投资房的维修问题

plztobehonest

请教下大家，投资房相关的各种修缮，大家都是自己找人修还是通过中介？税务上有什么优劣？

最近煤气灶台有个打火不灵，中介找的plumber说零配件买不到了，建议整个换掉，1800包gst，其中灶台1000。
前不久做electrical gas smoke的检查以及各种升级已经花掉大几千，这投资房每月都是在花钱修东西和升级东西，鲜有盈余

luckyc

自己找人中介找人，税务处理一样的，只不过记得要invoice

感觉楼主不差钱型房东，打不着火就换个新炉子，那房子漏雨是不是扒掉重盖。反正这种东西房东不上心就用钱解决吧，agent是不会管那么许多的，只管帮你撒钱

plztobehonest

luckyc 发表于 2022-7-10 21:51
自己找人中介找人，税务处理一样的，只不过记得要invoice

感觉楼主不差钱型房东，打不着火就换个新炉子， ...

冤枉，我不是不差钱，我是全跟着中介走了，结果修的越来越多，价格还不美丽，让她多要个quote也要不来，所以我在想怎么止损。
修这个打火的纯粹因为那个gas compliance check检查人员的一句话During the service and safety inspection of this cooking appliance, we found that the ignition system on the cooking appliance was faulty。我以前住的时候打火机打一下就用了，投资房不修怕时候反被告。中介找的plumber说修不了打火的建议换，谁知道炉灶1000安装快800。。。

luckyc

维州？不太清楚那边规定，如果是我，首先搞清楚这个不能打火是不是会影响compliance，如果只是检查时候发现的一个问题而已，为什么要管？又不是煤气炉坏了。其次，我会自己去房子看看为什么不能打火，是太脏了还是parts坏了，好多东西想省钱就要花费自己的精力跟时间。

plztobehonest

luckyc 发表于 2022-7-10 22:11
维州？不太清楚那边规定，如果是我，首先搞清楚这个不能打火是不是会影响compliance，如果只是检查时候发现 ...

好问题！compliance check打火这块被评为fail的，不修就是不compliant了。可是，时间上何时修好报告也没说。
那个打火问题应该就是零配件坏了，不是因为脏，我以前很注意清洁这块，它也老是打不着。

blacksoil

plztobehonest 发表于 2022-7-10 22:05
冤枉，我不是不差钱，我是全跟着中介走了，结果修的越来越多，价格还不美丽，让她多要个quote也要不来， ...

为什么修？谁告你？现在的各种鸟规定就是要搞死房东

blacksoil

plztobehonest 发表于 2022-7-10 22:05
冤枉，我不是不差钱，我是全跟着中介走了，结果修的越来越多，价格还不美丽，让她多要个quote也要不来， ...

不是每个房子都需要做这个，自己要搞明白，agent没有好鸟，都是强迫你做，一是可以拿回扣，二是省事，所有都要做，他才不会管每个房子具体情况

369

plztobehonest 发表于 2022-7-10 22:29
好问题！compliance check打火这块被评为fail的，不修就是不compliant了。可是，时间上何时修好报告也没 ...

Ebay 上买一个200多到500多都不错的，找个 gas plumber 换一下连compliance 检查一起做了也就几百刀。

homan888888

马上请别的中介

plztobehonest

blacksoil 发表于 2022-7-11 00:33
为什么修？谁告你？现在的各种鸟规定就是要搞死房东

请看看这个。自己住的时候真的都没这么多事https://www.consumer.vic.gov.au/ ... icity-safety-checks

mea

出租房的设备，第一要安全达标，剩下的是越简答越经济越好。
不要靠家具装修去吸引好租客，靠好的地区环境。
房产投资的第一要点是投资正确的地点，HOUSE赚的是资本升值，不是房租。
房租多收100块天怒人怨，一年的5200还要交最高的税。
卖出的时候即使多卖50000块，买家感谢你一生，税收减半。

星星点灯

https://www.appliancesonline.com.au/my-cart
网店看看，可以不买贵的，换个煤气灶人工费$345。

plztobehonest

星星点灯 发表于 2022-7-11 18:59
https://www.appliancesonline.com.au/my-cart
网店看看，可以不买贵的，换个煤气灶人工费$345。 ...

感谢分享！请问您有试过他们家的安装服务吗？就怕尺寸不是完全合适的情况需要切割。

星星点灯

plztobehonest 发表于 2022-7-11 19:25
感谢分享！请问您有试过他们家的安装服务吗？就怕尺寸不是完全合适的情况需要切割。 ...

2年以前试过，让租客报一下现有煤气灶的品牌型号和图片。咨询一下客服。

gardenias

现在维州是偏向租客的 我的投资房和你碰到的是一样的问题 最后也是因为按钮老化不起作用  而厨具有年数了 没有零部件可换修 就只好换掉了 维州的条款还有要求换的要和原先的同款或同等级品牌 建议你提前和中介和租客通个气  毕竟租客付的租金是高配的设施 到时候换成低配 总让人不爽 换位思考提前打个招呼 租客也通常没什么异议 都会同意的 不过现在条条框框太多 对房东不利 确实没什么大的盈利

blacksoil

plztobehonest 发表于 2022-7-11 12:20
请看看这个。自己住的时候真的都没这么多事https://www.consumer.vic.gov.au/housing/renting/changes-to ...

