把房子砸了以后卖给爸妈，是不是比着带房子卖划算

seawhale

有一套投资房已经没贷款了，但是我不想继续交那些乱七八糟的费用比如现在愈来愈高的税什么的了。

我爸妈估计明年年底一个人就拿到pr了，后年年底就来这边生活了

他们的那个房子是要重新修的，但是修房不急，如果我把那套房子砸了之后只把地卖给他们，而且我卖给我爸妈，算是过户，我查了一下，好像只需要给印花税就可以了，然后就是交资本利得税，这样是不是砸了房子以后少卖个三四十万把成交价格压低少交点印花税也可以顺便少算点资本利得税。


下面是我自己研究的，还没去找新会计核实

比如过户后我父母持有了30年，房产从比方说100增值到了180万，因为是爸妈的自住房，所以没有增值税，而且还能免去30年的地税，之后等到我爸妈都过世了以后，澳大利亚没有遗产税（也被称为死亡税）。这个税种在1979年被废除了。因此，如果你的父母过世后，他们的自住房产遗赠给你，你并不需要为此支付遗产税。

至于印花税，它通常适用于购买房产、土地或其他资产的交易中，但在你的情况下，你是在继承一份遗产，而不是购买，所以一般情况下不需要支付印花税。

所以其实我就是在赌，赌我爸妈在世持有的这段时间，已经出现独栋房屋住房危机的澳大利亚会不会疯狂涨价，涨幅只要超过了我过户给我爸妈的时候交的印花税就是不赚不赔的。

而因为我和我老婆有两家父母, 因此我们最多可以持有的数量是3套自住房, 这样在没贷款的情况下可以省去很多费用

而且从房产统计的角度上来讲, 这3套房子是3个家庭所持有, 都属于自住房, 基本无论以后政府怎么折腾都折腾不到自住的头上, 也避免了以后维州搞共产主义镰刀割到同是贫农的我们头上

——————————-补充——————————-

刚刚给我之前用的会计打电话了，他说这个可能他做不了

他解释说他们之前做的房地产退税没见过这样的，一般capital event都是希望让房产增值的，没见过主动要求贬值的，ato到时候可能会怀疑和问询，所以让我去找大一点的会计。但是八九不离十, 因为你砸房子属于potential capital increase event, 虽然可能造成的结果是capital loss, 但是他们管不了那么多,

比如你说自己砸了没钱修, 银行贷款没下来, 然后转手给父母让他们修, 这属于合情合理, 但是他们还是保险起见让我去找大一点的会计事务所做.

------------------------------补充------------------------------

房子卖给父母没有任何技巧, 就是正常买卖, 至少你可以跳过中介直接2个律师起并且签合同, 之后via gifting, through a conveyancer, 过户成功以后只需要被过户方补印花税和过户房交资本利得税就可以了. 但是过户价格必须是浮动在市场价格范围之内, 比如你周围的空地卖110万, 你不能只卖60万

simonhang

你不砸也可以少卖点，不就结了？这里又没有arm lenght的限制。只要说房子太旧没维护，结构已经没有价值了就行

seawhale

simonhang 发表于 2023-6-5 18:04
你不砸也可以少卖点，不就结了？这里又没有arm lenght的限制。只要说房子太旧没维护，结构已经没有价值了就 ...

是，但是我砸了房子的demolish的钱1万8到两万多好像也可以抵税，这也是cost base吧

simonhang

不过砸了更好，连砸房子的费用都可以减资本利得。

oldqin

你为啥要管别人怎么想呢，在合法的前提下自己利益最重要:)

波风鸣城

咨询下过户师和会计？

benzchen

感觉会噢。不过大概价格可能还是要benchmark一下，不然ATO和SRO都会来找你了。

seawhale

benzchen 发表于 2023-6-5 19:30
感觉会噢。不过大概价格可能还是要benchmark一下，不然ATO和SRO都会来找你了。 ...

所以这玩意估计要找会计, 过户律师和中介三方协调, 我之前用的帮我算算股票啥的那个会计已经不能胜任了, 他说他没见过这种主动贬值的

其实我甚至在想, 如果我把房子砸了, 然后一块土地做两个subdivision每一块都低于65万分别过户给2家爸妈, 是不是在维州直接作为首次置业者印花税都免了

这一下省的更多, subdivision才才才才才才才才才3500刀  

jamking

seawhale 发表于 2023-6-5 19:57
所以这玩意估计要找会计, 过户律师和中介三方协调, 我之前用的帮我算算股票啥的那个会计已经不能胜任了,  ...

