双城记：奥克兰与悉尼的房产命运交叉点

笑和尚

在南太澳新的两座城市曾被置于同一量尺之上：新西兰的奥克兰与澳大利亚的悉尼，这两个城市是两个国家的唯一房地产标杆，澳大利亚除悉尼外，其他地方都很宜居，新西兰除奥克兰外，没有啥可以称得上房地产的市场。这两座城市不仅同为本国最大城市、金融与教育中心，更是典型的“初级资源+留学+移民”型经济体。过去，奥克兰的房价曾一度紧随悉尼，甚至在部分郊区实现了“悉尼价格、奥克兰生活”。然而时移世易，2025年的今天，若说悉尼正处于泡沫的尾声，那么奥克兰，或许已是泡沫破裂的废墟。

一、昔日辉煌：奥克兰如何成为“迷你悉尼”
从2015年到2021年，奥克兰房价飞速上涨。据新西兰房地产协会（REINZ）数据，奥克兰的独立屋中位价在2021年一度逼近150万新西兰元。当时新西兰央行的现金利率仅为0.25%，海外买家与投资者涌入，搭配宽松信贷政策及人口结构红利，奥克兰房产市场持续亢奋。

那时，悉尼的中位房价也在150-160万澳元之间，几乎同步。许多华人投资者称奥克兰为“迷你悉尼”，甚至认为其增值潜力更优。

二、泡沫破灭：奥克兰的房产现实
但转折从2022年开始。由于通胀飙升，新西兰联储迅速启动加息周期。到2023年中，OCR（官方现金利率）已升至5.5%，房贷利率一度高达7.35%以上。然而从2024年底至2025年，新西兰进入技术性衰退后，联储已连续降息两次，OCR降至4.75%，银行房贷利率也逐步回落至5.35-6%左右。

尽管利率出现松动，但房价并未企稳。据新西兰QV估值平台数据显示，截至2025年6月，奥克兰的独立住宅中位价已跌至87万新西兰元，相较高点几乎腰斩。一些外环区甚至跌破了2017年的水平。

与此同时，新西兰的移民结构也发生变化。由于生活成本飙升、就业市场萎缩、以及工资增长乏力，移民净流入已从2021年的年均80,000人下降至2025年的不足20,000人。2024年底开始，新西兰的净人口增长为负，移民“跑路”成为社会热议。

三、汇率与流动性双杀
新西兰元兑美元汇率也反映了资本信心的退潮。2021年高点为1纽币兑0.72美元，而2025年7月汇率已跌至0.58美元，贬值近20%。这意味着持有新西兰资产的外资不仅面临资产价格下跌，还遭遇货币贬值的“双杀”。

相比之下，澳大利亚的澳元虽同样承压，但仍维持在0.67美元上下。更重要的是，悉尼并未像奥克兰那样遭遇人口净流出。

四、悉尼的当下：是否重蹈覆辙？
悉尼2025年依然“房价坚挺”，根据CoreLogic数据，截至2025年6月，悉尼住宅中位价为156万澳元，同比仍增长3.1%。但需要警惕的是，这种上涨并非建立在基本面改善的基础上。

利率方面，澳洲联储OCR维持在4.1%，主流房贷利率仍在6.0%左右；

澳元汇率从2023年高点的0.71跌至0.67；

留学生虽然回流，但移民结构趋于老化，购房意愿不如前；

核心城区租售比持续恶化，投资回报率普遍低于3%。

更重要的是，大量新建公寓项目交付在即，供应压力正在累积。悉尼部分新盘已经打出“包租包管理”甚至“折价急售”的标语，而投资客转手难度加大。

五、从奥克兰看悉尼：泡沫前的沉默
如果说奥克兰是一场已经爆裂的实验，那么悉尼就是正在重演剧情的剧本。两者在结构上高度相似：

指标                      奥克兰高点               悉尼2025
房价中位数        150万纽币               156万澳元
房贷利率             7.1% → 5.35%                6.0%
汇率                     0.72 → 0.58               0.71 → 0.67
人口趋势             净流出                       净增长放缓
政策方向            连续降息                      利率高位滞留

