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F&C 系列之 律师,中介,以及房租
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今天在坛子里又看到一篇帖子,是关于房租纠纷的,很有感触(特别是和自己的经历对比后),所以再发一个关于房租的扫盲帖(对不起,个人经历有限,只适合扫盲)。
案例引用于网友IHUG (对不起,改掉了中介和代理的全名):
我有个朋友今年三月从AGENTS那儿买了一个鱼薯店,说是生意有5000, 房租300,卖10 万,那个代理名字叫colli, 他利用我朋友急着找店的心情,硬逼着他马上交了10% 的押金, 说好了试店两周的, 结果只试了一周,我那朋友从没有做过生意,连租约都没有看见过,看见租约只有4 年,问代理, 那个colli 信誓旦旦的说外面卖生意全都是这样的,租约转到买家手上,房东一定会给他加租约的。如果想不卖,10% 的押金就不会还他了。然后一天十个电话的催他。我那朋友老婆马上要生孩子,也没时间多想,便签了合同。
settle 了以后一周,房东来了,告诉我那朋友房东有其他打算,绝对不会再给他租约, 这在几个月前已经告诉了owner 和代理了。我朋友急得快疯了, 去找代理,他不认账,找律师却发现和买家是同一个律师。 到后来,房东天天来问他什么时候搬走,弄得他度日如年。后来,打听到AGENTS和 owner 早已经合谋好了这个骗局,这样的买卖已经作了快一年了,同样这个店曾有人出价 4 万,owner 也肯卖,但买家懂行,提前联系了房东,结果没卖成。
做生意的人都知道,没有租约的店会一分不值。
很多在找店的朋友和我一样,一定很重视taking的真实性,但是其实租约也是另一个必须考虑的因素。就像IHUG所说的一样“做生意的人都知道,没有租约的店会一分不值”。
看过这个文章后,我第一直觉就是问题出在律师身上。房租问题应是律师重点审查的方面,至少是要提醒你潜在的危害有哪些,像这个租约的纠纷很显然律师是要事前提醒一下的。
我个人认为对于一个新手来说,一个好律师比一个好中介要重要的多,因为给我们合理而又可信的意见的人是律师,而不是中介的代理(当然,我这里指的是法律和租约方面的问题,而不是指taking的真实性)。
还是拿我自己来说吧,我在中介看重这家店后中介就说要介绍给我一个律师,$500全包,价钱很有诱惑力,但我考虑到他是中介的合作律师,问题出现后可能会偏袒中介方面,所以我最后还是决定自己找个信得过的律师。
最后事实证明,这完全是必要的,因为我的这个律师在整个交易过程中起着不可忽略的作用。
首先是定金,可以看出,在上面的案例中买家之所以很被动就是因为先付了10%的押金。我当时律师要求必须先做好合同,然后再交定金,我就是在对方在合同签字后第五天交的押金。而且当时我的律师坚决拒绝把押金交给中介(我单方面给了中介$500押金,不然一点不给他们不会尽力办),她说按法律要求要存在第三方的信托账户中,所以我的10%是存在对方律师的信托账户中的。这样可以避免的问题是最后交易没成功,按合同要求你可以返回押金,而对方没返还的话,你只能等待漫长的诉讼了。
合约方面也很重要,特别要注意的是“SPECIAL CONDITIONS”,也就是附加条款,所有的细节问题都会出现在这里,包括,试店的时间,taking,保证条款,甚至还会要求原店主在几年内不能再你附近开店等。当时我的律师开出的附加条款很严格,其中有一条就是要求对方必须满足以下三点才算合格,1试店要达到规定金额(这必须的)。 2 必须提供令我“满意”的书面文件来证明他们的taking,(这点很霸道,什么才叫满意,很主观,对我很有利)3 提供过去三个月的taking证明(不是进货证明),而且平均额必须达到要求。如果以上三点不能满足,对方要马上返还押金。
