二房东的bond金问题

bush2002

麻烦各位看看我的case。

我的房子是从中介手里租的，签合同的名字是我老婆，没有我名字。然后把其中的一间分租。一个房客住了1周就走了，之前都是口头协定说好最少住满3个月。而且之前为了她空了1周半，走的时候也没有2周notice（星期日说要走，下一个星期二就搬走了）。态度非常不好，一气就扣了她的押金（$420，三周）。当时收据上面只是简单写收到多少bond金。名字是我的，但是我老婆写的。走的时候还给我了。问题是这个押金我并没有放在fair trading。现在这个人让tenant advice&advocacy service写信给我说，因为押金没有放在fair trading，所以必须还给她。否则，就要上consumer trader and tenancy。我想问，如果真的上了法庭，我肯定会输吗。

真的不想发生这种事，有时做二房东真的太无奈了。

bush2002

说要上consumer trader and tenancy tribunal 告我。。。。

wolf1982127

How much is the bond in total?
If there is still any residual amount refunded to the tenant, Do you keep any receipt or docs with her signature saying she received $xxx? In this receipt or docs, Is there any circulation about the nature of the breach or the reason why you keep $420?

If yes, I think you should no problem. If not, you need other evidences to back you.

oceangoing

如果有合同的话
应该没问题的巴


关注中

bush2002

当时没有合同，她手里也没有receipt。

我再重复下，为了她，空了近2周，口头说好了最少住3个月。但是一个星期就搬走，根本没有2周notice。而且态度非常不好，主要也是为了一口气才扣她的押金。现在反过来要告我。

bush2002

来之前先空了近2周，走的时候也没有2周的notice。
其实，要是按约定住满3个月。之前空2周都无所谓的。再说我也没理由去扣押金，但是是她违规了。仅仅一个星期就要走，而且理由跟我和房子没有一点关系。是她自己的原因。。。
难道二房东一点保护自己的权益都没用吗？

righttang

首先,你们约定是2周notice,然后他没给足时间，你可以把没给足的时间，折算Bond扣下来

第二，他搬近来一周就搬走了，我记得按照常理，房东收到bond，要在14天之内，lodge到fair trading，你完全可以说，她住得时间太短，你根本没时间去lodge这个Bond。

第三，你就别强调之前空两周的事了，这个对于你来说一点有利的证据都没有。

第四，就算是口头约定，只要她承认，这也是受法律保护的。包括最短租约，Notice时间等

niceau

感觉你没有问题的，估计她也就是想多少要回点押金，要不你们就协商一下，说明因为她的变动给你造成的损失是多少，是不是等于或超过420？

righttang

还有，她既然搬进来一周就走了，你不是应该在她第一天搬进来的时候收了一个月的房租吗？

你可以把Bond全退给她，但是房租可以按照Short Notice的时间来收，这样就可以免去官司了。。。

SOSHELPPLZ

原帖由 bush2002 于 2009-10-21 16:23 发表
麻烦各位看看我的case。

我的房子是从中介手里租的，签合同的名字是我老婆，没有我名字。然后把其中的一间分租。一个房客住了1周就走了，之前都是口头协定说好最少住满3个月。而且之前为了她空了1周半，走的时候也 ...

你的问题是两部分：
1 关于她的BOND没有交到FAIR TRADING
你只需要向FT证明你分租是没赢利的。你就没有义务将她的BOND交到FAIR TRADING。如果你把她的BOND交到FT，你反而会有麻烦。
2 关于她提前搬走WITHOUT NOTICE
你根本不用等她告你，你可以先告她。这种小CASE不用上法院，去申请仲裁就OK了。

