悉尼住房可负担性竞争加剧，土地价值上涨4.7%

dootbear

澳洲金融时报：悉尼住房可负担性竞争加剧，土地价值上涨4.7%

悉尼大都会住宅土地价值在截至6月的一年里上涨4.7%，涨幅主要来自西区如Fairfield和Penrith的两位数增长。在这些更易负担的区域，买家竞争激烈，推高土地价值的速度明显快于其它地区。

新州估价署最新数据显示，靠近市区的Lane Cove土地价值同比跃升11%，为市区附近最大涨幅。

那里地块面积较大（可达1100平方米），吸引了想分拆土地的开发商。

虽然2月与5月的两次25个基点降息、人口增长及住房供应压力带动悉尼整体上涨，但新州估价署署长Sally Dale表示，可负担性是推动西悉尼涨幅领跑的关键因素。

她说：“大多数地方政府区域的住宅土地价值均出现上涨。西区长期需求大于供应，使Fairfield上涨11.2%，Penrith上涨10.7%，因为买家向更具可负担性的区域移动。”

悉尼住宅土地的上涨是全州土地价值整体增长3.6%的一部分（基于66,000宗销售分析），总价值突破三万亿澳元。悉尼住宅土地现占全州土地总值3.09万亿澳元中的1.71万亿。

大悉尼地区4.7%的涨幅，继FY24上涨5%和FY23下跌3.8%之后，Dale称为“相当温和”，反映上半年高利率对市场的压制，而降息仅在财年后半段开始发挥作用。

估价署的数据用于地方议会三年一次的估值通知。

与同区其他物业涨幅一致的房产税率不会改变，但若某物业涨幅明显快于区内平均，则可能承担更高税额。

她说：“Lane Cove不同区块的涨幅可能不同，有一些豪宅区也有较远离商店的Lane Cove West或Lane Cove North。”

今年新州约三分之二的议会将收到新的估值，居民将自本月至4月陆续收到通知。

官方估值也会影响度假屋及部分投资物业的年度土地税，新州约不足15%的物业需缴此税。

Dale表示，像Lane Cove这样自住比例高的地区受土地税影响较小，但海岸地区因度假屋及投资房多则影响更大。

新州北部的Byron Shire录得海岸市镇中最高涨幅，达13.8%；Newcastle上涨6.9%；Tweed Shire上涨6.6%；Southern Highlands的Wingecarribee Shire上涨7.3%。

区域住宅土地价值去年上涨3%；全州商业土地上涨3.6%，工业土地上涨3.8%。

部分区域涨幅尤其显著，Hunter River畔的Singleton商业土地上涨20%，中西部Cabonne Shire上涨24%；Bathurst工业土地飙升56%，Northern Tablelands的Uralla也上涨超过54%。

她表示：“这些区域的需求受到较低的土地入场价、基础设施投资支持以及新能源与稀土勘探、采矿等新兴就业市场推动。”

虽然8月的25个基点降息令住宅土地价值在本财年前四个月继续上升，但她认为这种增速不会持续太久。

她说：“我不认为到2026年7月1日会出现巨大涨幅。‘稳定’是最合适的词。”





来源：

https://www.afr.com/property/res ... 7pc-20251125-p5ni5h

Michael BlebyDeputy property editor
Nov 25, 2025 – 4.57pm

5 min

dootbear

本文要点:

