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一．寻找房屋信息
二．看房
1）记笔记比较各个房子的特征。
2）检查卖主声明和售房合同 在法律上﹐卖主要提供一份声明﹐在维省﹐ 称为"卖主声明(Vendor's Statement (or Section 32))"。这份声明﹐您可以从买主的房产代理那里 读到。
3）自己做一次房屋检查 对您倾向于购买的房产﹐要事先做一下房屋检查。以避免购买后﹐才发现有很多地方需要修缮。下面是在房屋检查时﹐应考虑的部份﹕
房子内部 和 房子外部
专业人士将检查房屋的每一个部份﹐包括 建筑结构﹐房顶和水槽是否漏雨﹐电线和水管等部份﹐大约 要花二到四个小时的时间。 专业人士不负责检查房屋表面上的不足之 处﹐像油漆刷的不好等。 专业人士会提供给您一份书面的检查报告。 它将告诉您房产存在的问题﹐大约要花多少钱来维修。 有了这些信息﹐那么该不该买这个房子﹐ 您也就心里有数了。如果您决定买﹐同样也就有充足的理由来与 房产代理讨价还价了。
三．谈判过关
谈判是买房过程中最让人心绪不宁的一环。这关是仁者见仁，智者见智了。
如果您的出价被认可了，记住要有 一份书面记录。这包括 双方在合同文本上或合同备忘录上签字(只适用于维州)。合同列出经协商同意的价格和相关的期限、条件，如视房屋查看的满意度和资金情况而 定。一旦签署了合同，您即可能被要求支付一小部分定金。 接下来的事就是开始办理转让手续和落实您的资金了。如果您还没有进行房屋查看这一项，请立刻安排房屋检查。
四．后期收尾 在拟定双方都能接受的价格后，买房过程并未结束。在您 乔迁新居前，仍然有不少事需要您 留心。您
将需要做以下这些事： 交换合同 经历"冷静"期 继续转让手续 完成贷款事宜 成交 处理保险事宜
具体步骤如下：
第一步，联系mortgage broker，拿到银行贷款pre proval。
当然如果你是现金巨富或收入信心百倍(几家大银行的网站上都有贷款能力计算器)，可以直接跳到第二步。(贷款注意事项见我上贴：买房之前话贷款)
第二步，选定你想搬入的区域，开始搜房。
在你看房的过程中，如果发现某个agent的房源一直非常好，卖得也非常快(这点可以从网上的销售情况看出)，那么这个agent一定是所在房产公司的明星销售员，他所拿到的房源一般都是最好的，而且这种人销售方式一般都是private sale，手中有固定的老客户提供房源(如果agent优秀，澳洲人都喜欢买第一个房、买第二个房、卖第一个房或卖第二个房时用同一个agent)。和这种人保持联系，让他有房源时第一个通知你，这样免去了与公众抢房的压力。
第三步，当然就是看房了。
看房可是个大学问，一定要多看几处，价格相近、地点相近的多多比较，多看几次就有经验了，千万不要一时心血来潮或受agent诱惑就做决定。如果有懂建筑或自己建过房的朋友，请他们陪你一同去看房。我们曾看好一个房子，价格便宜，看来也象模象样，没想到请一位退休工程师一看，整个房子就要不得。他告诉我们看房有几点注意事项：
1. 带个硬皮笔记本，量门框，看是否是直角，如果不是，说明房子有倾斜的势头。
2. 看各个门是否能严密关上，原因同前。
3. 看墙角有没有裂缝，或是某处特意新刷浆，如果有，说明房屋cracking严重，存在结构问题，是一定不能要的。不过老房子都有cracking问题，象卫生间、门窗处裂缝，这些无法避免，但如果cracking非常明显，这种房子是要不得的。
4. 看房屋的排水设施是否充足，沿外墙体应该有规矩的排水管，如果排水不好，房屋会很快被渗毁。
5. 了解房屋的建造史、维修史，一般房主自己建造的质量有保证，如果是最新装修，要小心了，也许房主想通过装修掩盖cracking等问题。
6. 看邻居的房屋外观和小区的周围环境。在环境良好、邻居房屋外观都不错的小区，说明居住人群收入稳定，不会有意想不到的安全和喧闹问题。最好在不同时间(尤其是晚上)去小区停车一下，坐10分钟，观察周围环境。
7. 离house open前早到几分钟，看来看房的竞争者的数量和车型，这样在竞价时心里有个底。如果没几个人看，那对你就很有利了。