SOSHELPPLZ

无数次看到有人说二房东分租是非法的，或者说必需将租客的BOND LODGE到FT， 其实真的不是。

二房东在这里是有权益的，而且你们需要的手续比房东少多了，简单多了。

遇到有人威胁你们，不要怕。因为大部分二房东的分租都没有赢利。他们是无法用税法或其它来告你们的。

如果是在NSW的筒子，我建议你们自已去看看TENANCY ACT和相关的法案及CASE。

phoebe0616

感谢，LS解释的很清楚，让我们以后发生事情也有了个参考的依据

SOSHELPPLZ

谢谢二位加分的同学。还收到了PM询问。既然这么多人关心， 我再写详细一点：

下列信息于2009年11月20日与相关机构证实后更新。
TEANT交或不交SUB-TENANT BOND的后果：
如果，TENANT将SUB-TENANT的BOND交到政府，相当于将自已唯一合法租客的权利分给了SUB-TENANT，这样你们会成为CO-TENANT. 双方都承担TENANT的权利和义务。
如果，TENANT不将SUB-TENANT的BOND交到政府，要视CASE BY CASE的情况。当只是临时性短时期出租，特别当分租者是海外人士时，双方可经口头同意BOND不上交。

[ 本帖最后由 SOSHELPPLZ 于 2009-11-20 14:46 编辑 ]

bush2002

你好，谢谢你为我解答二房东的问题。由于前段考试也没来得及谢你。
但是今天那个人委托了一个Tenants' advice& advocacy service的人给我打电话。说既然我收了她的租金和押金，就证明我和她是房东与房客的关系。所以押金没有放在fair trading就是不合法的。我必须退给她。

而且租我的房子的这个人真的是个无赖。跟人家说赔偿已经给我了，但押金我还压着她，所以必须要还给她。我真的很无奈。。。。。这样的话我应该怎么解决才好呢？
感谢！

bush2002

而且怎么样才能想FT证明我没有盈利呢，这是关键！

bush2002

但是我在FT网站上看到Head-tenants also have a number of responsibilities such as lodging the sub-tenants’ bond money with the Rental Bond Board.

BOC

我朋友做二房东时发生过同样的事情，一对夫妇搬进来不到一周就要搬走，没有任何notice，我朋友扣了他们的bond，结果被他们告到Fair Trading,最后Tribunal 判我朋友败诉，理由是1. 没有中介的书面许可擅自分租 2. 没有按法律规定将bond金交给Fair Trading,所以分租合同不成立，判我朋友全额退还bond金

SOSHELPPLZ

原帖由 BOC 于 2009-11-20 11:38 发表
我朋友做二房东时发生过同样的事情，一对夫妇搬进来不到一周就要搬走，没有任何notice，我朋友扣了他们的bond，结果被他们告到Fair Trading,最后Tribunal 判我朋友败诉，理由是1. 没有中介的书面许可擅自分租 2. 没有 ...

我朋友的CASE 胜诉了哎，还追诉了分租者对家具的损坏进行赔偿。 我陪他去的。。。

你这是几几年的CASE， 难道法律改了？

不一定需要中介的书面许可才可以分租的。

口头的也可以。而且LANDLORD的也可以，不一定需要中介的。 这是法律上明确写了的。。。你朋友没有ARGUE一下？

SOSHELPPLZ

原帖由 bush2002 于 2009-11-20 11:35 发表
但是我在FT网站上看到Head-tenants also have a number of responsibilities such as lodging the sub-tenants’ bond money with the Rental Bond Board.

那可能改了。

你别急。我刚刚打电话给这里的LEGAL部门了，等他们回电话中。

这个是小CASE， 就算你没LODGE BOND那也是一码事归一码事的，不一定败诉。

只要收据或租房合同上有写明他需要提前两周通知你再搬出。

如果这也没有。最不济，你现在还先发制人，先告他。索赔。详细情况在PM里告诉你。

rita1926

原帖由 SOSHELPPLZ 于 2009-11-20 11:49 发表


那可能改了。

你别急。我刚刚打电话给这里的LEGAL部门了，等他们回电话中。

这个是小CASE， 就算你没LODGE BOND那也是一码事归一码事的，不一定败诉。

只要收据或租房合同上有写明他需要提前两周通知你 ...

