地产投资风险的一点看法，更新老人国内理财惨痛事故。足迹告别贴

目光降落

非专业人士的个人看法，
（为什么发这个帖子，之前发过低额正现金流投资的帖子， 当时觉得还好， 现在觉得市场进一步转变， 所以发个帖子说说我的一些新看法）

第一，澳元利率走低的可能性确实存在，不过很小了，我打算一月份把投资房利率固定五年的一半，三年的百分二十。低利率是撬动市场的最大杠杆，现在市场数据如就业，零售数据好像很好看，但是投资人已经开始迟疑，主要原因，国际贸易萎缩，澳洲的支柱被侵蚀。

第二，澳洲经济本质是资源性经济，短期看，大家口袋钱还多，毕竟繁荣了几十年，外加地产增值，银行账户前不少，政府补贴也多普遍不觉得紧张。矿产不行了，大概三年左右就可以把积蓄消耗掉，现在已经是一年了，西澳，昆州已经不行了，四月的时候在NSW中部跑了一圈，矿业小镇的经济普遍不行，收入低，人口少，顺便一外卖盒都在十四五刀。下一部估计会进逼Newcastle 和卧龙岗，钢铁厂和汽车厂一样，估计救不了，估计一七年前分晓。

第三，企业不行了，就业不会好到哪儿去。澳洲的工资比美国高多了，年景好企业利润可以支持，还能混，年景不好会大批死亡。最近西区的仓库出租牌子一下多了起来。外围郊区为什么跌的快，物流制造基本在这个区间，经济不好，这些行业先挂，就业少，卖房领救济租来住，房价跌很正常。下一个阶段就是数卡车，一旦你发现上班不堵车了，估计就业数据马上会难看的，不需要等政府公布。

第四，肯跌的澳币会坑人，现在油价下来了，低澳币的杀伤力看不出来，一旦油价移动到五十刀左右，澳币还维持现在这个水平，油价会轻易涨到一刀五以上，直接影响是每周油费多了几十刀，间接的，通货膨胀了，外加国际融资成本上涨，银行可能被迫加息。会对地产形成双重压力。

第五，中国因素，抬起华人区房价，举重若轻，非华人区，爱莫能助。可是别忘了，资本的保值目的是第一，如果房价下跌趋势明显，非居民的保值性投资会减少。有眼光的，自然去美国，房价涨一块，汇率涨一块，澳洲房价涨了还被汇率坑了一把。

商业地产的几个观点:
1. 未来二十年， 银行会越开越少，所以租给银行也不安全了。  
2. 零售业 如DICK SMITH 这样的连锁店，PIA的一下就躺地下了 大企业也存在违约风险。
3. 仓库物流同上，整体走下
4. CHILDCARE物业我一直看好， 现在也持保留看法， 政府补贴会改动，工作少的话， 更多妈妈会在家带孩子的。所以不可以闭眼买了。
5. 我自己一直想买的HOBBY农场， 还在犹豫中， 现在选择多了起来， 要住手，要收手， 要收住手。农场回报率低， 现在的价格对比家庭住宅不算高， 可是对比历史记录， 还在高位， 耐心等待。

当然了 我还是有继续看好个别类型的地产投资，只是暂时已经借不到什么钱了，所以我的个人16年策略是多看少动。

整体来说，悉尼地产明年暴跌的概率并不大，
供需角度说 ，一个是需求依然在， 另外一个供应是在分批上市，冲击是慢慢放出来的。
成本角度说， 短期人工不会跌， 建筑成本摆在那里，所以低价入市的房子不会多， 但是长期难说，地价和工价都可能跌，毕竟砌砖工人一天一千刀的工资太高了， 和在矿山开卡车一年二十万年薪一样， 合理存在，无法持续。
政策角度说， 政府希望跌， 不希望崩盘， 这样影响就业，税收和以及周边产业。 DS现在倒也是奇葩， 市场最好的时候倒掉，其他的我也不看好，地产建设最后无法避免会慢下来， 电器行业中期来说日子会难过。 2016年估计还能红火一年， 在建的工程还是陆续结束， 下一波什么时候开始就难说了。
。。。。。。。。。。。。。

楼下老毛提醒我跑题了，这么说吧，我觉得大环境现在出现不良信号，现在买入要非常小心，谨慎再谨慎，暂时暴跌的可能不大，中期阴跌的可能性我觉得不小，投资的话也许可以适当观望一下。

大家可以把此贴当作娱乐贴看，以后要多花时间在家人身上，比如学做美食，和孩子一起学摄影等，此贴很可能会是我最后一贴了，仅借此贴向从未谋面的长安雪梨，墨尔本大伟致敬，也谢谢大家对我一些粗浅看法的点击，认同也好反驳也好，我都把大家当朋友，华人在外都不容易，彼此理解和支持很重要。

