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匿名
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匿名 发表于 2023-3-6 18:56
计算方法有些问题，因为它没有考虑到投资回报率的时间价值和通货膨胀等因素。如果我们考虑到这些因素，就可以得到更准确的投资回报率。
具体来说，你的计算方法将所有的投资收益和成本都归结为现值，而没有考虑到未来现金流的价值。这意味着你没有考虑到收益和成本的时间价值，即未来的收益和成本相对于现在的收益和成本的价值。如果我们将时间价值考虑在内，就需要使用一个称为净现值（NPV）的概念来计算投资回报率。
此外，你的计算方法还没有考虑到通货膨胀的影响。通货膨胀会导致货币价值下降，从而影响到未来的现金流。因此，在计算投资回报率时，我们需要考虑到通货膨胀的影响。
重新计算一下这个投资的回报率，并且考虑到净现值和真实通货膨胀的影响。
假设你在2017年以1百万的价格购买了这个房产，然后将其出租，每周获得720元的租金，持有期为6年。假设每年的通货膨胀率为2%。
我们首先计算每年的净租金收益，即每年获得的租金收益减去利息和其他成本。根据你提供的信息，利息为每年1百万的80%乘以5%，即40,000元。其他成本为每年1百万的20%加上45000元的印花税，乘以5%，即7,750元。因此，每年的净租金收益为：
720元每周乘以52周，即37,440元减去40,000元的利息和7,750元的其他成本，即-10,310元。
现在我们来计算这笔投资的净现值（NPV）。假设我们使用5%的折现率来计算净现值，那么每年的净现值为：
第一年：-1百万
第二年：-1百万+（-10,310元/1.05）= -1百万，1953元
第三年：-1百万+（-10,310元/1.05^2）= -1百万，3958元
第四年：-1百万+（-10,310元/1.05^3）= -1百万，6046元
第五年：-1百万+（-10,310元/1.05^4）= -1百万，8209元
第六年：-1百万+（-10,310元/1.05^5）+（1百万乘以1.4/1.02^6/1.05^5）= 3,836元
因此，这笔投资的净现值为-1百万，147元。这个数值说明，考虑到时间价值和通货膨胀的影响，这个投资的现值比原始的1百万购买价格要低，意味着这个投资并不划算。
最后，我们来计算这个投资的真实年化回报率。根据上面的净现值计算，这个投资的总现值为-1百万，147元。如果我们将这个数值转化为每年的回报率，那么就是：
[(1-1百万，147元/1百万)]的1/6次方-1 = -5.39%
这个数值表示，这个投资的真实年化回报率为负数，说明这个投资亏损了。
另外，如果CPI平均为5%，则投资的净现值应该是负数，而不是正数。因此，在这种情况下，投资不是一个好的选择。
具体来说，考虑CPI对投资的影响。假设CPI平均为5%，那么每年的租金收入应该增加5%，而每年的利息支出、物业费用和其他费用也会增加5%。因此，现金流的实际价值将随着时间的推移而降低。
在这种情况下，重新计算投资的净现值。假设房产的卖价为140万，投资者在2017年花费100万购买，持有了6年。现在假设CPI平均为5%，则每年的租金为$37,632（72052），而每年的利息、物业费用和其他费用为$52,500（100万5.25%），总支出为$90,132。投资者将在6年内获得总租金收入为$225,792（$37,632*6）。
假设投资者将在2023年以140万的价格出售房产。在这种情况下，他们将支付$14,000（$140,000*10%）的印花税和$2,500的销售成本。在此期间，他们总共支付了$543,780的利息、物业费用和其他费用。因此，他们的总支出为$560,280。考虑税务影响，投资者将获得$140,000 - $560,280 * 0.39 = $55,012的总收入。将这些现金流应用于净现值公式，假设贴现率为5%，则净现值为：
NPV = (-100万) + ($37,632/1.05) + ($37,632/1.05^2) + ... + ($37,632/1.05^6) + ($55,012/1.05^6)
NPV = -$61,530.12
由于净现值为负数，投资不是一个好的选择。这意味着投资者不仅无法获得任何收益，而且还将亏损61,530.12。
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学车笔记，路考心得分享-carlton,sunshine (2010-4-21) cathy0479 
我猜 应该是个townhouse吧