正现金流但是买了后5年不涨的新公寓要赶紧卖了吗？

这个投资房是高层公寓，火车站旁边的，租金不错，一年下来除了支出利息 物业，水费和council等差不多还能赚8000，但是5年了房子也没有涨价，这样的房子该卖了吗？

卖了的话也就是拿回25万左右， 可以帮着省其他的贷款利息。

这么好？再能退点负扣税。还卖干什么

你要是有其他投资目标，那就卖了。

如果卖了也是把钱放银行，那就先留着。

匿名者 发表于 2024-4-14 12:06
这么好？再能退点负扣税。还卖干什么

有盈利，还能怎么做负扣税？

你可以把io改成pi，用现金流还点本金
1年还个两万左右，比你的8000拿手上要合算。
你算算，应该差不多能一样的现金流，但能多还掉1万……

25万目前的存款利息是多少，应该12500左右，不卖收入8000，比一比就知道应该不应该卖了

yl001

不用想 肯定不是悉尼。。。
除非首付大大高于20%。如果大于20%，就没啥比较的意义

不然想啥呢。。。现在利息6点几，正常公寓 100w的租1000,60w的租600已经不错了，这才5%。更别提还有strata，康扫，water等。。。竟然还能真现金流8000? 膜拜了

yl001

匿名者 发表于 2024-4-14 12:45
25万目前的存款利息是多少，应该12500左右，不卖收入8000，比一比就知道应该不应该卖了 ...

那可不对，留着公寓可以搏一搏 补涨啊。。。拿cash干嘛。要么就卖了赶紧换个torrens title的物业

fly4freedom

和楼主的情况差不多，悉尼53万买的公寓目前可以卖70-75左右，保守点70吧，10年旧，STRATA 800多一季度，周租700，前几年都是IO，所以还有40多万没还，卖了也就拿回十多二十万？在悉尼给首付都困难，换HOUSE投资现金流肯定入不敷出了，低收入人士也大不需要负扣税，也是不知道怎么处理好

Forbne

如果公寓5年不涨，那就卖

Lithiumfanboy

取决于你的收入，如果低收入的话留着没什么问题，或者有好的投资机会也可以卖

yl001

fly4freedom 发表于 2024-4-14 13:16
和楼主的情况差不多，悉尼53万买的公寓目前可以卖70-75左右，保守点70吧，10年旧，STRATA 800多一季度，周 ...

情况差很多

你是十年？那就是13-14年买的公寓，那是赶上了13-17那波悉尼整体大涨，13-14年的房子，没有不涨的。但是24年了，很多公寓依旧是16-17年的价格。

LZ的情况是5年，别说5年了，大概16-17年买公寓的到现在都可以7-8年一分钱不涨。

yl001

fly4freedom 发表于 2024-4-14 13:16
和楼主的情况差不多，悉尼53万买的公寓目前可以卖70-75左右，保守点70吧，10年旧，STRATA 800多一季度，周 ...

没说完，你的情况很不一样了，你53w买的，就算是20%首付，现在的租金肯定可以cover PI和strata 康扫 water等。如果是可以cover，我建议肯定是保留着，都已经持有十年了，急什么，等降息了，总会补涨一波的吧。

可怜的是最近5-6年买公寓的，如果首付20%，基本都是亏钱的，租金根本cover不回。

所以我好奇LZ的公寓，怎么做到5年买的，还能抛开一切正现金流，要么首付很多，要么非悉尼。你想想，17年左右，2E 2房百万。。。那时候才租6xx，现在也就8xx，怎么算都是亏到妈都不认识。不过这是特例，一般来说，正常点的区，公寓现在租售比基本上达到1000比1，就像你的例子，你房子70w或出头，可以租700，但也是因为你53w买的才可以正现金流，如果70w买的人，打死都贴钱啦。

wayne_fan

yl001 发表于 2024-4-14 12:55
不用想 肯定不是悉尼。。。
除非首付大大高于20%。如果大于20%，就没啥比较的意义

是悉尼啊， 我的公寓69万2018年买的，周租金800，一房的，租金一直很稳定，最近固定到期了从2% 变成了6%，所以现在除去所有费用后还能赚8000。

原来利息2%的时候每年赚很多，所以一直没有想着要卖

fly4freedom

是我数学不好么？怎么我感觉我的租金完全不能COVER 贷款，STRATA 和COUNCIL?
STRATA 当900好了，一年3600，COUNCIL 一年1200，水费一年720.这些都是小钱，重点是每月还贷就3000块啊，怎么楼主还能赚钱我亏钱的？

lilin0021

正现金真不错了，我们都是亏钱…

syd8888

wayne_fan 发表于 2024-4-14 17:47
是悉尼啊， 我的公寓69万2018年买的，周租金800，一房的，租金一直很稳定，最近固定到期了从2% 变成了6% ...