实话讲，就这些规定，有些都自相矛盾，中介都读不明白，看看鬼老的讨论，绝大多数不刁它，除非万不得已，而且大部分都自己找人做如果非做不可

shenjeff

忒麻煩 沒意思

civ

如果多要个报价都不做, 可以考虑换中介了。

skyman2021

继续苟住 发表于 2022-7-11 22:23
投资房就交给中介修吧，靠谱的中介也没有特别贵，反正能负扣税

负扣税，当你卖的时候，capital gain 还是要把之前减税的加回去

plztobehonest

gardenias 发表于 2022-7-11 20:36
现在维州是偏向租客的 我的投资房和你碰到的是一样的问题 最后也是因为按钮老化不起作用  而厨具有年数了  ...

我都不知道维州还有条款要求换的要和原先的同款或同等级品牌。。。租客一直都没什么意见来着，就是那个compliance check查出来的。我自己住用的都不是高配的，要换的比我自己用的都还好。本想着以后厨房一起翻新，现在倒好要先把灶台换了，下一步估计就是油烟机了，计划赶不上变化。投资房每年七七八八花掉的可真不少

plztobehonest

blacksoil 发表于 2022-7-11 21:48
实话讲，就这些规定，有些都自相矛盾，中介都读不明白，看看鬼老的讨论，绝大多数不刁它，除非万不得已， ...

我以为找中介弄，支出直接从租金扣去，等于税这块更好做了，不用自己再去claim。

leaf2019

煤气灶上面pilot有可能有电池没电了，线路坏了，pilot废了，人家真不会用心一个一个排队检测，有时候一些东西结果配件价格巨美丽还不如换整个，反正就是到最后买一个换

gardenias

plztobehonest 发表于 2022-7-12 13:05
我都不知道维州还有条款要求换的要和原先的同款或同等级品牌。。。租客一直都没什么意见来着，就是那个co ...

这年头做个房东真是不易啊 能找到不太挑剔的房客就算好的了 维修你自己询价 不过走中介 到时候报税时可少些麻烦

plztobehonest

gardenias 发表于 2022-7-12 18:36
这年头做个房东真是不易啊 能找到不太挑剔的房客就算好的了 维修你自己询价 不过走中介 到时候报税时可少 ...

找中介管理其实就是想省点事，请问换灶台算是维修，可以一次性从租金扣了了事？自己找人好像就得按折旧算？第一次做房东，貌似还需要个会计:)

Meixh

大家都是用这些费用冲negative gearing的啊

Pippa

中介不靠谱，看出你是菜鸟欺负你呢。换一个中介，第一次做inspection就让他列出必须修理项目，然后一项一项质疑他，让他知道你不是菜鸟。价格贵的，直接说不接受这样贵的，让他再找几个。发现他敷衍就换掉。

简单说，一个不愿意听命房东的中介要不得。一个没有服务精神，随便敷衍的中介要不得。

换炉灶这种事情，你觉得贵，自己找个师傅上门看，不要中介帮忙找。如果自己找两个师傅都是一个说法，那才证明是非换不可，对不？

上次中介让我装个洗碗机，给了三个报价我都觉得贵。我自己找了个便宜的师傅去装。我人在悉尼，一样能远程找到师傅搞墨尔本的投资房。中介发现你不傻，他就不会当你水鱼啦

plztobehonest

Pippa 发表于 2022-7-13 10:41
中介不靠谱，看出你是菜鸟欺负你呢。换一个中介，第一次做inspection就让他列出必须修理项目，然后一项一项 ...

感谢分享这么详细和宝贵的经验！你分析的很有道理。跟中介合同一签就是一年，还能中途换掉？我以为跟中介关系搞好了，好说话，她就会好好管理房子，我有太多想当然了。
唯一我能想到的让中介找人弄的好处就是这笔钱会从租金直接扣去，报完税等于打折了。如果我自己做只能按折旧处理了

Pippa

plztobehonest 发表于 2022-7-13 21:22
感谢分享这么详细和宝贵的经验！你分析的很有道理。跟中介合同一签就是一年，还能中途换掉？我以为跟中介 ...

是不是想多了？你自己修跟找中介修，都无法改变这笔维修费的报税性质啊。签合同就不能换吗？我要问问我老公啊。我每次都是不喜欢立即就换，没听过有合同期限制的啊。不过我很少换中介，另外我一开始会跟得比较紧。比如跟中介一起去查房等。

gardenias

plztobehonest 发表于 2022-7-12 21:19
找中介管理其实就是想省点事，请问换灶台算是维修，可以一次性从租金扣了了事？自己找人好像就得按折旧算 ...

我是找会计师报税的 虽然我自己其实也搞得定 ATO会更认会计师的 毕竟个人容易被他们再细问 不想烦心老神的

monmonda

那你可以自己找两个报价对比下中介的报价，或者让他再找多两个对比。
1800是有点贵，但据我认识的中介都是不收回扣的阿