60 岁以后，投资房该不该继续持有？

todaygong

一个普通房东的真实思考
目前，本人有一个投资房，价值140万到160万左右，三个厨房，五个卫生间，六个卧室，一个studio。640的地，所以，周租金是每周1600。 靠近Wollongong大学，留学生很稳定。
但是，本人年龄60，该考虑退休的问题，自住房也有贷款。想问一问广大网友，从退休和经济两个方面考虑，是继续持有，再等两年，还是现在出售更适合这个年龄？

83447557

妥妥现金流， 自主多少贷款？

aussky

要考虑一下因素：
1. 在未来几年还能涨吗？
2. 你现在出租是赚还是赔？
3. 未来几年还能和现在一样有negative gearing吗？
4. 卖了之后怎么处理钱？ 卖和不卖怎么影响你的pension？
5. 退休之后总的来说多一事不如少一事，maintaining一个出租房挺烦的

any

如果平时房子不需要很多维护，比较省心就拿着呗。

todaygong

主建造，几乎不需要操心，因为是长租客，已经住了5年了。granny flat 每年换一批留学生。日常维护，不用操心。但是，有人提醒说退休之前的5年，一定要安排好退休的时期。所以，犹豫不定。

todaygong

aussky 发表于 2026-1-30 10:15
要考虑一下因素：
1. 在未来几年还能涨吗？
2. 你现在出租是赚还是赔？

谢谢，建议非常具体。

上书房行走

不喜欢和租客打交道。如果一切省心还好。我就没遇到过任何省心的租客。不要说六十岁了。三十多岁的时候和租客的纠纷都能气得高血压。

maatthew

我觉得还要参考下你自己super余额

说不定放进super里以后退休了产生的收益免税也划算

摩尔公园

目前主要考虑是不是给子女，因为5年内gifting的资产都还算自己的。然后考虑持有收益和pension收益哪个高。pension的好处是可以一直拿钱，属于稳定现金流，缺点是有资产上限。房子的好处是资产持有无上限。不过两者最终进养老院都得给国家。

ryanryan88

我也有个投资房3房house在brisbane, 周租金才区区690，才是你的零头，听你这个投资房，我觉得我好失败我觉得我应该卖了我这个。

maatthew

摩尔公园 发表于 2026-1-30 10:45
目前主要考虑是不是给子女，因为5年内gifting的资产都还算自己的。然后考虑持有收益和pension收益哪个高。p ...

有这个投资房每周的现金流收入了还能领pension？

感觉也不需要领pension那点钱了吧

这样能咋地

你的房产非常不错，首先这套房子明显是老房子，建筑方面的价值非常低，主要以为土地价值为主，这种土地价值+高租金收益的组合是投资房里最完美的。但是回报率已经超过了5.2%。这种房产中的生蛋鸡，远高于银行存款利率。如果您进行交易，税后大概率获利低于70万，但是你会损失每年超过8万的收入。70万现金作为投资的回报率一般不会高过4.5万。除非现金流有严重问题，否则不建议卖。建议未来以遗产继承的模式去传承给子女。那是估计房产的估价已经超过3.5个M。根据澳洲的法律，投资房作为遗产是根据继承时的估值开始进行扣税，这意味着3.5个M一下是免税的。你子女将获得接近270万的收益。而如果现在售出，70万的利润年化回报率不会超过9%，而且是需要缴税的，实际年化回报率不会超过5%，总体收益不会超过150万。如果加上未来的房租上涨，这套房产如果一直持有，未来20年的总收益会远超过300万。还有一些更详细的算法，比如投入现金回报率等，建议你自己研究研究。

这样能咋地

上书房行走 发表于 2026-1-30 10:24
不喜欢和租客打交道。如果一切省心还好。我就没遇到过任何省心的租客。不要说六十岁了。三十多岁的时候和租 ...