目光降落

我看空做多的正现金流派投资者，手头有投资房，十一月刚入的。

二楼是留给中国的。中国的经济现在在影响全世界， 周五中国开盘前后几分钟，全世界的股指外汇期货全部实时同频率波动，以前有影响， 不至于实时波动，隔夜产生影响就不错了，只有美国有这样的影响力。现在各个国家看空中国， 不是要诋毁中国，是因为和他们的投资直接关联了。中国经济不好，海运指数就跌了，船公司不造船， 一些海运企业和造船公司关门了。 中国的经济不好， 钢铁过剩， 就低价倾销到澳洲， 所以卧龙岗的铁厂要倒掉。铁厂倒掉后，工人会永久失业，投资人关心房屋会跌价，餐馆老板担心自己没生意会倒闭，都连在一起。


中国经济确实在过去十五年频频打西方人的耳光，今明两年我觉得很难熬了。问题根子还是在温总印钱那里，不多说了。简单总结，生产过剩，钱印多了，全民爱赌博。

中国人爱搞价格竞争，只要进去的行业，杀死几乎全部对手，该蚕食的都拿下来了，极端的比如格兰仕生产了世界百分七八十的微波炉，剩下的除了自相残杀还能做什么？然后来个网络购物，假货杀死真货，几乎各个产业都吃不饱。即便新兴产业如太阳能之类的已经死了不少了，剩下的银行政府死保，欠债随便百亿计。中国经济是出口导向的，制造业支撑着庞大就业人口，外贸很难做了现在。估计最后，中型企业先死，小微企业继续不停换茬，大企业政府死顶，顶不住就带倒一片。

貌似钱多了，可是企业找不到钱，资金都是吃过高回报甜头的，个个炒地皮炒股票，大家这么干三十年了，有谁关心危机，有谁在乎你企业的前景，回报最重要。炒作的载体比如地产没有了，钱被富豪捂起来了，洗牌在即，估计地产会在政府控制下阴跌，不过中国的中产要用三十年来还债，所以内需有多少潜力很难说。印那么多钱，钱都哪儿去了？富豪口袋。载体，地产，股票，债券等，股票跌了，股民骂娘， 房子跌了，骂开发商，债券最可怕，挨骂解决不了问题，这个可是要还的，赖不掉的话，只能死掉，所以有些企业或者地方政府平台会被逼得死去活来。 债券不还，信用破产，银行都不敢兜着，之前如果企业大，不行的话政府就会找大家谈， 破产你也损失， 干脆在借点给他们还有翻本机会， 于是往往银行就借了。 现在债券到期，  新债难借，只好摊牌， 一旦知道你出问题， 墙倒众人推， 一下就跨下去。

全面爱赌博， 大家都想博傻。 有个亲戚，女的，中学毕业的 二十几岁借了几百万做矿山，时机对了，发的没法说，六个月就拉了几箱子现金回家分红，故事各种传播啊，然后就借了大几千万以上的钱去内蒙继续挖，没有什么风险控制，没有任何知识， 就是喝酒行贿谈项目，然后套牢，前三四年卖别墅卖楼盘各种卖，还了一部分， 然后再找金融项目（高利贷），忽悠了更多一波人进去，结果下家把钱拿去赌博输了底掉，估计欠款三四亿， 人还活着在家带孩子，心态还挺好， 就是天天被人逼债。 我们那边这种事情不是个别案例， 吃个饭就能聊出个两三个例子。无论是股市也好， 地产也好，养猪也好， 太阳能也好， 机场建设也好， 搞什么大家都觉得别人能搞， 我也能， 别人能挣我也能，在一个什么都相对过剩的世界里， 一窝蜂上， 最后一窝蜂死。 后果， 资源无法合理配置， 社会没有办法创新， 社会转型困难。

其实以上的困难确实是可以花几年解决的的， 但是有一个重要前提， 那就是银行不倒。银行中高层普遍日子不好过，泡在水里的，自然知道冷暖。


观点片面， 欢迎指正。

  ××××××××××××××××××××××××××××××× 2月回来更新一下，不发新贴了， 昨天知道了一个事情， 有点堵。

一个老人的百万澳币是如何一夜间打水漂的。

家里老人，普通工薪阶层，省吃俭用一辈子，吃个十块的快餐也要心痛半天，一个塑料袋也要收起来反复使用，对自己可以用苛刻这个字眼了，搞了所谓的理财， 据说美国的大公司， 3年来反复说有风险， 让把钱拿回来养老，存银行也好过，可是人就盯着15%的回报， 说国内没有税收，说国内人可靠，死活不听。每次有了回报也取出来， 继续追求复利。 结果年底一夜之间跑路，公司人去楼空，几百万人民币投资了5～6年就剩下一堆数字，一毛钱都要不回来了， 要不是去年墙裂要求把部分回报提现，拿了十来万人民币回来， 不然真的是血本无归。省了一辈子的钱， 结果都送给了骗子。 花出去的十块钱， 因为看见了， 觉得难受要说半天， 化水的一百万，因为是数字， 居然就这么算了。。。。

