发财梦-建3个townhouse收租

haymoon

我有一个老房子800的R3的corner地。15年1M买的，现在还欠银行80万。 当时银行估价地80万，房子值20万。现在我想把房子推倒建3个townhouse，现在貌似全新的三房townhouse一个都可以卖1M了。想问一下我可以从银行贷出多少来？三个townhouse建好之后出租，一个可以租650，因为旁边的三房公寓都租650了。我做梦着这三个townhouse建好之后我就可以一辈子收租不用工作了，但是又拍了拍自己的脑袋，哪里有这么美的事？ 群里大神们帮我醒醒。

jimboj

自己有capital就行。

haymoon

自己没钱，但还有个自住房。我想着银行可以不可以按照估价3M算三个townhouse，然后按照一个650的房租收入给做投资房80%的贷款。如果可以这样，貌似自己不需要钱也能开建了。

AuMech

不能这么空手套白狼的

ownerall

可以去问问呗，也没什么不可以的

Mombeauty

分地，批DA开始，试试看。想的不错，一步步实现它。看什么地段，800多平，三个够呛。

haymoon

Mombeauty 发表于 2021-3-22 21:24
分地，批DA开始，试试看。想的不错，一步步实现它。看什么地段，800多平，三个够呛。 ...

关键手里没什么钱，所以想知道能不能空手套白狼

jtlld

交增值税后还值得吗？还是应该盖一个大的不交增值税

29cap

你建三个房子至少100-120 万，加上地的80 万，200 万成本，每年利息40000, 按2% 利息摊到每周就是760， 加上其他维护成本，每周要300, 出租三套1900, 看起来你赚了900 左右，但是你的还款形式肯定是本加息的，所以剩下900 基本都付进去了本金里，所以没有很多结余的，这些还是基于你房子全部租的出去没有空租，银行永远不会上涨利息，任何一点风吹草动你就要往里面填现金。当然了30 年以后房贷还清了，你的大头支出房贷就没有了，你就可以靠租金过日子了

Marco666

先把da批出来，再去申请建筑贷款

coffee_bean

基本没戏，银行是按照你目前的收入来贷款的，建成后的预期收入不在考虑范围内，万一你建一半破产了呢？建一半的项目可不值钱。

语过添情

3个town house就想发财？
在悉尼？
cover花费感觉至少要6-7个才行 而且至少3个没贷款

Mombeauty

haymoon 发表于 2021-3-22 21:29
关键手里没什么钱，所以想知道能不能空手套白狼

你先走出第一步，分地批DA，如果地段合适，真能搞三栋房子，你找个买家投资，把利息折扣给他，就是低价卖给他，然后你得两套，或许还能实施。否则想从银行贷到这么大金额的建筑费用，几乎没有可能。

haymoon

29cap 发表于 2021-3-22 21:31
你建三个房子至少100-120 万，加上地的80 万，200 万成本，每年利息40000, 按2% 利息摊到每周就是760， 加 ...

本加息能自己管自己30年也很好啊，30年之后养老就完全不愁了。

29cap

haymoon 发表于 2021-3-22 21:42
本加息能自己管自己30年也很好啊，30年之后养老就完全不愁了。

这种投资墨迹死人啊，要跟租客搞30 年

auskaola

一分三的townhouse没有什么利润，不用想了。
原因很简单，就算你是R4的开发用地按照现在行情，也只比纯粹的house用地贵30-50%溢价，R3目前基本没有开发溢价。
你算账没有用的，把土地挂出去，看有没有开发商愿意用比house高的价格收，你就知道有没有可能开发了。你也没有这个能力和经验，搞不好会亏的，最简单就是卖地，卖的出就卖，卖不出就别东想西想了，老实再等你贷款还完。
大概率是不会赚钱，15年还只是一百万的区，显然不是北区，2E那时候house也不止一百万了，大概率是山区和西区，这些区域现在townhouse也就百万左右，你地块一百万出头，加三个townhouse大约一百五十万修建费用，各种专业费十多万，还要交GST，基本是要赔本的节奏。除非未来townhouse也疯涨，才可能赚钱。

hsbdxx

贷不出款的

语过添情

3个town house就想发财？
在悉尼？
cover花费感觉至少要6-7个才行 而且至少3个没贷款

Steven1008

你现在这套房没贷款的话还行 问题是现在还欠80万呢 银行是不会无条件再借你一百多万

haymoon

auskaola 发表于 2021-3-22 21:53
一分三的townhouse没有什么利润，不用想了。
原因很简单，就算你是R4的开发用地按照现在行情，也只比纯粹的 ...

三个三房townhouse我觉得1M-1.2M就能建好。

sellbuy

什么区townhouse这么值钱

maifangmaifang

haymoon 发表于 2021-3-22 22:20
三个三房townhouse我觉得1M-1.2M就能建好。

想什么呢，你自己是builder吗？

maifangmaifang

楼主自己如果是builder可以搞，找人建的看起来就是白忙活

a1169838

找个banker or broker 算算自己的servicing先吧，3个townhouses 的construction 要是自己的收入能带出来就行，不然就是拿批文，pre-sale，走commercial loan了。

拿到批文后把feasibility做好一点，找个PM 做个consultation，看看有没有利润吧

NZAUS

haymoon 发表于 2021-3-22 22:20
三个三房townhouse我觉得1M-1.2M就能建好。

不可能

haymoon

a1169838 发表于 2021-3-22 22:54
找个banker or broker 算算自己的servicing先吧，3个townhouses 的construction 要是自己的收入能带出来就 ...

可以按照你的方案行动起来先，批文是不亏的，就算最后自己不建拿着批文卖地，地也能升值不少吧。

haymoon

auskaola 发表于 2021-3-22 21:53
一分三的townhouse没有什么利润，不用想了。
原因很简单，就算你是R4的开发用地按照现在行情，也只比纯粹的 ...

我邻居2年前50多万建了个5房大house，三个三房townhouse哪里需要壹佰伍拾万

猪胖胖

先找银行问问吧，贷款也许只能贷出120-130万？还需要你有固定收入负担一年几万的利息。。。不过总要迈出这第一步嘛

LMLM

拿预期的房租收益，和银行贷款，银行会放款吗？
如果答案是yes，可能有戏。 盖了房，不行卖掉一栋 把新的贷款还了

a1169838

haymoon 发表于 2021-3-22 22:57
可以按照你的方案行动起来先，批文是不亏的，就算最后自己不建拿着批文卖地，地也能升值不少吧。 ...

yes， 理论上是不会亏的，不过最终还是要看批文，不然就是亏批文的钱。别问我为什么知道，说多了都是泪