租金决定你和房客的关系，放弃中介，将租金低于市场价格，房客不会得罪你的。高租金其实不是好事，会造成房客的严重流动性，甚至让房客产生怨恨，房屋维护成本会上涨。如果加上中介的费用以及空置率和损耗，每年租金可能会有12-20%的额外成本。如果您把租金降低5-10%，放弃中介，那么房客稳定，态度好，收益率还会提升。我自己的投资房根本没用中介，其中有一套房客已经住了10年，这10年我累计去检查房子不超过3次。其他的几乎也是如此，现在维修就让房客自己找维修公司，我们看下报价后付款。最好的一个房客，每周大约花费200刀左右请人做清洁，一般的维修都是他们自己修理，都不用我管了

KDS摩斯狗

我帮楼主跑了一遍GPT，仅供参考

“这是一个非常真实、也非常典型的“普通房东在退休前夕的纠结”，你的信息给得很完整，其实已经具备了做判断的关键要素。下面我不“劝买劝卖”，而是从退休安全感 + 现金流 + 风险三个角度，帮你把逻辑摊开。

一、先把你现在这套投资房“客观拆解”一下

资产情况（很不错）：

估值：$140–160 万

土地：640㎡

配置：6卧 / 5卫 / 3厨 + studio

区位：靠近 Wollongong 大学

租金：$1600 / 周 ≈ $83,000 / 年

租客：留学生，需求稳定

???? 从“资产质量”角度说：
这不是一套普通投资房，而是高密度、高租金、用途清晰的现金流型资产。

二、但问题不在“房子好不好”，而在“你的人生阶段变了”

你提到三个非常关键的点（很多人会忽略）：

你已经 60 岁

要开始考虑退休

自住房还有贷款

这意味着，你的决策不再是：

“这房子还能不能涨？”

而是：

“这套房子在未来 10–20 年，是让我更安心，还是更操心？”

三、继续持有 vs 现在出售 —— 不讲空话，直接对比
✅ 方案一：继续持有（再等 1–2 年）

优点：

年租金 $83,000，哪怕扣掉：

维护 / 管理 / 空置

税

利息
???? 净现金流依然很可能是正的

靠近大学，结构性需求稳定

再等 2 年：

市场可能再涨

你可以更从容地“择时出售”

但风险你一定要正视：

管理复杂度很高（多厨多卫 + 学生）

年纪越大：

精力下降

对突发维修、租客问题的耐受度会明显下降

一旦：

政策变严

留学生波动

房屋需要一次大修
???? 心理压力会明显放大

???? 这套方案只适合一个前提：

你现在身体、精力、情绪都还能“扛得住”再 2–3 年

✅ 方案二：现在出售（或 12 个月内有计划地出售）

优点（退休角度非常重要）：

可一次性释放 $140–160 万级别流动资产

很可能可以：

清掉或大幅减少自住房贷款

降低每月现金压力

把“复杂资产”变成：

简单

可预测

易管理的资产（super / term deposit / ETF / annuity 等）

但代价也是真实的：

失去 $1600/周 的强现金流

如果房价继续上涨，会有“卖早了”的心理落差

???? 但从退休安全感模型来看：
“少赚一点” ≪ “晚上睡得踏实”

四、一个非常现实、但很多人不愿意说的真话

60 岁以后，投资的核心目标，已经不是“最大化收益”，
而是“最小化出错的概率”。

你的这套房：

在 40–50 岁，是黄金资产

在 60 岁以后，逐渐变成：

管理重

对个人状态依赖很高的资产

五、我给你的“理性中间解法”（很多人最后会选这个）

不是非卖即留，而是：

???? 设定一个“清晰的退出时间点”

例如：

12–24 个月内出售

而不是“再看看，反正能租”