或者你申请个da 然后砸房子 之后说没钱盖新房了只好让父母接盘

kk-11

没有必要呀。等将来再卖时，你少的多少，还得吐出来

xq052b

seawhale 发表于 2023-6-5 19:57
所以这玩意估计要找会计, 过户律师和中介三方协调, 我之前用的帮我算算股票啥的那个会计已经不能胜任了,  ...

搭车问个问题

如果我买了一套破房，推倒重盖，然后卖掉

然后我可以说这是自住房吗？还是必须要进去住满一段时间？

失忆空间

过户给父母不多余吗？现在付一笔印花税，日后父母百年后又要付一笔，两笔加起来不少钱。

seawhale

xq052b 发表于 2023-6-5 21:16
搭车问个问题

如果我买了一套破房，推倒重盖，然后卖掉

这个要问会计了，我没考虑这方面…

seawhale

失忆空间 发表于 2023-6-5 21:22
过户给父母不多余吗？现在付一笔印花税，日后父母百年后又要付一笔，两笔加起来不少钱。 ...

爸妈过世以后，从最后一个持有者过时时间开始算2年之内卖房，然后遗产全cash return拿回来没遗产税的。

澳大利亚没有遗产税（也被称为死亡税）。这个税种在1979年被废除了。因此，如果你的父母过世后，他们的自住房产遗赠给你，你并不需要为此支付遗产税。

至于印花税，它通常适用于购买房产、土地或其他资产的交易中，但在你的情况下，你是在继承一份遗产，而不是购买，所以一般情况下不需要支付印花税。

seawhale

kk-11 发表于 2023-6-5 21:13
没有必要呀。等将来再卖时，你少的多少，还得吐出来

转给爸妈以后是他们的自住房，他们过世以后卖掉100%拿回来的，澳大利亚没有遗产税。就看转给他们以后他们生前持有期间能增值多少。

澳大利亚没有遗产税（也被称为死亡税）。这个税种在1979年被废除了。因此，如果你的父母过世后，他们的自住房产遗赠给你，你并不需要为此支付遗产税。

至于印花税，它通常适用于购买房产、土地或其他资产的交易中，但在你的情况下，你是在继承一份遗产，而不是购买，所以一般情况下不需要支付印花税。

rainy118

父母移民后在澳洲首次置业，印花税可以减免吧？

seawhale

jamking 发表于 2023-6-5 21:11
或者你申请个da 然后砸房子 之后说没钱盖新房了只好让父母接盘

好像还可以带着地基卖… 估值会更低，因为地基属于是不能居住的东西，而且还得花钱拆了它，这样一般的工程可以算construction waste，理论上这比着一块空地还不值钱，这样会让土地价值更贬值，但是这样做就太明显了，感觉sro和ato一定不会放过你

seawhale

rainy118 发表于 2023-6-5 21:49
父母移民后在澳洲首次置业，印花税可以减免吧？

维州好像只有低于65万才能减免。低于65万，pakenham都买不到了现在…

kk-11

seawhale 发表于 2023-6-5 21:46
转给爸妈以后是他们的自住房，他们过世以后卖掉100%拿回来的，澳大利亚没有遗产税。就看转给他们以后他们 ...

你毁坏了，低了20万。将来卖房，这20万肯定是计入个人所得税，而且是按最高的税率了。所以就是47%的扣，对吧。所以，你降了多少，差不多会吐一半。

所以以前的购买价卖，应该是合算的。

hmy

seawhale 发表于 2023-6-5 21:44
爸妈过世以后，从最后一个持有者过时时间开始算2年之内卖房，然后遗产全cash return拿回来没遗产税的。

...

如果老人家的房子想保留，可以作为赠送的免印花税吗？

seawhale

hmy 发表于 2023-6-5 23:15
如果老人家的房子想保留，可以作为赠送的免印花税吗？

再继承回来没有印花税，但是好像半年之后会变成投资房

seawhale

kk-11 发表于 2023-6-5 22:36
你毁坏了，低了20万。将来卖房，这20万肯定是计入个人所得税，而且是按最高的税率了。所以就是47%的扣， ...