哪家银行投资利息可以6% 啊？

gazzz1

wayne_fan 发表于 2024-4-14 17:47
是悉尼啊， 我的公寓69万2018年买的，周租金800，一房的，租金一直很稳定，最近固定到期了从2% 变成了6% ...

怎么算的呢？如果贷80%，现在本金至少还有50w+吧，6%也要月供3000+，一年3w6，strata一年3200+，council一年算1200有吧，水费一年1000左右，这些加起来是41400，租金800，满租一年也要41600，你的正现金流哪来的？

mmllyy

fly4freedom 发表于 2024-4-14 20:22
是我数学不好么？怎么我感觉我的租金完全不能COVER 贷款，STRATA 和COUNCIL?
STRATA 当900好了，一年3600， ...

KKei

gazzz1 发表于 2024-4-15 09:21
怎么算的呢？如果贷80%，现在本金至少还有50w+吧，6%也要月供3000+，一年3w6，strata一年3200+，council ...

如果本金50w+,那是赚钱的。你的月供3000+，那是包含还本金+利息的。你不能把还本金也算在计算是否盈利里

按照50w+本金，利息6%来算，一年利息要支付1.2w, strata按照3.2k, council+water 按照2.5k算,land lord insurance $600,各种维护算2.5k

房租800/周，中介费5%，满租每年收$39520

算折旧前，每年还剩余有1.8w。新公寓折旧比较高，有可能折旧1-2w之间了。

所以按照楼主说赚8千，现在楼主本金大概在30w-35w之间. 也就是说这房有50% equity

DDD888

KKei 发表于 2024-4-15 10:01
如果本金50w+,那是赚钱的。你的月供3000+，那是包含还本金+利息的。你不能把还本金也算在计算是否盈利里
...

想一下，如果有100% equity，是不是挺爽的啊

maxinfang

wayne_fan 发表于 2024-4-14 17:47
是悉尼啊， 我的公寓69万2018年买的，周租金800，一房的，租金一直很稳定，最近固定到期了从2% 变成了6% ...

看房子本身
新房 什么meriton可以 卖   老的meirtion 或者 mirvac 倒是可以留
30年老unit 也可以留

c4pe

maxinfang 发表于 2024-4-15 10:14
看房子本身
新房 什么meriton可以 卖   老的meirtion 或者 mirvac 倒是可以留
30年老unit 也可以留

跟新旧关系不大。跟收益率关系大。赚钱留，不赚钱抛。抛了买优质资产。

但是我是建议不要买任何房产作为投资。太差。绝大部分都是在跟社会做贡献。帮政府集资建房。

z_denise

我认为楼主肯定是只有25万贷款见主贴，所以用25万贷款的利息算下来一年是要余八千了

KKei

DDD888 发表于 2024-4-15 10:11
想一下，如果有100% equity，是不是挺爽的啊

按照60岁退休，正常健康的人，平均年龄活到87岁。还有27年，一般生活水平有无贷自住房，夫妻两人，最少1年花个6w吧。另外，岁数越大花销越少，八十之前可能还开车，算每10年换一辆3-5w的车。好算一点直接乘27年，那就需要162w, NPV 就是90w不到。

所以100%equity 70w还不够退休，至少得再准备20-30w

pan123au

楼主房子应该在城里或者北悉尼，这种房子现金流好，近5年没有增值。最近可能好一点，但也不多，随大势而已。有能力贷款，还是卖了买个3房以上house，townhouse，Villa，近city 就行。

maxinfang

c4pe 发表于 2024-4-15 10:26
跟新旧关系不大。跟收益率关系大。赚钱留，不赚钱抛。抛了买优质资产。

但是我是建议不要买任何房产作为 ...

公寓 一般租金回报都是还可以的的   钱存银行都5%回报呢

公寓投资可怕的是本金。 也就是房子质量才是真的高风险 只要没有这种风险

至少可以活着做雷锋 否则是要天台雷锋的

DDD888

KKei 发表于 2024-4-15 10:29
按照60岁退休，正常健康的人，平均年龄活到87岁。还有27年，一般生活水平有无贷自住房，夫妻两人，最少1 ...

这样算下去没底啦，谁60岁退休啊?新西兰退休年龄是６５岁，谁一年花六万新西兰元啊？新西兰全民都有养老金的

gazzz1

KKei 发表于 2024-4-15 10:01
如果本金50w+,那是赚钱的。你的月供3000+，那是包含还本金+利息的。你不能把还本金也算在计算是否盈利里
...

有一部分没看明白你怎么计算的，其实如果PI月供3000+，IO月供可能也需要2800+，利息一年怎么可能只有1.2w

另外如果楼主当年贷80%，那就是55w+，怎么还到现在都不可能本金还有30-35w吧

cnmxiu

全匿名呀