这 1–2 年你可以：

观察市场

整理账目

提前规划卖房后：

是否先还自住房贷款

super 结构怎么配

年现金流目标是多少

???? 这样你是主动退休资产规划，而不是被动等市场。

六、一句很实在的总结（给 60 岁的你）

如果你问我一句话的答案：

如果这套房子现在“已经不需要你证明什么”，
那它完成使命的时间，其实已经不远了。

它帮你：

累积了资产

承担了现金流

抵御了通胀

接下来，人生的重点更适合是：
轻一点、稳一点、简单一点。

遥遥领先21

很好的一个讨论话题，持续关注

摩尔公园

maatthew 发表于 2026-1-30 11:24
有这个投资房每周的现金流收入了还能领pension？

感觉也不需要领pension那点钱了吧 ...

可以退休5年前送给子女，可以卖掉扩大自住房，可以自己持有，看他自己的想法和开销。前两个可以领pension

gcc

我要是有楼主这种烦恼就好了！

aussky

14楼说得对。“接下来，人生的重点更适合是：轻一点、稳一点、简单一点。” 如果你觉得有道理就加分吧

TGTG

这样能咋地 发表于 2026-1-30 11:51
租金决定你和房客的关系，放弃中介，将租金低于市场价格，房客不会得罪你的。高租金其实不是好事，会造成 ...

每周大约花费200刀左右请人做清洁？？
一年花上万请人清洁租的房子？

这样能咋地

TGTG 发表于 2026-1-30 13:29
每周大约花费200刀左右请人做清洁？？
一年花上万请人清洁租的房子？

对，长期如此，英国佬，某个四大的合伙人

TGTG

这样能咋地 发表于 2026-1-30 13:40
对，长期如此，英国佬，某个四大的合伙人

长见识了

胡须康

投资是为了更好的生活

moonhope

TGTG 发表于 2026-1-30 13:29
每周大约花费200刀左右请人做清洁？？
一年花上万请人清洁租的房子？

不少西人都是这样的，我隔壁租客，夫妻俩加3孩子，女的不上班还请清洁公司每周一上门做卫生。。。。。。
问题是他们搬走后来了一户印度租客，女的和我抱怨房子被他们弄得脏的要命，好多蟑螂和老鼠。。。。。。

天涯浪客

楼主只说了资产，没有说债务，其实比较难判断，根据我的经验，自住房有债务的情况下，通常不会把钱放在投资房上，投资房只能依靠自然积累，楼主说了投资房价值140到160，我们就按照150算吧，贷款是50万还是100万呢？这个肯定是有差别的。

天涯浪客

ryanryan88 发表于 2026-1-30 10:06
我也有个投资房3房house在brisbane, 周租金才区区690，才是你的零头，听你这个投资房，我觉得我好失败我觉 ...

如果你年龄在60岁以上，我建议你卖了升级自主房，专心拿pension。

这样能咋地

pension那点钱按现在通胀速度，怎么够花

天涯浪客

maatthew 发表于 2026-1-30 10:24
有这个投资房每周的现金流收入了还能领pension？

感觉也不需要领pension那点钱了吧 ...

楼主没有说债务，如果这个投资房还欠银行100万贷款呢？

todaygong

KDS摩斯狗 发表于 2026-1-30 11:52
我帮楼主跑了一遍GPT，仅供参考

“这是一个非常真实、也非常典型的“普通房东在退休前夕的纠结”，你的信 ...

谢谢，很用心回答。已经出租了十多年了。很不舍得，但是，年龄大了，想把生活安排好，做一些梦想要做的事情。有点不想纠结在经济中了。

todaygong

天涯浪客 发表于 2026-1-30 14:24
楼主没有说债务，如果这个投资房还欠银行100万贷款呢？

是的，还有100万贷款。目前的租金也就是刚刚够贷款。如果一点贷款没有，肯定就不卖了。

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如果说租金刚刚还上贷款，那么还是卖了吧。再过3，5年，如果中国中产不送孩子来澳洲读书，或者澳洲政府限制留学生人数，租金收入下降也有可能。