时间。
他还说，这种“两头都顾到”的方式，也适合那些现在不确定会不会提前退休、但想给自己留后路的人。
人生会有转折。
有一部分钱放在super外面，你可以在需要时用来休息、换工作、或提前退休；同时你也没有把super荒废掉。
拉莫尼卡最后总结：最好的策略，不一定是“让你赚最多钱”的那一个。它会取决于你的年龄和目标。
来源：
https://www.afr.com/wealth/perso ... egy-20251215-p5nnv3
Michelle BowesWealth reporter
Jan 30, 2026 – 5.00am |
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初夏的风（原创） (2007-12-4) dorin 
发表于 2026-2-1 07:09
发表于 2026-2-1 07:17