其实,个人认为除了第一点外,另外两点都很过分。站在卖店的立场上也许包括我在内的大多数卖家都不会同意。当然,我当时是买家,所以没意见。可更令我惊奇的是对方竟然签字了(感谢一下中介代理在这里所发挥的作用),这让我觉得很有保障,所以五天后就交了定金。
当时还有个小插曲,就是我们还在合同中规定,房东必须同意再加三年租约才能settle。房东律师本来说没问题,但是在settle的前一天又说不行了(可能是因为租约上有三个人的名字,他们意见不统一),我的律师的建议就是取消交易,拿回定金(可见这个律师对押金的返还是很有信心的)。当时,原店主非常愤怒,其实也可以理解,因为一切都就绪了,试店也结束了,现在因为别人的关系要取消交易,其心情可想而知。可令我没想到的是原店主竟然大声戒备我,说我擅自加入“三年”条款,可事实是这个条款在他签字前就有的。最后我才知道,他的律师是个和他合作了20多年的朋友,根本就没给他解释附加条款,只是说他看过了,没问题,店主就签字了。这也就可以解释为什么他会签那么苛刻的条款了。
所以说,每个律师都不一样,别盲从,合同一定要自己再看一遍,英文不好就一个词一个词的查,然后不懂的就一条一条的问。当然,最后我的律师费也不低,$1500+GST, 这比中介的报价多出两倍,但我个人觉得还是值得的,因为我的利益都得到了保护。相对于十多万的生意,这钱还是物有所值的。对了,提醒一下,律师都是按时间收费的,但是可以先讲好一个固定值,要求不能超过,并讲好如果生意不成的话费用的收法。现在经济不好,竞争激烈,很多律师都同意的。
大家在签合同之前一定要看租约(lease),里面会详细记载租期,租金等重要数据,这是你的唯一合法保证。至于中介和店主所承诺的,你就别放在心上了,没保障,没有用。例如他们会说房东已经同意修理哪些哪些设施,或同意加几年几年租约,别信他们,除非你对自己的运气很有信心。总之记住一条,你想要他们做到的,就写在合同里,不然都白费。当然,如果你急着接店,或店真的很抢手的话那你就要做出让步了,不然一辈子也买不到店。我就是在没拿到那三年续约的情况下做出让步,同意接店的(因为当时租约还有8年到期)。
因为是扫盲帖,所以就介绍一下租期的问题,一般都是3X3X3, 4X4X4, 5X5X5,就是说3年是一个周期,每3年续约一次,一共9年。其他以此类推。但这里强调的是续约,因为一般买店时都是转约而不是新约,所以接店一两年后可能就要续约了,这时千万别傻等在店里,以为天经地义就续约了。一般合同都会规定在到期前3个月内(具体看合同),租客要发出续约的请求,当然,你可以自己申请,也可以找律师做。如果你很不幸,错过了合同规定的续约时间,那你就只能希望自己有个好律师,或好房东了。因为房东完全可以要求作废原合约,让你签新的,当然,租金就他说了算了。我想被人掐住脖子签字,没有人会愿意吧。
至于租金嘛,一般每年都是要涨的,我听过的有两种,一种是每年按物价指数涨,一个周期结束后在重新评估租金基数,一般比较麻烦,容易产生纠纷。我的是另一种,就是每年按固定指数涨(一般高于物价指数),但没有REVIEW, 基数是不变的。我觉得这种方法不错,没争议,遇到物价飞涨时,还可以省点钱。
在案例中,筒子们还提到了中介的作用,我个人认为生意代理就是起到一个提供生意来源的作用(当然,谈价钱时也需要他们),其他的都没用,也别太依靠他们的意见,因为他们的目的和卖方是一致的,就是尽快尽高地卖店。所有考察都要靠自己,文件靠律师。一定要在买店前尽量考虑所有因素。如果交接后才发现问题,那就只能尽人事,听天命了。
当然,做事都有风险,每个人对风险的喜好程度也不一样,只好各显其能吧。
祝找店的朋友一起顺利。
[ 本帖最后由 matt727 于 2009-6-24 15:47 编辑 ] |
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