大家一起讨论下，如何提高贷款能力Loan serviceability？

yuyuigg

所谓的贷款能力澳洲叫Loan serviceability

When a bank calculates your serviceability, they are essentially gauging your ability to pay off a loan. They do this by looking at your income and expenses (among other factors) and determining how much you could comfortably afford to pay.

Based on this information, banks will generate your debt service ratio (DSR). This is how much of your monthly income you can expect to go towards servicing your debt, expressed as a percentage.

说白了就是贷款方（如银行）要看借钱人的finances report， 收入多少支出多少是否能按时还贷款。澳洲鼓励稳定，有高技术能力，长久的打工人，不鼓励投机倒把太激进的风险人士。


那么大家一起讨论下在澳洲如何提高 Loan serviceability吧？ 以下是我目前想到的，欢迎纠正和补充

1. 提高社会地位：据我所知符合条件的医生教师有一些贷款优惠，军人也有优惠政策。但是NSW 普通政府工没有优惠
2. 找Permanente工作 100% （3个月payslip）>part time工作 ( 要1年以上) > Casual 工作   
3. 工资越高越好  基础薪资算100% > bonus (算2年平均) > commission （算2年的80%）
4. 鼓励买投资房当房东 Investment property rental income 按投资来做能多贷点

yl001

5，作为女性 或政府认可你为女性，然后单亲

yuyuigg

yl001 发表于 2021-5-25 15:27
5，作为女性 或政府认可你为女性，然后单亲

哈哈，单亲妈妈的确是食物链的顶端，不过我认识的单亲妈妈福利拿的舒舒服服的都没有人去买房，除了到处讲课的地产女王Dymphna Boholt真的是单钱妈妈励志的典范

laji

6， 关掉信用卡，车贷，远离bnpl 分期付款如after pay.

jimboj

7. 少生几个孩子

seashell.qd

8. 多查几个银行，不同银行标准不一样，差别很大

Bin

9.投资正现金流房产。具体可参考https://www.youtube.com/watch?v=u7j018zlelI

月华task

简单来说，serviceability的计算器每家都不一样，基本可以认为是收入和支出的计算表，关于社会地位那部分………………实际上还是挂钩到收入上的，银行放贷只会看你是否能够还上款
从收入来说：增加资本性收入（如房租）、添加part-time收入（一般要求6个月以上）
从支出来说：减少生活支出（只对生活成本高于最低限的人适用）
其他来说：关掉信用卡、车贷（可在新贷款申请时申请使用新贷款关掉这部分）

不同银行serviceablilty不同的原因主要来自于每个银行对上面这几个数的取值不一样，此外要注意的是，实际上你的借贷额度是与你的贷款利率挂钩的，一般来说，利率越低，你能申请的额度上限就越高

差不多就这些吧……

pageturn

大家讨论一下如何提高挣钱能力

Jade19

yuyuigg 发表于 2021-5-25 17:22
哈哈，单亲妈妈的确是食物链的顶端，不过我认识的单亲妈妈福利拿的舒舒服服的都没有人去买房，除了到处讲 ...

单身妈妈现在还有什么福利？那点福利怕是只够吃饱肚子吧，然后现在小孩到了6 岁是不是就没福利了？

TuTuTu

固定收入和固定支出的差价，就这么简单。

yuyuigg

Jade19 发表于 2021-5-26 15:20
单身妈妈现在还有什么福利？那点福利怕是只够吃饱肚子吧，然后现在小孩到了6 岁是不是就没福利了？ ...

福利非常多，除了Centrelink发到手的真金白银，还有很多支出上的，例如去tafe或一些院校读书不要钱，把孩子送cc的补助特别高达到80%，最近出台的2.5%首付，普通人需要花大价格的教育，住房这两块都给省了，医疗Medicare大家都有三座大山全没了。

澳洲福利真的太好了。可是也助长了不良风气不可持续，我见过的单亲妈妈有三个孩子都是和不同的人生的……而且15，16岁就生老大了，这样的家庭孩子得不到足够的关爱长大成为单亲的比例非常高，孩子稍微大点high school就也去生娃了，全家生的多拿的多，不断循环的消耗社会资源。我觉得这种的单亲家庭就需要政府多提供社工帮助和教育而不是纯经济上的补助了

Jade19

yuyuigg 发表于 2021-5-26 19:36
福利非常多，除了Centrelink发到手的真金白银，还有很多支出上的，例如去tafe或一些院校读书不要钱，把孩 ...

都是小钱啦，比起单妈的辛苦这些算不了什么的。tafe 学费本来也不贵，几千吧。为了这么点福利不值… 另外这点福利也不是一直岁，小孩上了小学就没了

yuyuigg

Jade19 发表于 2021-5-26 19:40
都是小钱啦，比起单妈的辛苦这些算不了什么的。tafe 学费本来也不贵，几千吧。为了这么点福利不值… 另外 ...