最担心的还是老人心理压力大过头，身体垮了， 典型的人财两空。。。

唉 ，家里有老人的， 也过问一下所谓的理财吧，国内现在的情况是骗子太多了，能拿回来多少算多少。

rongrong

飘过。。。

水米

火钳刘明

letbe

汇率降低后 美国人发现澳洲房价对美元来说降了三成   你说人们会怎么选择?

step2au

该来的总会来

Cash1800

letbe 发表于 2016-1-8 21:53
汇率降低后 美国人发现澳洲房价对美元来说降了三成   你说人们会怎么选择? ...

然而美国平均房价是17W美元，比au低太多了

Kelvin_yang

letbe 发表于 2016-1-8 21:53
汇率降低后 美国人发现澳洲房价对美元来说降了三成   你说人们会怎么选择? ...

美国人会选择买加拿大的房子。

Kelvin_yang

Cash1800 发表于 2016-1-8 21:57
然而美国平均房价是17W美元，比au低太多了

澳洲要按整体算均价也就30万澳币，21万美刀左右。

澳洲行

belanddolly

有点道理。简单节说就是完全没有支柱产业了，然而房子越来越贵。就像前几年的中国，全部镜咯集中在房地产。一旦市场疲软跟着唯一还可以的钢材全都玩完。但是中国人口多市场够大，其他行业也凑合，没有澳洲风险那么大。而且按你的理论，大致一八一七年金融危机。正好十年一次。推算的也算合理

superdigua

关于第四条。如果油价上涨，铁矿石也会上涨吧？那么，澳洲经济会恢复很多。

melbourneabc

不管风险是不是越来越大，地产市场风险都小于黄金，外汇，期货，股市。

Qianyh

有道理

rock9

就靠二奶了

animal_911

一大波中介和贷款正在杀来

目光降落

superdigua 发表于 2016-1-8 22:05
关于第四条。如果油价上涨，铁矿石也会上涨吧？那么，澳洲经济会恢复很多。 ...

油价上涨只需要地缘冲突就可以了。
Is现在只要人肉炸弹炸管道什么的，属于低风险，高回报的恐怖袭击。现在不过是也想发油财，一旦手伸不进，破坏是最容易的了。

另外，沙特和伊朗，已经在热身了，经济不好，就想制造摩擦，维持政权的需要啊，习总为什么修南海岛礁？

gozh2005

有道理，可是政府不会看着前面悬崖不管吧？等到政府束手无测的时候才是大麻烦，政府我觉得还可以赤字+基建再支撑一段。中国政府感觉没什么招了，中国到是大麻烦来临。

amy081

letbe 发表于 2016-1-8 21:53
汇率降低后 美国人发现澳洲房价对美元来说降了三成   你说人们会怎么选择? ...

回去看看08年就知道了：）

Cash1800

Kelvin_yang 发表于 2016-1-8 22:00
澳洲要按整体算均价也就30万澳币，21万美刀左右。

全澳平均房价61.2W，abs九月份统计数据

天涯浪客

火线留名，楼主深入分析，大赞！

amy081

Qianyh 发表于 2016-1-8 22:20
有道理

有啥道理？看到根源是温家宝的四万亿，还有认为油价在地缘冲突时回拉起来就无语了。
基本属于看着头头是道说了一堆，全是个人主观判断，缺乏基本经济常识

猫儿不笨

目光降落 发表于 2016-1-8 22:30
油价上涨只需要地缘冲突就可以了。
Is现在只要人肉炸弹炸管道什么的，属于低风险，高回报的恐怖袭击。现 ...

