墨尔本投资，惊掉下巴的计算(更新地址和拍卖结果）

爬山虎

成交价1.7m
https://www.realestate.com.au/so ... ic-albion-148927400


表面数据， 在市中心15公里40分钟交通圈内，算是正郊区，距离电车站大概走路200米，房价大概150万，毛租金大概13万/年，毛回报率8.7%，第一感觉是大便宜。  






然鹅   







联系中介拿到合同和全部数据后，  新的计算如下，  

• 按揭，73，000 （只能用商业贷款，所以7%）
• 市政管理费，35，000 （今年的实际账单金额）
• 地税， 不到1000 （请问UNIT BLOCK 的地税是按单套收还是多套收，我只看到UNIT 1地税的单子，单一业主非strata title，不知道是否每套都要交。）
• 中介管理费，按照租金的7% ， 大约1万
• 保险，按最低额度100万投保，需要1万多， 算1万吧。  
• 出租合同，广告和可能的空置预提， 6000
• 水费，3500
• 维修预提， 6000
• 以上小计14~15万一年，实际收益妥妥的负现金流 1~2万/年！！
  

如果继续继续深入的，把潜在成本计入的


40%自有资金的机会成本，  大约70万，如果投资基金，保守回报6%，要4万2，
房子存在水泥问题，有0.5~15mm不等的裂缝，屋顶和雨漏系统需要更新，需要一次性支出几万刀。  
维州新规则下需要的房产升级。
租金潜力， 该13万每年的租金已经是该地区市场合理租金的92%水平，折扣率非常低。 可能存在空置拉长的情况。


现在出价都不知道怎么出了。。。。。
以后专心学习股票投资

Flyingfree

买下来吧。。。。

主要是我们也想跟着你学习一下，看看这投资到底能不能赚到钱。。。。。

yaojiamulan

150万的房子，能租到2500一周，有点不可思议啊。

NonSense

按揭，73，000 （只能用商业贷款，所以7%）
市政管理费，35，000 （今年的实际账单金额）


商业地产？

cr4p

商业地产？

爬山虎

NonSense 发表于 2025-9-24 15:03
按揭，73，000 （只能用商业贷款，所以7%）
市政管理费，35，000 （今年的实际账单金额）

Unit block 如果超过了4套只能用商业贷款。

NonSense

爬山虎 发表于 2025-9-24 16:04
Unit block 如果超过了4套只能用商业贷款。

这council rate高的有点不可思议啊

bbb12345

爬山虎 发表于 2025-9-24 15:04
Unit block 如果超过了4套只能用商业贷款。

可以分兩次買用home loan 嗎？
市政費太高了。一套unit的市政費多少？

marlene603

这还投资个毛线啊

凯瑟琳琳

墨尔本最好去当租客，千万别当房东。

爬山虎

yaojiamulan 发表于 2025-9-24 15:00
150万的房子，能租到2500一周，有点不可思议啊。

总共7套套房， 需要拍卖，中介说很多人注册，我预估成交价格在2个左右， 但是即便按照150万的纸面计算这个投资也无法正现金流。
（如果在悉尼， 即便2个也超级便宜，但墨尔本这个算法，真是吓人，这还是一个TITLE的， 如果分拆成Strata，还要额外多一万多一年）


房子每套几乎都有裂缝，砖缝水泥配方有问题脱落（某些年份的建筑常见问题）， 1楼的多有霉菌问题， 屋顶铁皮生锈，雨漏系统需要改造，房子在泛洪水区，再开发需要评估， 估计最后是BUILDER买走翻新，然后拿出来散卖才可能挣钱。

这个投资路径，我走不来，基本上已经放弃了。

爬山虎

bbb12345 发表于 2025-9-24 15:08
可以分兩次買用home loan 嗎？
市政費太高了。一套unit的市政費多少？

49XX一套， 感觉像是抢钱。。。。
悉尼老破小一套大多就1000多，

yaojiamulan

这样看来，完全不值得呀。

爬山虎

bbb12345 发表于 2025-9-24 15:08
可以分兩次買用home loan 嗎？
市政費太高了。一套unit的市政費多少？

这个本身是个title的，对buy and hold的投资人最友好，因为如果strata的话，一年又要多一万的花费。

单独title应该是没办法拆分了，有没有高手出来看看。

飞飞鱼

爬山虎 发表于 2025-9-24 15:17
总共7套套房， 需要拍卖，中介说很多人注册，我预估成交价格在2个左右， 但是即便按照150万的纸面计算这 ...