1. 悉尼住宅土地价值年涨4.7%，西区因可负担性强而领涨，Fairfield与Penrith涨幅超过10%。

2. Lane Cove因大面积地块吸引开发商，土地价值同比上涨11%，为市区近郊最高。

3. 全州土地价值增至3.09万亿澳元，利率下降与人口增长推动整体上涨。

4. 新估值影响地方议会税费及土地税，约15%新州物业需缴土地税。

5. 区域商业与工业土地涨幅显著，受基础设施投资与新能源、稀土产业需求带动。

快乐每一天

悉尼资本主义，维州社会主义，维州要继续打房价呢

fiony

土地价值是谁定的？房价是市场决定的，包含了土地价值。可是这个单独的地价是council拍脑袋定的吗？估价署的英文名是啥？是隶属council的吗？

joyalty

快乐每一天 发表于 2025-11-27 08:34
悉尼资本主义，维州社会主义，维州要继续打房价呢

高房价不是好事，维州这方面其实是优势。另外维州自由党说上台后要降低房价，两党这方面似乎方向一致，所以要是希望投资房子赚快钱的话，还是早些看看其他州的机会吧。

mdlp

政府才是推动房价上涨的幕后主使 真要房价降低的话 直接低估土地价值就好了

dootbear

fiony 发表于 2025-11-27 08:58
土地价值是谁定的？房价是市场决定的，包含了土地价值。可是这个单独的地价是council拍脑袋定的吗？估价署 ...

新州财政厅定价的。

Poweregg

fiony 发表于 2025-11-27 08:58
土地价值是谁定的？房价是市场决定的，包含了土地价值。可是这个单独的地价是council拍脑袋定的吗？估价署 ...

州政府nsw revenue请估价师评估的
每年都往高里估，land tax收到手软

JHHHS

可以收更多的土地税了

挑灯亮剑

地价涨，政府收入涨。还想房价不涨？

maxinfang

明明是建房成本提高了。破房根本卖不起价
为了收土地税 真的是一向如此的无耻

Chocicecrm

政府笑而不语

大杨树

土地价值上涨不是很常见的现象吗？

stanthefat

地税免征额不涨 这就又多收几亿地税

joyalty

政府真想收税，可以取消负扣税，取消房产投资增值税减免，一个都没动呢

xq052b

fiony 发表于 2025-11-27 08:58
土地价值是谁定的？房价是市场决定的，包含了土地价值。可是这个单独的地价是council拍脑袋定的吗？估价署 ...

大致也是市场决定的呀，空地的价格摆在那里的

wxm611

xq052b 发表于 2025-11-27 11:08
大致也是市场决定的呀，空地的价格摆在那里的

很好奇：Lane cove 没有空地，涨出来11%. lane cove council 会赚钱啊～

飘啊飘啊飘

悉尼盆地三面山一面海再加上南北两大片reserve, 加上基建翻山越岭的不现实性，就这么大土地。

现在很多reserve已经开始批准造房了。我家门前一大块连森林带小河的土地都批准开发了，放以前哪可能。

xyouc

土地财政

Seawave

地是政府的，而且是唯一性，没有竞争对手，当然想怎么干怎么干。就像你自己的产品，没人竞争，随便定价

alven

Seawave 发表于 2025-11-27 11:38
地是政府的，而且是唯一性，没有竞争对手，当然想怎么干怎么干。就像你自己的产品，没人竞争，随便定价 ...

地怎么是政府的呢？买了房子，地块和地上的房子都是私人拥有的.
那就带来一个问题，既然是私人拥有的，为啥需要政府来指手画脚，为土地定价呢？

moonhope

council费又要涨了。。。。。。

xq052b

wxm611 发表于 2025-11-27 11:21
很好奇：Lane cove 没有空地，涨出来11%. lane cove council 会赚钱啊～

对比同期附近卖掉的house呀，地价很容易算出来的

人群聚集，“地”才有价值，所以核心区的地价是不可能便宜的

Seawave

alven 发表于 2025-11-27 11:54
地怎么是政府的呢？买了房子，地块和地上的房子都是私人拥有的.
那就带来一个问题，既然是私人拥有的，为 ...

买了就是你的了，剩下的还是政府的。政府定价是按照剩余的土地价给你拥有的地估价。就像你买了黄金是你的了，市场上的黄金涨了，你的黄金不也涨了。
所以政府的税就涨了。就像你的投资房没有卖，政府也按市场价算资产，不按你当时买的价。

Chocicecrm

joyalty 发表于 2025-11-27 10:52
政府真想收税，可以取消负扣税，取消房产投资增值税减免，一个都没动呢

达顿之流能同意吗