请问building manager和strata是什么关系？

zhbc

building manager不是strata的雇员，而是和strata相互独立的两个公司，各自有不同的网站。自己交钱是给strata （levy），但是有些维修或门卡的事strata一问三不知，让找building manager，搞不懂building manager到底和strata是什么关系呢？

土豆花生

building manager是strata雇佣的，物业费交给strata，维修找building manger。有building manager的strata fee都不会便宜。

zack19910927

我是干building manager的，基本上所有的common property都归我们来维护和管理，我们是onsite的，楼上有点误解我们并不是strata雇佣的，一般开发商没卖掉所有房子的时候会作为业主委员会代表跟我们签合同，然后等合约到期了新的业主委员会可以选择续约或者把我们换掉。

Strata一般都是paperwork，然后搞预算开业主大会之类的。

不知道你说的维修指的是什么？如果是settle 90天内找builder或者developer。如果是common property那是找building manager。门卡的话一般也找building manager比较有用，因为门禁系统会on site在communication room里

xmax300

zack19910927 发表于 2021-12-16 15:52
我是干building manager的，基本上所有的common property都归我们来维护和管理，我们是onsite的，楼上有点 ...

你们的费用是谁给？

zack19910927

xmax300 发表于 2021-12-16 16:58
你们的费用是谁给？

所有的费用都是levy里面出的，你去参加strata annual general meeting的话预算里面会有building management fee和strata management fee的

zhbc

zack19910927 发表于 2021-12-16 16:52
我是干building manager的，基本上所有的common property都归我们来维护和管理，我们是onsite的，楼上有点 ...

我就是想问strata：我的门卡不好使了，换个门卡收费不？如果收费收多少钱？自己交费后有invoice提供不？
但是这位building manager联系不上，同楼其他业主说这位BM只7:00-11:00上班，下午不上班，还能这样上班啊？

zhbc

zack19910927 发表于 2021-12-16 17:04
所有的费用都是levy里面出的，你去参加strata annual general meeting的话预算里面会有building manageme ...

就是说业主的levy费里面有building manager的工资，这部分工资strata会transfer给你，是吧？

zack19910927

zhbc 发表于 2021-12-16 17:06
我就是想问strata：我的门卡不好使了，换个门卡收费不？如果收费收多少钱？自己交费后有invoice提供不？
...

我们是换个门卡100块，从security company订来的是75一个。填表后付给strata然后收到钱后去BM地方拿。当然你跟BM关系好直接做一个给你不收费也有的
你们可能是part time的BM，可能是你们的楼不大，总户数不多大家不想付太多钱。
去Basement找找，一般7到11点会在办公室的，一般是个很小很小的房间

zack19910927

zhbc 发表于 2021-12-16 17:08
就是说业主的levy费里面有building manager的工资，这部分工资strata会transfer给你，是吧？ ...

对，strata company会付给building management company。BM是不收也不付钱的，所有的清洁工啊什么的工人全是strata付的

zhbc

zack19910927 发表于 2021-12-16 17:11
我们是换个门卡100块，从security company订来的是75一个。填表后付给strata然后收到钱后去BM地方拿。当 ...

请问填好表后不是付现金给building manger，而是付钱给strata？怎么个付法呢？是online transfer吗？

zack19910927

zhbc 发表于 2021-12-16 17:21
请问填好表后不是付现金给building manger，而是付钱给strata？怎么个付法呢？是online transfer吗？ ...

对，我们的表上有strata的账号信息bsb account number啥的，到时候strata收到钱跟BM说，BM再issue卡

zhbc

zack19910927 发表于 2021-12-16 17:13
对，strata company会付给building management company。BM是不收也不付钱的，所有的清洁工啊什么的工人 ...

一般building management company就是这个building manager自己注册的吧？还是这个building manager是building management company指派的？
如果是building management company指派的，那么就是说这个building manager不是strata公司的雇员，而是builing management company的雇员？

为啥不就一个strata公司呢，既负责paperwork，又负责账，又负责物业管理？为什么要分两家公司管呢。

hellofresh

Building Manager是受业主委员会雇佣，负责日常的基本维护的。当然Building Manager通常在Strata的指令下实施部分维护工作。Strata被业主雇佣，根据各种情况，以及在住户及业主的要求下，在业主委员会的授权下发出维修指令。

一句话：最终权力属于人民（各业主）。人民在AGM上授权给业主委员会。

WACT

building Manager， 是strata聘请来的contractor。strata 是按照业委会的决定。
以合同的形式完成building的沟通协调管理等任务，strata 每月付给building manager服务费。

strata通常是不在building里的，所以县官不如现管。building manager很多时候有自由裁量权。

building manager，通常还会承担起楼里出租房的管理中介，这部分功能就跟房屋租赁中介一样了。这一部分收入，来自于出租房的业主的租金。

WACT

虽然说权力在业主委员会，实际上太多公寓有大批投资者，不来参会，稀释了业主的话语权。
一小部分业主占据了业委会，和building manager，成为了实际控制人。strata通常只是走流程，不愿意过多参与内部纷争。

zack19910927

zhbc 发表于 2021-12-16 17:25
一般building management company就是这个building manager自己注册的吧？还是这个building manager是bui ...