从市场角度看，悉尼此刻正处在“泡沫末期的幻觉”中：表面上涨，实则内虚。

我们完全可以镜鉴奥克兰，警示悉尼：
《双城记》有一句经典台词：“这是最好的时代，也是最坏的时代。”在房产这场盛宴中，奥克兰已然买单，而悉尼正站在命运的分岔口。

当奥克兰从泡沫走向真实，一地鸡毛，而悉尼依旧沉浸在“刚需+移民”的幻梦中，谁又能保证这场澳洲版的泡沫盛宴不会步奥克兰后尘？谨慎、理性，才是此刻悉尼投资者最应握紧的价值锚。

gardenia12

悉尼的房价看不懂，有些很偏的地方，房子较新，都要2m以上。觉得脑子进水，没办法，有钱人。

xq052b

gardenia12 发表于 2025-7-15 18:01
悉尼的房价看不懂，有些很偏的地方，房子较新，都要2m以上。觉得脑子进水，没办法，有钱人。 ...

答案就是"房子较新"

年轻人，新移民，对于所谓的“地段”没有那么强的执念

人就是喜欢新的，哪怕远一点，也比老房子住的舒服多了

说什么老房子双砖，格局好，etc，都是自欺欺人

当年山区就是“很偏的地方”

future2521

經濟體量不一樣，一個小池塘，很容易乾涸。

大水庫就不一樣了。

tony111

xq052b 发表于 2025-7-15 18:11
答案就是"房子较新"

年轻人，新移民，对于所谓的“地段”没有那么强的执念

或者WFH的不在意地段

春暖花开2020

持币观望

chun.g

哇一个分析房地产的讨论竟然写出的港剧大时代的感觉

helloyuhui

写的挺好，去奥克兰看下包括回顾下历史就知道，悉尼5年后就是奥克兰地产市场的今天。主要是潜在供应大量增加，建房成本上升，本地居民债务高企，可负担性完全依靠击鼓传花和海外资金注入，只要有重大的事件发生，这个链条就会崩。
所以不是自主的或者长期投资的，一定要谨慎。

Isydney

经济状况是决定因素，现在全世界都步入经济衰退，没有任何一个国家可以例外

粤式油鸡

二人转：毛主席与奥巴马的命运交叉点

天涯浪客

我关注过一个油管上的华人主播，在奥克兰生活，后来去了布里斯班，他说他的很多朋友都去了，因为布里斯班相比于奥克兰，太繁华了，太有活力了。。。

cathyqk

天涯浪客 发表于 2025-7-16 15:30
我关注过一个油管上的华人主播，在奥克兰生活，后来去了布里斯班，他说他的很多朋友都去了，因为布里斯班相 ...

奥克兰人最大的心愿就是自己的孩子考上了澳洲大学医学院。

eguan88

xq052b 发表于 2025-7-15 18:11
答案就是"房子较新"

年轻人，新移民，对于所谓的“地段”没有那么强的执念

但是很多成熟区的老房+Knock down rebuild其实也没贵多少，比如南区,甚至靠水的地方比如乔治河南岸。

https://www.realestate.com.au/so ... -nsw-como-146797872

chcfy

helloyuhui 发表于 2025-7-16 11:13
写的挺好，去奥克兰看下包括回顾下历史就知道，悉尼5年后就是奥克兰地产市场的今天。主要是潜在供应大量增 ...

Re  #8   " 5年後 ..... ”

5年後2030年  過了 26、27 赤馬红羊 .....
世事難料呀 .....！？

moonhope

gardenia12 发表于 2025-7-15 18:01
悉尼的房价看不懂，有些很偏的地方，房子较新，都要2m以上。觉得脑子进水，没办法，有钱人。 ...

