自己把房子转成投资房出租给自己, 房子产生的利息可以作为抵扣税吗

seawhale

情况是这样的,

买了个老大破, 7月20号settle, 之后打算修房子, 已经和builder签好了fixed price合同了, 但是好像现在排期要到明年1月份才开始浇地基

现在自住的房子有一部分offset的贷款, 到时候开始修房子了, 这部分offset要拿出来去作为修房子的费用, 现在利率这么高, 如果明年1月份动工, 那肯定要修1年了, 这期间估计要产生很多利息, 按照ato这种默认第二套投资的原则, 虽然我那块地就算盖房子期间也肯定是投资房, 而且因为要盖房子, 肯定没法出租, 也不会产生租金, 那这些抵扣的金额就全都浪费了.

我可不可以干脆等到settle完成以后, 我就把我现在住的房子作为投资房, 然后把我刚刚买到的那块地上还没拆的房子作为自住房, 之后现在住的这套房子自己租给自己, 因为offset是绑定在我这套自住房上面的, 这个房子的地契也是抵押在银行手里的, 到时候这个房子作为了投资房, 它产生的利息应该可以抵扣税了吧?

如果是可以的话, 我需要找个中介吗, 还是我可以自己找律师起草一份合同自己签, 有人做过类似的操作吗?

我算过了, 我现在住的房子的租金收入是绝对抵不上贷款的利息的, 而且还会高出来一大截, 所以我自己给我自己交租金, 这部分钱肯定也是不太需要交税的, 可能就是中介的管理费如果找中介的话.

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问过会计了, 他们说最好不要, 虽然牛逼点的会计可以挡住ato, 但是不太容易.

最好的办法是租给父母, 然后让父母再带着我们住在里面.

所以就租给父母好了, 反正他们也会定期给我们打钱.

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好像楼里已经有人帮忙解决了, 其实我并不是想要今年做NG, 只是我觉得, 我买了两套房, 如果有一套在修的话, 我offset里面的钱肯定要拿出来用产生高额利息的, 这个利息一年也得有个几万了, 如果这个利息每年pass下去作为cost base的话我卖房的时候就会觉得巨亏, 所以我才以为只有今年作为投资房产生的利息才能pass下去

如果是放着空着产生的利息, 卖房的时候都可以抵税, 那我就什么都不用搞了.

sarahlin

自己租给自己，然后去抵税，你真的当ATO那帮人是白痴吗？？？

sarahlin

如果真的想搞，父母亲戚如果有PR的倒是可以弄一下，找个靠谱的会计看看能不能出租给他们然后来抵税，但是这样操作还是容易让ATO盯上，毕竟人家是专业的你能想到的方法人家门清着呢。

seawhale

aa23 发表于 2023-5-2 15:42
老破大先投资后自住，最后卖房CGT要按时间比例交，楼主自己想清楚就可以了 ...

应该是老大破修好了以后会一直自住下去, 关键就是修房这段时间的利息是最大头

至于现在住的房子, 打算转投资等房子修好了以后就直接一直出租了

iuij

楼主想怎么操作和网友的态度没什么太大的关系

AKB48

自己租自己这操作骚气。

不如贷款也自己贷自己吧，分分钟一分税都不用交了。

pxrm

放狗
https://onproperty.com.au/can-yo ... nvestment-property/

united123

别动这个歪脑筋，小心“聪明”反被“聪明”误，而且ATO接下来几年都将严查这种房东乱报税。

那卡西

记得用cash付，也许能偷点税

cdfei

你只要打个广告就算出租，在房子推到之前都可以负扣税啊

merry43

被逼出来的奇葩想法。

大智慧

别人都是投资假装是自住，楼主反着来

windwind

是的，从打广告之日起就应该可以

swe

还可以请个租房中介更逼真一点

cathrine_fu

地税很高

achilles

ATO应该是澳洲智商最高的机构了，你这么羞辱他们觉得真的好么。。。？

seawhale

cdfei 发表于 2023-5-2 16:17
你只要打个广告就算出租，在房子推到之前都可以负扣税啊

主要是时间太短了, 明年1月份就动工了, 出租也就只能租半年估计都不到

再来是ato有个很蛋疼事情, 你买的第二套房子自动算投资, 到时候无论你出不出租, 卖的时候都交增值税

我也不是希望抵扣一些其他的收入, 但是好像如果我当时在修房子期间, 产生的利息他不认为我属于投资性质, 那这部分产生的利息到时候卖房的时候无法进行抵扣, 这就贼恶心.