8. 与agent聊聊，了解售房原因，房主背景，期待房价等等，收集越多信息对你后来竞价越有利。
第四步，如果找到“意中美房”，就早下手。
agent会给你letter of offer, or purchase interest form，你要填入你的offer price，settlement date, deposit,condition等，如果房子确实是你想找的，offer price填入你能接受的最高价(当然这看你自己的讨价还价能力了)。如果有贷款，一定要选subject to finance，以防贷款出现问题。订金看agent要多少了，一般为5000元，这是可以退还的。
第五步，讨价还价。
如果你的offer太低，不在房主希望范围内，或是有别的买家与你竞争，agent会问你是否愿意出更高价格。一般来说，agent不会骗你，但也有的agent借此来诱惑你抬价，这就看你的水平了。如果房子不是你100％想要的，建设你不要加价，有别人买就让他买走好了。
第六步，签合同。
如果你的offer被房主接受，就进入签合同阶段了。合同都是标准合同，关键的是condition这一页，看清列入房子销售范围内的有哪些项目，不包括其中的是什么，千万不要想当然，不清楚一定要问清楚。还有settlement date这一条，一定要写明具体日期。合同最重要的一条：你的要求都要明文规定，白纸黑字，千万不要相信agent的口头承诺，每一条都要列入合同项目当中。
还有就是在合同没有经过律师过目之前，千万不要签字。有2个原因：
1. 你的律师可以进一步就合同条款进行协商、补充和删减。如果已经签了就改不了了。
2. 律师看了合同后，会先去组织房屋质量报告。
因为2天的冷静期(cooling off period)不一定来得及搞定房屋质量报告(NSW是5天)。冷静期过了就很难退房了。所以必须确保这些房屋质量报告在冷静期技术之前出来。
鬼佬的房屋中介欺负中国人是常有的事情。把没人要的坏房子吹捧一番，然后拿出合同让那个中国人签，说是签了就等于定房了。中国人因为不懂规矩，顺手就签了。结果一周后房屋质量报告出来后发觉房子有塌陷问题，需要大修。可是那时合同已签，冷静期已过，房子到那时已经退不掉了。要告她原来的房产律师和vendor，也没法想。合同签死了，板上订钉了。
第七步，cooling off期。
合同签定后，有两个工作日的cooling off。这是你找building inspector,white ants inspector作房屋检查的时期，专业的inspector会给你了出具详细的检查报告，列明房屋建造情况，需要马上开展的维修项目，非常有用。白蚁检查随便你了，先看building inspector怎么说，如果他在花园中发现有白蚁的行踪，推荐你做(虽然大多数情况都是双方有业务协议的结果)，建议还是做了放心.
第八步，安排房屋building and content保险。
cooling off期一过，合同正式生效，房屋保险是你的责任了，这条也是银行贷款所必需的，以防如果房屋被烧毁，仍然有insurance cover可以重建。计算insurance amount(投保金额)时要注意，只算重建房屋的费用(面积不包括land)。可以打电话几家保险公司做free quote，比较保费。一般你的贷款银行就提供这种保险。
第九步，联系conveyancer(产权转移律师)，安排产权转移。
律师会为你安排具体付款、转移产权的手续，你不用操心，只要在settlement date之前几天准备好首付款就行了。律师收费350元，算在房屋总购价中。
第十步，settlement，交首付款，签字，拿到钥匙，房子就正式是你的了！现在就可以安排转电话、煤气等等了。
[ 本帖最后由 canyon 于 2009-9-18 11:03 编辑 ] |
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STAGE ONE孩子阅读的点点滴滴 (2017-9-3) 神探狄仁杰 
更新：番外篇-租家具，选中介，拍卖技巧，SOLD。7个月老house里外翻新 (2020-4-18) gbdlg 
发表于 2009-9-18 11:51
