投资公寓负扣税例子 没能退多少？

HedgeHogie

例子：

一公寓以$50万刀购入
首付为20%即$10万刀
IO贷款约$40万

年租金约$23000

利息支出约$24000（4.5% 30年）
Council water rate strata 合共约$7000
维修约$1000
加各种杂费算$2000
总支出约$34000

年薪12萬

总负扣税得益为约$1100
不讨论apartment增值的情况下 每年实际才多退1000多的税 是我算错了吗？

liuyang327

是算错了。我计算出来的，12万收入应缴税为31897，扣除你的亏损11000，按照109000缴纳应为27827，这就差了4000.而且你没有计算房屋折旧啊。加上折旧就更多了。

071511640m

的确如此。公寓只能扣税。 其它所有方方面面都是亏钱的

soloiv3000

……

henryxjf

省了$3572，10.9到12万的税率应该是32.5%,11000乘上0.325就是$3572

ozzy

40万贷款，4.5%IO利息一年18000元，怎么24000元？

ARACT

Medical levy 2%？

cr4p

就没几个项目是对的。纯粹为负扣税买房真是想多了

fuyao

ARACT

中介管理费还没算

yzy01

公寓投资是走正现金流，house才是负扣税。特别是你买的公寓才50w，妥妥的正现金

gozh2005

公寓升值并不太多，折旧的负扣税还是不少，但是最后卖了的话，变成要交的CGT就会变多，所以折旧有什么好处，我的理解是主要CGT是一半的收入再拿来交扣，这样如果所得税高的话，最后一减一加交的税还是会好不少，是不是这个逻辑？

Pippa

gozh2005 发表于 2022-8-21 21:56
公寓升值并不太多，折旧的负扣税还是不少，但是最后卖了的话，变成要交的CGT就会变多，所以折旧有什么好处 ...

负扣税的好处是时间的价值。举个非常肤浅的例子：买入物业二十年后才卖出。二十年前50万的物业，二十年后价值200万。假设物业可以进行负扣税的折扣总额是10万。你放在第一、二、三、四、五……第十年做税务抵扣。二十年后卖出的时候虽然要加回来，但那个时候的十万块对于200万的物业已经不算什么了。

ARACT

资本升值那么多，那是house， 公寓未来资本升值空间难以跑赢CPI。 不要混淆视听。

20年后的老公寓，要修的东西多了，不暴雷就算万幸了，物业费高到天上，物业经理工资翻了多少倍。天价物业费账单

xq052b

liuyang327 发表于 2022-8-21 19:07
是算错了。我计算出来的，12万收入应缴税为31897，扣除你的亏损11000，按照109000缴纳应为27827，这就差了4 ...

50W折不了太多的，而且即使是新房，也就前几年能折多点

ARACT

新房头五年折旧大，往后折旧少。

二手老house，几乎没啥折旧

ARACT

2000年之后盖得公寓，那质量能不能坚持那么久都是问题。
现在国内的老破小，根本不值钱，卖都不好卖。

二线以下城市老破小，属于狗不理

ARACT

负扣税大概就是几千块钱

HedgeHogie

谢谢大家回覆 我用的是这个calculator 看来不太靠谱
https://www.savings.com.au/calculators/negative-gearing-calculator

HedgeHogie

那么现在的问题是目前公寓能到正现金流的几乎没有吧？屌丝该如何省税？

出国吃考拉

新公寓前几年折旧很高的.

乔治的Mr恐龙

自古2楼出真相，不算折旧也有4000退税

henryxjf

HedgeHogie 发表于 2022-8-21 22:43
那么现在的问题是目前公寓能到正现金流的几乎没有吧？屌丝该如何省税？

有是有点，但基本上不是悉尼的公寓，就算mt druitt penrth那年的老公寓刚刚达标的话，capital gain也几乎为零，没有capital gain投资就没有意义

HedgeHogie

liuyang327 发表于 2022-8-21 19:07
是算错了。我计算出来的，12万收入应缴税为31897，扣除你的亏损11000，按照109000缴纳应为27827，这就差了4 ...

谢谢大神 有个基本概念了

HedgeHogie

ozzy 发表于 2022-8-21 19:33
40万贷款，4.5%IO利息一年18000元，怎么24000元？

计算器不小心选了P+I

是18000 你是对的

HedgeHogie

ARACT 发表于 2022-8-21 22:02
资本升值那么多，那是house， 公寓未来资本升值空间难以跑赢CPI。 不要混淆视听。

20年后的老公寓，要修的 ...

请教大神 投资house至少80-100万 没办法负担 只能负担50万的情况下你认为该存多一点还是买公寓先进场再说？

ARACT

HedgeHogie 发表于 2022-8-22 08:25
请教大神 投资house至少80-100万 没办法负担 只能负担50万的情况下你认为该存多一点还是买公寓先进场再说 ...

悉尼公寓，可以先进场。
其他城市的公寓，还是算了吧

ARACT

Spellbind 发表于 2022-8-22 10:49
难说，悉尼涨的公寓都是海边的富人区，价格基本也就是一个普通区的小house
而普通主产区的公寓，15年以后 ...

但是楼主买不起悉尼house，退而求其次。悉尼公寓还可以，这些年一直不涨。

总是好过其他城市的公寓

liuyang327

首次置业，一定要用政府政策，能省差不多三万。但是，无论如何，公寓还是要谨慎

newtom

HedgeHogie 发表于 2022-8-22 08:25
请教大神 投资house至少80-100万 没办法负担 只能负担50万的情况下你认为该存多一点还是买公寓先进场再说 ...

买了公寓基本上就和house越来越远了。想想贷款总额（根据家庭收入）减去公寓贷款，还能剩下来多少贷款额度？
就算将来卖公寓的话，公寓升值够不够交的印花税的钱？更别提公寓贬值的可能性大于升值。。。