亲我也想知道怎么先发制人，请看我的case http://www.oursteps.com.au/bbs/viewthread.php?tid=186821

cdfei

我觉得你扣的太多了吧，你为了一口气就扣别人400多，是谁也想不过啊

原帖由 bush2002 于 2009-10-21 16:23 发表
麻烦各位看看我的case。

我的房子是从中介手里租的，签合同的名字是我老婆，没有我名字。然后把其中的一间分租。一个房客住了1周就走了，之前都是口头协定说好最少住满3个月。而且之前为了她空了1周半，走的时候也 ...

coolmate

确实这样的事情是很气人的，楼主不怕，兵来将挡水来土掩吧。当初我们租房也碰到过这样的。

SOSHELPPLZ

原帖由 rita1926 于 2009-11-20 12:23 发表

亲我也想知道怎么先发制人，请看我的case http://www.oursteps.com.au/bbs/viewthread.php?tid=186821

我看了你的贴，觉得 doubleseven回答得已经很全面了。

我刚刚一直在查最新的案例，看这方面有没有什么例外或修改。

如果你已经过了 doubleseven所说的交BOND的三个月缓冲期，也不用怕，看我PM，这个交BOND的限制有例外的。

其实所谓的法律， 不是黑或白，不是只要自已有过失，就一定会输。只要你为自已的做法找到合情理的理由，AS A REASONABLE PERSON可以理解，同时强调对方的过失，就赢面很大。

rita1926

原帖由 SOSHELPPLZ 于 2009-11-20 12:46 发表


我看了你的贴，觉得 doubleseven回答得已经很全面了。

我刚刚一直在查最新的案例，看这方面有没有什么例外或修改。

如果你已经过了 doubleseven所说的交BOND的三个月缓冲期，也不用怕，看我PM，这个交BOND ...

谢谢亲，他一共住了五周零1天，缓冲期如果是三个月那肯定是没到的，我之前好像看到谁的帖子说缓冲期只有一个月。。记不大清楚了。。租房子收磅金的原则不就是，你损坏了东西，磅金里面扣，比如lz的case也是，如果没住到约定的时间就退房也是要扣bond，可是如果真的损坏了东西或者提前退房，房东要扣磅金了，房客一句你是二房东分租是非法的，你扣我要告你。。那磅金还收什么呀。。

BOC

原帖由 SOSHELPPLZ 于 2009-11-20 11:44 发表


我朋友的CASE 胜诉了哎，还追诉了分租者对家具的损坏进行赔偿。 我陪他去的。。。

你这是几几年的CASE， 难道法律改了？

不一定需要中介的书面许可才可以分租的。

口头的也可以。而且LANDLORD的也可以， ...

08年底的事，分租这种事，大多是二房东自己偷偷做的，你觉得有人会傻到去跟中介或着房东正式申请吗？
还有，总觉得你的回答有点太绝对，好像怎样怎样就一定赢。我也培几个朋友去过几次tribunal,大部分的case都是房客赢的，特别是很多模棱两可的case,除非房客有重大过失。所以我觉得tribunal还是更多保护房客的利益的

SOSHELPPLZ

原帖由 rita1926 于 2009-11-20 13:13 发表

谢谢亲，他一共住了五周零1天，缓冲期如果是三个月那肯定是没到的，我之前好像看到谁的帖子说缓冲期只有一个月。。记不大清楚了。。租房子收磅金的原则不就是，你损坏了东西，磅金里面扣，比如lz的case也是，如果没 ...