现在好多自主买家都偏好新房子，位置偏一点也没有关系。

gardenia12

moonhope 发表于 2025-7-17 10:14
现在好多自主买家都偏好新房子，位置偏一点也没有关系。

是的。有时看到西北的房子卖到2m以上，觉得不可思议。我觉得治安和地区还是应该考虑的。

冰糖雪梨汁

对于大多数杠杆不高的自住房主，相比起房价涨跌，更关注澳洲经济环境和生活水平，希望遵守严格的财政纪律和货币政策。

房市火热乐的是一众吃地产这口饭的从业人员；
房价下跌死的是一票高杠杆的赌狗。

每个人资产水平和抗风险能力不同，自己做好做好风险管理就OK

namgyal

两地都住过，怎会一样，主要是悉尼移民不断流入。早年奥克兰升的快是因为没有印花税，适合短炒，外国人也可以买，那时利息也低

忽然一周

eguan88 发表于 2025-7-16 19:45
但是很多成熟区的老房+Knock down rebuild其实也没贵多少，比如南区,甚至靠水的地方比如乔治河南岸。

ht ...

这么大一条火车线就在背后,一个犄角旮旯

天涯浪客

gardenia12 发表于 2025-7-17 10:21
是的。有时看到西北的房子卖到2m以上，觉得不可思议。我觉得治安和地区还是应该考虑的。 ...

想住一套decent house, 只能一路向西。

天涯浪客

冰糖雪梨汁 发表于 2025-7-17 10:44
对于大多数杠杆不高的自住房主，相比起房价涨跌，更关注澳洲经济环境和生活水平，希望遵守严格的财政纪律和 ...

高杠杆并不代表高风险，还要看现金流。

weisong8

坐等新西兰的DH888来评论一下奥克兰的房地产市场。我们是外人，有点盲人摸象。

DDD888

weisong8 发表于 2025-7-17 11:25
坐等新西兰的DH888来评论一下奥克兰的房地产市场。我们是外人，有点盲人摸象。 ...

是让我说嘛？

为何我从1997年住在新西兰到现在仍旧感觉新西兰奥克兰北岸的房价高啊？我没有换工作，一直在同一家公司工作，银行不肯借我一百万新西兰元以上的钱给我买校区房，我工资收入低，现在已捉襟见肘，想找个rust language的编程工作连面试都没有机会，我处于水深火热之中，我希望房价能回到2000年的价格，盼望中

毕竟中国的房价回去了，为何我的愿望不能实现呢？

新西兰奥克兰没有赚理想工资的工作机会，物价是越来越高，简直就是人间地狱啦，我勉强存活

天涯浪客

DDD888 发表于 2025-7-17 11:46
是让我说嘛？

为何我从1997年住在新西兰到现在仍旧感觉新西兰奥克兰北岸的房价高啊？我没 ...

悉尼也一样，高物价高房价。尤其是对有孩子的家庭来说，入不敷出是很正常的。

Beauchamp

DDD888 发表于 2025-7-17 11:46
是让我说嘛？

为何我从1997年住在新西兰到现在仍旧感觉新西兰奥克兰北岸的房价高啊？我没 ...

人动活。一直劝你移民澳洲。

Beauchamp

DDD888 发表于 2025-7-17 11:46
是让我说嘛？

为何我从1997年住在新西兰到现在仍旧感觉新西兰奥克兰北岸的房价高啊？我没 ...

人动活。一直劝你移民澳洲。

大头爸爸

一个在高利率中崩盘，一个在高利率中依然坚挺，哪来的相似度

eguan88

忽然一周 发表于 2025-7-17 10:55
这么大一条火车线就在背后,一个犄角旮旯

这年头火车道不是问题，况且还是不繁忙的火车道。


给你看一个繁忙火车道边上，还是靠近Auburn的地方卖2.2m 什么鬼View都没有除了天天看繁忙的火车道
https://www.realestate.com.au/so ... -lidcombe-147866968

忽然一周

M4算是主线, 没有车库,小路回家, anyway不是很typical能代表南边好房子, 其实oatley bay, hurstville grove很多好房子, 开车进城也不远

gardenia12

eguan88 发表于 2025-7-17 12:34
这年头火车道不是问题，况且还是不繁忙的火车道。

有钱就是任性。2.2m买这种区的house. 再多点几十万可以买Epping or Eastwood. 只能说是青菜萝卜各自喜欢。