100户以下的不用请BM，100户以上的必须请。一些小盘strata manager就也管一些维修的事情了，一般业主会会选主席等，平时有啥坏的业主们看到了告诉strata， strata找人来修。

我们都是BM公司指派去的，我的楼有超过600户，两个人管，平时事情就很多。跟strata是不同的公司。

我们是在现场的，比如有人不小心把roller door撞了，那现场需要人维持交通，把roller door弄成手动模式然后找公司来修，看录像找撞roller door的人，提供证据给保险公司，找人来报价修等等。

又比如清理外墙和玻璃需要蜘蛛人，需要我们找报价，然后业主委员会投票通过，蜘蛛人来现场我们要保证他们的安全，协调，通知业主，检查他们的活干的好不好等。

zhbc

WACT 发表于 2021-12-16 17:33
虽然说权力在业主委员会，实际上太多公寓有大批投资者，不来参会，稀释了业主的话语权。
一小部分业主占据 ...

“一小部分业主占据了业委会，和building manager，成为了实际控制人” 这句话是亮点也是事实。只是这帮人会实际控制什么呢？是不是各种有的没的维修都修让业主买单，然后和tradie形成产业链分赃？

zack19910927

WACT 发表于 2021-12-16 17:33
虽然说权力在业主委员会，实际上太多公寓有大批投资者，不来参会，稀释了业主的话语权。
一小部分业主占据 ...

对，很多人懒得管，不是投资的自住的很多我让他们去加入业委会去参加AGM他们也不去。
也有海外投资者不熟悉的不懂的也就不参加

WACT

zhbc 发表于 2021-12-16 16:40
“一小部分业主占据了业委会，和building manager，成为了实际控制人” 这句话是亮点也是事实。只是这帮 ...

这是灰色地带，做到什么程度就不好说了。
对于认定什么是common property，很多都是模棱两可。尤其是老楼，很多strata by law都规定的不清楚，或者干脆没规定。连边界划分都有很多标注不清楚。没有人可以处处去打官司。关系好，就算common property，用strata的钱来修。关系不好，就不算common property，自己花钱修。
即便是common property，也不总是有钱修，没钱就晾着你。
之前还有提到买保险啦，清洁合同啦，都有很多灰色地带。

zack19910927

zhbc 发表于 2021-12-16 17:40
“一小部分业主占据了业委会，和building manager，成为了实际控制人” 这句话是亮点也是事实。只是这帮 ...

一般不会，那些小部分的业主也是要花levy的，为啥要花钱做没必要的维修呢。我们会用自己认识的tradie，但是也要干活干的好的，干得不好的我们也要被炒的，何必冒这个风险呢

zhbc

zack19910927 发表于 2021-12-16 17:45
一般不会，那些小部分的业主也是要花levy的，为啥要花钱做没必要的维修呢。我们会用自己认识的tradie，但 ...

认识的tradie会给BM回扣吗？甚至这个楼出租房的房产中介会和BM有灰色交易吗？

zack19910927

zhbc 发表于 2021-12-16 17:49
认识的tradie会给BM回扣吗？甚至这个楼出租房的房产中介会和BM有灰色交易吗？ ...

会的，有的人会给回扣的。但我们大公司限制就比较多了，很多活都需要总部批了才能干，总部有要求要2-3个报价，他们审核过才给批等。

出租的中介最讨厌了，不告诉租客楼的规则，bylaw永远不看，租客永远不注册系统，搬家都after hours等等。

zhbc

zack19910927 发表于 2021-12-16 17:53
会的，有的人会给回扣的。但我们大公司限制就比较多了，很多活都需要总部批了才能干，总部有要求要2-3个 ...

糊涂了，到底谁才是building manager的boss？是strata公司还是building management公司？总部是strata公司还是building management公司？
strata指派工作是指派给building management公司，再由building management公司指派给building manager?
还是strata直接指派工作给building manager？

WACT

普通人，即便你去参加业主大会，也不太可能搬动现有的业委会。
所以大部分人索性不去了，因为去也没用。
chairman一般会有多个一致行动人，投票一致行动。

zhbc

WACT 发表于 2021-12-16 17:59
普通人，即便你去参加业主大会，也不太可能搬动现有的业委会。
所以大部分人索性不去了，因为去也没用。
ch ...

哦，这样还是不要买公寓的好

zhbc

zack19910927 发表于 2021-12-16 17:39
100户以下的不用请BM，100户以上的必须请。一些小盘strata manager就也管一些维修的事情了，一般业主会会 ...

我们这楼绝对100户以上了，是高层公寓楼，而且分Bloack A和B，这么大的楼building manager只上半天班，不可思议。而且我查了下这个building manager的网站，他自己就是building management company的老板，相当于他自己注册了一个building management公司，自己出任我们楼的onsite building manager.

zack19910927

zhbc 发表于 2021-12-16 19:01
我们这楼绝对100户以上了，是高层公寓楼，而且分Bloack A和B，这么大的楼building manager只上半天班，不 ...

wow不知道这样违法不

zhbc

zack19910927 发表于 2021-12-16 19:39
wow不知道这样违法不

一个人注册个管理公司，但是有资源拿到这个楼的管理权。又糊涂了，这个楼的管理权是strata外包的，还是业主委员会雇佣的呢？

知道strata是业主委员会雇佣的，到底业主委员会分别雇佣strata和building manager，还是只雇佣strata，然后这个building manager是strata委派的呢？就是说building manager和业主委员会无关，如果building manager干得不好，业主没有权利解雇building manager，而是只能投诉给strata？