目前最乐观预测！ 悉尼今年房价要涨10%

2016-1-8 15:59


全球著名物业顾问莱坊国际（Knight Frank）的一份报告显示，澳大利亚最大的房地产市场——悉尼，在2015年的资本增值超过了全球10个主要城市，预测在2016年还将延续这种趋势。

预测在2016年，伦敦和纽约等全球10个主要城市的房价将平均增长1.7%，但悉尼将达到10%。莱坊国际的这个预测是众多地产专家中最乐观的。

在莱坊国际的2015全球十大城市资本增值排行榜中，悉尼以平均增值15%傲居榜首，但因最近几个月经济减速、股市颓靡且实施了外国投资收费，莱坊国际的分析师拜雷（Liam Bailey）和艾伦（Kate Everett-Allen）将2016年悉尼的资本增长定为较温和的10%。

SQM房产研究公司（SQM Research）预测悉尼2016年的房价增速为4%至9%，乐观程度仅次于莱坊国际。

CoreLogic RP Data的数据显示，悉尼去年年底的房屋拍卖清盘率已经跌至59.8%，SQM房产研究公司的克里斯多夫（Louis Christopher）认为2016年悉尼的房价增速更可能是4%。

但来自地产公司Home789的悉尼中介及项目销售Walton Chu也认为悉尼2016年的房价能实现10%的增长。他说：“虽然悉尼市场在降温，但卖家的预期依然高…悉尼的人口将继续增长。即使增长10%，悉尼房价仍比全球大部分城市要便宜。”

莱坊国际此前的研究显示，摩纳哥、香港和伦敦的平均房价超过6万澳元/平方米，纽约接近4万澳元/平方米。悉尼则与日内瓦和新加坡相当，每平米在2万至3万澳元之间。

而在悲观的预测者中，有些估价师和银行称悉尼的房价今年会下跌10%。莱坊国际表示，整体而言，全球收益降低是短至中期内的常态。

“全球两个最大经济体的事件将主导2016年的进展。一是中国经济放缓的程度，二是美国进一步加息的步伐，这两件事将决定未来12至18个月内发达市场及新兴市场的房市表现。”

预测香港、新加坡和巴黎的房价将下跌3%至5%。增速与悉尼最接近的将是纽约和摩纳哥，各自增幅将在5%左右。

jacsonlin

中国的问题在于制度和人心！

shdanding

汇市已经狠精彩了，现在该轮到股市了，房事不急，最好的都是留在最后的

浮云马

letbe 发表于 2016-1-8 21:53
汇率降低后 美国人发现澳洲房价对美元来说降了三成   你说人们会怎么选择? ...

便宜的未必都是值得投资的，也有很多是垃圾

目光降落

amy081 发表于 2016-1-9 00:19
有啥道理？看到根源是温家宝的四万亿，还有认为油价在地缘冲突时回拉起来就无语了。
基本属于看着头头是 ...

我这是屁民的逻辑，看到自己看到的实际例子进行解读，所以是个人观点。

当年温总不印钞票，中国本来是可以转型的，那时候企业也难，但是都有很多利润积蓄，我认识开外贸工厂的朋友当时兜着大把钱准备搞并购，整合后技术升级，可是四万亿印票子后对手借钱活下来了，他的钱只好投去搞地产项目，现在套得一塌糊涂，如果是自己的钱搞，都没问题，可是大家都是各种贷款，并购大概两千万，本来买地皮都不够，拼命借私人债务，然后去银行借，用百分五的资金搞起来项目，说难听，只要不挣钱，他就会倾家荡产。如果当时不救，实业会死掉一小部分，但是大家都有积蓄，这几年印钞票，钱都是虚数，市场也烂掉了。去年三月他的对手还是关门了，欠了很多钱，找他买，可惜他已经自身难保了，最近年底了，他到处周转资金和我吐了点苦水，所以知道。别说是他贪心，做工厂几百号工人，年利润二百万，炒一套房子都不如，他保守了十几年，踏实做实业，结果被印钞票打垮，钱不花，烂手里，投资做技术升级，对手用银行的钱低价冲击市场，没办法提高份额，最后做了地产。所以起码对一部分真心做实业的人来说，问题的根子出在温总那。

现在企业转型太难了，首先是心态浮躁，都在想用金融工具圈钱，踏实做实业的人基本没有。去年下半年回国，人人都在讲互联网理财工具，赶场拍电视广告，做资料，一谈，基本都是项目画饼，然后圈钱，八零后敢做得狠，百分九十的心思放在怎么拿钱上面，至于怎么用钱生钱，根本不在乎。一方面确实是我思维落后，可是圈钱的心态成为常态就没人认真做事了，未来一代的企业精神已经死掉了一半。

简单的说，我见到的七零后的实业家在挣扎，在忧虑，八零后在用金融工具圈钱狂欢，九零后在刷卡超前消费，九零后刚工作就有十几张卡，现在是连消费端都乱来了，美国出乱子前是什么情况？我零六年去美国，住朋友家，是不是寄十万美元额度的卡过来推销，零八年如何，大家很清楚了，所以根子还在乱印钱上。

ppboy

你说的很好 从做实业的角度来看澳洲发展更合适。

hjamesj

好贴留名

山区好

无论对错，楼主分析的很好，