虎大叔，你的精力真心令人羡慕啊！

maatthew

市政管理费，35，000 这么贵？？？

天涯浪客

爬山虎 发表于 2025-9-24 15:19
49XX一套， 感觉像是抢钱。。。。
悉尼老破小一套大多就1000多，

没你想的那么高，我银行城的几套townhouse物业费400多到600多一个季度。当然你可能看不上这种穷人区。哈哈。

下面是一个刚卖掉的银行城三房villa的介绍，里面有提到物业费，500一个季度。

wtttt

知识盲区，真心请教，一个是如果类似的在别的州比如悉尼，哪些费用能省下来，导致现金流回正？再一个为啥市政能3万五，这是什么啊？只是学个知识，不抬杠墨尔本悉尼好坏什么的。

FlyJoe

墨尔本就算了 不存在稀缺性

爬山虎

天涯浪客 发表于 2025-9-24 16:08
没你想的那么高，我银行城的几套townhouse物业费400多到600多一个季度。当然你可能看不上这种穷人区。哈 ...

兄弟，苦笑ing ，，，，，  说1000多是一整年的strata。 我聚焦的房子都是没人要的破旧地产，和你的比，又低了一个档次。

墨尔本这个标的是7套房子under same title， 如果拆分成7个strata apartment/units， 每套预算1500一年， 全年大概1万。

爬山虎

飞飞鱼 发表于 2025-9-24 15:59
虎大叔，你的精力真心令人羡慕啊！

现在天天上班摸鱼，没啥活干，估计过两年就被淘汰了，现在想想手头这点东西如何更合理的投资分配，要是失业了还能活下去。长期每周大概花2~10个小时在地产网站上游荡， 每年参加5~10场拍卖，已经是一种习惯了。


另外，特别感谢Super的探讨和建议， 今天刚把Super转过Hostplus ，应该三五个工作日可以正式转过来，现在属于瞎搞的时期，什么投资都沾一点，明年报税绝对要抓狂， 三个月内打算归拢集中起来。  

destine

一个Unit能租每个月两万多？然后council fee要三万五一年？？？

认真的吗？还是这是人民币为单位？

不多不少

destine 发表于 2025-9-24 17:25
一个Unit能租每个月两万多？然后council fee要三万五一年？？？

认真的吗？还是这是人民币为单位？ ...

应该是七个unit打包卖的吧

destine

不多不少 发表于 2025-9-24 17:28
应该是七个unit打包卖的吧

哦原来是这个意思，那价格倒是不贵，council fee还是不可思议啊，平均每个unit交五千？

飞飞鱼

爬山虎 发表于 2025-9-24 17:12
现在天天上班摸鱼，没啥活干，估计过两年就被淘汰了，现在想想手头这点东西如何更合理的投资分配，要是失 ...

向房地产大佬敬礼

爬山虎

飞飞鱼 发表于 2025-9-24 18:53
向房地产大佬敬礼

有些人闲得蛋疼，没事儿就喜欢上网，说的就是我。。。。

和大，和佬，都不沾。。剩下唯一的，就年龄和老沾边儿。。。。

zhengtao

买下来做个DA申请改成boarding house。
或者按照房间来出租。收益能更高。
但就算这样，可能也赔钱。

Pippa

wtttt 发表于 2025-9-24 16:23
知识盲区，真心请教，一个是如果类似的在别的州比如悉尼，哪些费用能省下来，导致现金流回正？再一个为啥市 ...

我自己的经历：在墨尔本买近cbd小地近新的独立屋，地税远远低于悉尼。负扣税数字满意，前几年贷款利率4-5%的时候是现金正流。现在利率涨了，现金流自己要自掏五千左右，负扣税还是很给力的。长期预测涨幅肯定悉尼好，但新州地税太贵，把这个因素算进去就难hold了

Pippa

爬山虎 发表于 2025-9-24 17:12
现在天天上班摸鱼，没啥活干，估计过两年就被淘汰了，现在想想手头这点东西如何更合理的投资分配，要是失 ...

你都退休了，投资房就不是太合适的选择了吧。投资房需要比较长的投资周期，不如eft了

guishenwu

这种房子 千万不要想着能几万修好，  
这种长期 出租 物业， 房东为了最大利润话，整体 维护的非常差的

之前一个 builder ，270万买了一个类似的投资， 自己翻新维修，花了70多万，
不是乱说， 这70万是 有实打实的 单子的