低了20万, 比如我本来能卖150万, 但是如果我买房的时候120万, 持有期间利息要付出8万, 印花税和过户费用8万, 每年的地税1万, 那么我的总成本就应该是120+8+8+1 = 137万

如果我卖了150万, 我需要缴纳150万-137=13万这部分的资本利得税

但是如果我砸了房子卖了130万, 还有2万块的拆房, 理论上我资本利得税就是130 - 137 - 2 = -9万, 这样我不但不用缴纳资本利得税, 我还会获得9万的负扣资本, 之后我投资了什么的, 比如我之后炒股赚了8万, 那么这9万就可以用来抵扣, 直到抵扣完结束之前我都不用对这部分钱交税.

以上是理想情况, 但我之前的会计做不了, 要我去找大一点的事务所做, 但是他说基本八九不离十

房子给我爸妈以后, 他们就是自住房, 他们之后卖房, 或者他们过世以后房子给我我再卖掉, 这期间的增值因为是自住房都不需要交税.

你说的20万我不知道要吐啥

Ahghg

kk-11 发表于 2023-6-5 21:13
没有必要呀。等将来再卖时，你少的多少，还得吐出来

都放到父母名下了，做自住房住满一年，不就避税了

红泥小火炉

砸完转给父母之后，还盖不盖新房呢？不盖新房的话怎么做自住房呢？
盖新房也要钱的啊，这部分钱由于是自住，可就没得抵扣了吧，这是实打实的开销。

seawhale

红泥小火炉 发表于 2023-6-6 11:31
砸完转给父母之后，还盖不盖新房呢？不盖新房的话怎么做自住房呢？
盖新房也要钱的啊，这部分钱由于是自住 ...

盖, 但是盖房的钱爸妈出就可以了(其实就是我们给爸妈)

只是爸妈盖房, 比如买土地花了130万, 他们花60万盖房, 之后他们房子无论增值到多少都不需要缴纳增值税和额外的印花税

但是如果我盖好了再卖给他们, 我花了60万盖好了, 同样增值到230万, 我再过户给爸妈, 那我就需要付230 - 60 - 120 - 8(我过户的费用) = 将近40万所需要的缴纳的增值税, 还要交230万房价的印花税

所以算下来感觉还是砸了卖给他们让他们盖划算

至于是不是自住房, 这个跟上面有没有土地没关系的, 只要他们在买到土地之后的2年内盖起来房子并且住进去, 这个房子就是自住房

seawhale

Ahghg 发表于 2023-6-6 11:23
都放到父母名下了，做自住房住满一年，不就避税了

而且我如果让他们盖, 那也免去了我盖好卖给他们可能产生的增值. 要知道你买地120万, 盖房60, 可能最后房子是可能卖210万的, 这210万里面扣去180的成本(120+60)可还是有30万的增值, 而且到时候交的印花税可能要跟着210万走, 而不是130万...

如果一定要过户给父母, 感觉自己盖世亏的

Ahghg

seawhale 发表于 2023-6-6 11:39
而且我如果让他们盖, 那也免去了我盖好卖给他们可能产生的增值. 要知道你买地120万, 盖房60, 可能最后房 ...

学习了，非常巧妙的合法避税

吃貨一個

找个估价师，给你估一个心理价位你就成了？自己找的估价师，价格都是有弹性的。

seawhale

吃貨一個 发表于 2023-6-6 12:11
找个估价师，给你估一个心理价位你就成了？自己找的估价师，价格都是有弹性的。 ...

找valuer出具的报告之后ato要的话给他们就可以了

一般你跟valuer说是过户给家庭成员或者朋友的话, 他们会帮你卡着6个月之内所有comparable的房子的最低价格来帮你估算,

如果是地的话好像更简单, 就按照council给你征收的地税的土地评估价格就可以了, 就好比我家现在的自住房的房子现在价值190万... 但是每年的地税, council只给估价110万, 我专门打电话去council问过, 他说就是110万, 但是因为自住免收

hmy

seawhale 发表于 2023-6-6 11:39
而且我如果让他们盖, 那也免去了我盖好卖给他们可能产生的增值. 要知道你买地120万, 盖房60, 可能最后房 ...

现在盖房成本这么高（包括时间成本），盖好后并不一定会收回成本（期间利息和租金损失也要计入）。这样一算，你自己盖好再卖给父母也一样赚。
其实不管如何，都是赚父母自住房升值不用交税这一点。