TOPHEAD

你怎么玩都可以，但是要确保别被ATO盯上了。

盐炒栗子

seawhale 发表于 2023-5-2 16:43
主要是时间太短了, 明年1月份就动工了, 出租也就只能租半年估计都不到

再来是ato有个很蛋疼事情, 你买的 ...

你自住的那段时间产生的利息是可以在算cgt的时候抵扣的，甚至 coucil rates那些也可以，算持有成本。我问过ato

seawhale

sarahlin 发表于 2023-5-2 15:43
如果真的想搞，父母亲戚如果有PR的倒是可以弄一下，找个靠谱的会计看看能不能出租给他们然后来抵税，但是这 ...

其实严格来讲, 在当年并不想抵什么税, 主要的问题是, 你的第二套房子, ato自动给你算是投资房, 之后你卖的时候就需要交增值税, 不管你出租不出租, 这点就让我觉得贼恶心了

而且, 我在修房这一年, 利息会很高, 因为刚买了地+修房, 超大一笔费用, 但是我修房的时候无论如何都是不能出租的, 这个过程持续2年的话, 我又没租金收入, 到时候卖无论哪一套都会有增值税, 如果是这些利息在我修房期间能转移到最后卖房的时候抵扣就好了, 但是问题是, 好像不行, 所以我才想这样搞, 不去浪费这一年多甚至两年的利息抵扣.

cdfei

seawhale 发表于 2023-5-2 16:43
主要是时间太短了, 明年1月份就动工了, 出租也就只能租半年估计都不到

再来是ato有个很蛋疼事情, 你买的 ...

你租给自己也只能在推倒房子前啊

腾飞

seawhale 发表于 2023-5-2 16:43
主要是时间太短了, 明年1月份就动工了, 出租也就只能租半年估计都不到

再来是ato有个很蛋疼事情, 你买的 ...

自住房没有CGT， 投资房有，另外自住房没有landtax, 投资房有. 这些你都考虑了吗？

sarahlin

seawhale 发表于 2023-5-2 16:53
其实严格来讲, 在当年并不想抵什么税, 主要的问题是, 你的第二套房子, ato自动给你算是投资房, 之后你卖 ...

你这种情况不是负扣税，你的利息可以作为cost base抵扣CGT才对，对你来说就没什么亏不亏的了

seawhale

sarahlin 发表于 2023-5-2 18:03
你这种情况不是负扣税，你的利息可以作为cost base抵扣CGT才对，对你来说就没什么亏不亏的了 ...

所以, 我完全可以不用这么麻烦, 我只需要把我的贷款产生的利息在将来将来卖房获得cgt的时候抵扣就可以了嘛, 并不需要出租也可以在卖房的时候把产生的利息作为cgt

SAland

把老大破用极低价格租给父母不就结了吗，清晰明了。

sarahlin

盐炒栗子 发表于 2023-5-2 16:45
你自住的那段时间产生的利息是可以在算cgt的时候抵扣的，甚至 coucil rates那些也可以，算持有成本。我问 ...

是的所有和投资房相关的费用都可以作为cost base抵扣capital gain，但这个需要最后在卖房的时候才能抵扣。

楼主应该是想早点扣NG，那就要有rental income让你扣才行，投资有点收益才能扣利息这些，不够再NG

seawhale

sarahlin 发表于 2023-5-2 18:53
是的所有和投资房相关的费用都可以作为cost base抵扣capital gain，但这个需要最后在卖房的时候才能抵扣 ...

我也并不是想早点NG, 而是希望我推了重盖这段时间, 因为两套房子, 还有贷款, 总有一套会产生利息, 而且会很高, 不希望这个利息到时候白白的pass掉, 卖房的时候这也算我的成本

我不知道可以到时候卖房的时候算入base, 如果是你这么说的话, 那我就老老实实自住了这段时间.

leslie1207

这个想法跟扯自己头发把自己从地上拎起来相当～

proz

有意思的话题

bl_helen

这么好的主意怎么从来没人想到过