呵呵。我没有查缓冲期，我还在看案例。澳洲每个洲的法律都不一样，可能两种说法的两位筒子是在不同的STATE吧？

其实过了缓冲期也没事，呵呵。

真要上法庭打官司，这种事，比拼的就是双方的法律知识。呵呵。你在这里得到77和这么多热心人的帮助了，在知识上比他已经有利多了。

aussiecrocodile

楼主，建议你打电话去VICTORIA LEGAL AID 问一下，是个免费的机构，你的案例小，找律师不划算啊，楼上的几位朋友有些建议很是不错，因为你是分租，而不是盈利，这样的话，性质不同，可能真的不需要LODGE那个BOND的，这样，错就多数在他/她，你占理，我认为！

aussiecrocodile

忘记说了VLA，就是一个免费的律师咨询机构，好像也可以上庭代理的，不错的，有条热线，可以先打电话问一下！祝好运！

PS， 自己也当过房东，知道里面的辛酸史，特别是住在一起，麻烦事太多了！建议以后打消这样的念头吧！

fengcoolzi

NSW法律不懂，如果在VIC，楼主sub leasing，已经触犯了tenancy act
房东可以以此为由，让你14天之内搬走，而且你的租房史也会留下光荣的一页。

SOSHELPPLZ

原帖由 BOC 于 2009-11-20 13:17 发表

08年底的事，分租这种事，大多是二房东自己偷偷做的，你觉得有人会傻到去跟中介或着房东正式申请吗？
还有，总觉得你的回答有点太绝对，好像怎样怎样就一定赢。我也培几个朋友去过几次tribunal,大部分的case都是房 ...

说实话， 大多中介其实是知道有分租的。
有的即使是没有事先书面授权，但是的确是知情，而且默许同意了的。要不然一年两次的INSPECTION，中介看到那些床会不知道？

我觉得一定能赢，大概是因为我唯一参与的那次赢了吧。
其实我上面的经验，都是那一年给朋友上仲裁给总结出来的。我自已的研究方向并不是TENANCIES ACT，而是合约法。
当时我和同学来悉尼玩，借住在一个朋友家，他是个好人，自已住客厅，把房间让给我们两个女生了。期间正好招了个新房客，很快发生了和LZ类似的事，他不是学法律的，所以整个材料都由我帮他准备了。

既然大家面临相同情况的这么多， 我把当时我准备的针对你说的情况的材料，及取得过程说一下：
1 我向他要了中介的联系，给他的中介发了封简单的EMAIL， 大意讲：”XX，你好。我是XX房的TENANT，上次由你带我看的房子，我现在在这里住得很好，非常感谢。到目前为止，我已经居住在你们这里多久多久了，最近房租一直在涨，而我又是学生还没工作，出于经济压力，短期可能交房租有困难，需要出租一间房来减轻负担，只要能出租，我就能以后每次按时交房租了！请问你们是否同意“。 中介回EMAIL表示理解，说与LANDLORD沟通同意了。

2 我让他将SUB-TENANT损坏的东西用手机全部拍照了。贴了一张FINAL NOTICE在门上，说”XX，由于你违反当初双方约定，在房间内抽烟，损坏XX，YY,请你在房租付到的XX日搬出。你尚余XXX元，但根据当初双方口头协议，在维修好XX，理赔给中介，获得INVOICE后，如有余额再行退还，如余额无法CONVER损失，我保留向你追索的权利，云云“也拍照。

3 我和朋友打印了一份正式的证明信，说”我们是XXX和YYY 是澳洲XXX协会的会员，我们基于自已PROFESSIONAL 的ETHICS，对我所做的证明负责，我们证明。。。。。“还写上了自已的会员号。

这些都是对方只是威胁后，做的应对措施。

到正式上仲裁的时候就不用说了， 准备了更多的材料，因为事先早就知道对方可能会用哪些方面来攻击我朋友了。不仅如此，还作为原告另LODGE了一个CASE来AGAINST来告他的人，这只是保险，万一第一次被认定为我方过失成立， 下一个CASE要从另一个角度来告对方过失，索赔。

其实上法律的损失认定什么是有几个原则的，在论述的时候，只要你懂得这些原则，你的陈述就更可能被采信。像LZ的CASE里，其实他的分租者就是认定他一个过失，对自已的过失却只口不提，但是法律上是一码归一码的，就算一方有过失，不代表另一方完全不需为自已的过失负责。而你要做的，就是证明这个过失的存在。