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[行情讨论] 悉尼warehouse投资收益好过住宅么? [复制链接]

发表于 2024-4-4 12:19 |显示全部楼层
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坐标悉尼metro 西区, 最近一年多看仓库投资,带地或者strata的,现在strata的net rental return也就4%,带地的连3%都不到,这个和住宅的带地4%(带granny) net rental return (坐标悉尼西区)比起来,仓库的rental return不占优势啊,商业贷款又贵额度又小,如果不是自用的话,投资warehouse的好处在哪?
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发表于 2024-4-4 12:23 来自手机 |显示全部楼层
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现在入场有点太晚了。前几年收益好。warehouse现在已经炒热好几年了。

发表于 2024-4-4 13:28 |显示全部楼层
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lazysnail 发表于 2024-4-4 12:23
现在入场有点太晚了。前几年收益好。warehouse现在已经炒热好几年了。

是的,好像20年之前strata的Net yield还有5-6%,带地的再差也有4%以上吧,现在这个收益率,要不是自用,真不知道为啥要去碰了。

发表于 2024-4-4 13:31 |显示全部楼层
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本帖最后由 akosakos 于 2024-4-4 13:42 编辑

19年买的仓库,五成贷款,价格都翻了一倍多(类比周围的成交价),租金一年也有五个点(按现价)。

这种资产是不会动的,放在trust里给子女的。

发表于 2024-4-4 13:59 |显示全部楼层
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住宅类的房产优势:杠杆大,风险低,持有期间空租期不会长。
仓库类商业地产优势:流水租金回报高,持有期间省心,贷款对个人收入的要求低。

经济红火时期,投资仓库类资产不错;经济遇到萧条期,要看租客了,如果租客退租找不到新租客,可能会有较长时间空租期。
如果遇到房价飙升时期,住宅类20%首付买的,房价翻一倍,等于500%资产收益;仓库类50%首付,房价涨一倍,等于200%资产收益。
但是经济好的话,商业地产房租回报的百分比会降低,这也是仓库类资产收益的大头,大家心里预期一开始接受的一个仓库年租金回报率是8%,那么租金8万的仓库卖100万;经济好了,热钱多了,4%的租金年回报率大家心里觉得也能接受,那么租金不变还是8万的情况下,这个仓库就可以卖200万了。

要问哪个投资好,当然是不做选择,每样都买点。如果只能买一样,那么更看重现金流的买商业地产。

发表于 2024-4-4 14:19 |显示全部楼层
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weaknet 发表于 2024-4-4 13:59
住宅类的房产优势:杠杆大,风险低,持有期间空租期不会长。
仓库类商业地产优势:流水租金回报高,持有期 ...

对,投资商业地产就是看中现金流好过普通house,不过目前的市场环境,现金流在不贷款的情况下和house也差不多。在同等杠杆情况下,commercial利息普遍比住宅高0.8-1%。现金流还不如house.所以不禁发问,现在的市场环境下,投资的为啥要买仓库了。
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发表于 2024-4-4 16:37 |显示全部楼层
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vcsg 发表于 2024-4-4 14:19
对,投资商业地产就是看中现金流好过普通house,不过目前的市场环境,现金流在不贷款的情况下和house也差 ...

1.住宅投资受个人收入限制,想要用贷款买住宅地产,贷款最多买个两三套就到上限了,银行不会一直借给你钱,除非工资单逆天了。买商业地产不太看个人收入,主要看物业的租金回报水平。
2. 还有land tax的问题,住宅投资多了金额高了这个税的比例就高了。商业地产很多是用公司或信托名义买的,在很多租房合同里,这个地税也是由租客承担的。

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