大家养娃都辛苦啊，钱小不小是和个人收入挂钩的，我只是陈述我知道的福利，没有说单亲妈妈为了拿福利生娃，楼上那个例子是说有的妈妈很年轻时生了娃，接下来又继续和不同人再生，这种不论是自己还是自己的孩子，都很容易一直重蹈覆撤深陷泥潭

yuyuigg

pageturn 发表于 2021-5-26 12:05
大家讨论一下如何提高挣钱能力

好主意，挣钱的话

1 我发现公司内部升职差不多有10-20%的加薪，但是如果跳槽到同行业企业，会高得多，同样情况能涨30%-50%，这个就像电费保险费，用得越久优惠越少  

安睡如婴

认识几个好banker长期合作比啥都有用

Hetbert

Photoshop for Dummies

dadanding

我老板，他的broker能把公司流水60%都算是他的收入，贷款买个几千万的房都不是事。

shu248

看来只能努力赚钱

阿德莱德的流氓

dadanding 发表于 2021-5-27 18:59
我老板，他的broker能把公司流水60%都算是他的收入，贷款买个几千万的房都不是事。 ...

银行要审查的呀，

而且流水和到手，也是两回事。。。。怎么能贷款那么多？学习

阿德莱德的流氓

Bin 发表于 2021-5-25 20:44
9.投资正现金流房产。具体可参考https://www.youtube.com/watch?v=u7j018zlelI

正现金流，我觉得只有两个方式：

要么公寓，要么出租给很多人得house，要么超级偏远得地区。

请指正我。

tomou

阿德莱德的流氓 发表于 2021-5-29 18:43
正现金流，我觉得只有两个方式：

要么公寓，要么出租给很多人得house，要么超级偏远得地区。

非要我指正 好吧 你好像列出了 三种方式

Bowen

现在银行查不查你在其他银行的贷款？

好像以前有的银行是不查的。A银行贷个100万买个公寓， B银行再贷100万再买一个公寓。

缺点就是没法买豪宅，贷个200万。所以自住房升级都卖了， 还是没法买。

阿德莱德的流氓

Bowen 发表于 2021-5-30 20:52
现在银行查不查你在其他银行的贷款？

好像以前有的银行是不查的。A银行贷个100万买个公寓， B银行再贷100 ...

查的

Goldenapple1

关注一下

zdb97

Bowen 发表于 2021-5-30 20:52
现在银行查不查你在其他银行的贷款？

好像以前有的银行是不查的。A银行贷个100万买个公寓， B银行再贷100 ...

现在comprehensive credit reporting非常强大了，一个credit enquiry可以把名下所有的房贷信用卡及其额度全部拉出来， 包括过去5年每个月的还款记录。

现在想混过去，不存在的。

人生如梦

提高贷款能力最好的办法自然是多挣钱， 比什么好使..... 海外收入银行也会考虑进去吧？

人生如梦

yl001 发表于 2021-5-25 15:27
5，作为女性 或政府认可你为女性，然后单亲

单纯说贷款，其实单亲并优势，还是看收入，没什么额外优惠，一个人的贷款能力显然是不如两口子一起贷的。

最近出的单亲2%首付政策，要求收入不能超过12.5万，按照这个收入贷款能不能有70万？能到到这个薪水的单亲毕竟不多吧，大部分也就10万以内，贷款60万个样子？ 这样算下来可以够买个65万以内的小公寓吧，这样的好处是可以把房产市场里低端的销量不好的房产清空一下，政府税收增加， 再收回单亲的租房补贴，政府算盘打的满满的不会给单亲便宜占的

gnefoaix

本人Broker，加些愚见


1. 提高社会地位：据我所知符合条件的医生教师有一些贷款优惠，军人也有优惠政策。但是NSW 普通政府工没有优惠
部分银行有针对条件（律师，医护工作者等）的贷款额度高于80%，不用交保险LMI的政策。
请记住贷得多，本身收入也要够借 （月净收入 - 月支出 > 0)

2. 找Permanente工作 100% （3个月payslip） > part time工作 ( 要1年以上) > Casual 工作   
没错, Perm工的base salary是贷款最硬的指标

3. 工资越高越好  基础薪资算100% > bonus (算2年平均) > commission （算2年的80%）
Bonus要算2年，有些银行是算近两年平均， 有些是算近2年低值
Overtime能算进去，有两种算法， 取三个月平均或用YTD (Year To Date)数据

4. 鼓励买投资房当房东 Investment property rental income 按投资来做能多贷点
这只能case by case。
一般PAYG贷款人， 买投资房负扣税也能提高贷款额（因为净收入增加了）

6， 关掉信用卡，车贷，远离bnpl 分期付款如after pay.
信用卡等都属于liability， close对提高贷款额有好处

7. 少生几个孩子
各个银行有最低生活开支标准， 你报生活开支只有1000，银行也按它的标准算。
孩子少有利于降低银行给出的最低生活开支

8. 多查几个银行，不同银行标准不一样，差别很大
正规做， 银行间贷款额不同能差到10以上

9.投资正现金流房产。
和4一样， case by case， 不过目前正现金流房产好难找点。

10. 认识几个好banker长期合作比啥都有用
Banker最熟悉自己银行的产品和流程（包括dodgy地方)
broker哪个银行能满足要求 （比如贷得多）推荐你去哪家

11. 我老板，他的broker能把公司流水60%都算是他的收入，贷款买个几千万的房都不是事。
Self employed， 如果公司是pty ltd， 可操作空间比PAYG的多很多。

12. 现在银行查不查你在其他银行的贷款？
查， Equifax (以前叫Veda check) 上自己都能查到自己贷款

triplef

gnefoaix 发表于 2021-5-31 11:11
本人Broker，加些愚见

請問，如果自己有abn，搞點副業，每年報稅，是不是也能算增加收入了？