请教一个refinance的问题

janechristine

10年前买的公寓，贷款几乎还完了。目前又买了一套大一点的house。
现在想出租这套公寓，但是由于这套公寓没什么贷款，租金收入大部分都要拿出来交税。不划算。。
问过银行说是可以refinance，公寓的增值部分（大概20-30万之间）可以贷款，套出现金出还目前house的贷款。

但是朋友告诉我，她的会计师说，虽然refinance后，银行让你贷款，但公寓出租的租金不能用来抵refinance后利息， 她也解释不清楚为什么? 请有经验的网友来指教一下。多谢。

比如公寓买的时候30万，还剩2万贷款。
公寓目前市值50万。 refinance后，公寓里付掉28万，贷款22万。
租金收入：每年1.5万。

根据朋友的说法是现在：租金收入1.5万 - （水费，电费，stratra）- 利息（2万） 剩下的钱必须拿去抽税。
我的理解是： 租金收入1.5万 - （水费，电费，stratra）- 利息（22万） 剩下的钱在拿去抽税。


目前这套公寓是自住，还没退过税。house是投资，还没有settle。

洋芋土豆

盆友理解对的

sheepYY

我之前也问过类似的问题，都说你朋友这个算法是对的，不清楚原因

BongBong

尽管你refinance 后有22万贷款，只有之前的2万剩余贷款的银行利息可用于该房出租的抵扣税。这就是用offset 还是用redraw的区别。

安之麻麻

你那套公寓refi出来的钱 如果再去买投资房 利息就可以抵税 自住房就不可以

UCaT

大姐，因为你多贷出来的钱不是用来产生收入的，不能算成本损失自然也不能抵收入

dondon

不懂啊。

天涯浪客

重新评估贷款出来的钱必须是以投资为目的才可以抵税。比如你自主unit，refinance 出20万作为首付，再贷款80万买了100万的房子，就可以抵税了，前提是新买的房子是投资房，不是自住房。

天涯浪客

正确的操作应该是用对冲账户，自住房只还利息不还本金。这样买了新的自住房，以前的房子租出去就可以抵税了。

大碗宽面

赞同你朋友的意见

feila

现在想top up出钱好难，要有合理的理由。说用来买其他房子不批的

djvivid

feila 发表于 2020-8-8 00:24
现在想top up出钱好难，要有合理的理由。说用来买其他房子不批的

只要你有贷款能力和合理的目的，目前绝大多数银行都是可以top up的。

唐宋

你这套房贷款的余额产生的利息才能报税。例如，你货款余额只剩两万，即使Refinance出来200万，也只有这两万产生的利息才能报税。这就是为什么投资房应首选IO, 有余钱放兑冲帐号中，而不还款。一旦再买房，把兑冲帐号的钱挪做它用。

我本人的自住改投资，也是这种尴尬局面，没办法改了，每年总是正扣税。除非卖掉再买新投资房。

janechristine

唐宋 发表于 2020-8-8 10:31
你这套房贷款的余额产生的利息才能报税。例如，你货款余额只剩两万，即使Refinance出来200万，也只有这两万 ...

如果你是自住变投资，ATO怎么知道你这套自住房之前多少银行贷款，后来有refinance呢？除非银行出证据？

唐宋

janechristine 发表于 2020-8-8 10:56
如果你是自住变投资，ATO怎么知道你这套自住房之前多少银行贷款，后来有refinance呢？除非银行出证据？ ...

银行对ATO是透明的。不要在利息上玩把戏，一分钱都不要。

大江东去

卖掉再买吧

别想了

大江东去

一直都是说，不要还本金

天涯浪客

唐宋 发表于 2020-8-8 10:31
你这套房贷款的余额产生的利息才能报税。例如，你货款余额只剩两万，即使Refinance出来200万，也只有这两万 ...

可以做到，合理合法。先买A自住房，过两年房子升值refinance钱出来做首付买投资房B, 这个时间很关键，A和B一样都是只还利息不还本金。平时存的钱放在A的对冲账户上，过几年存够首付，买自住房C就可以了。

唐宋

天涯浪客 发表于 2020-8-8 15:22
可以做到，合理合法。先买A自住房，过两年房子升值refinance钱出来做首付买投资房B, 这个时间很关键，A和 ...

把top up 出来的钱用到新的投资房上那当然就可以报税用了，但是用在了新的物业上。这个用来refinance的物业本身是不能用的。

天涯浪客

唐宋 发表于 2020-8-8 16:31
把top up 出来的钱用到新的投资房上那当然就可以报税用了，但是用在了新的物业上。这个用来refinance的物 ...

当然可以了，我写清楚了，买了C，A和B就是投资房了。

恒星之舞

janechristine 发表于 2020-8-8 10:56
如果你是自住变投资，ATO怎么知道你这套自住房之前多少银行贷款，后来有refinance呢？除非银行出证据？ ...

银行loan那里不是有个利息总数吗

janechristine

恒星之舞 发表于 2020-8-9 03:03
银行loan那里不是有个利息总数吗

是有利息。但是我如果我这个是自住房，refinance后变投资房，原来作为自住房时有多少贷款ATO怎么会知道。
当然如果ATO要求银行出所有历史证明，那ATO应该是知道的，不知道ATO有没有这么大的权力。

dondon

是的。

janechristine

bello 发表于 2020-8-9 11:19
楼主胆子大怎么报都可以的，报税永远是撑死胆大的饿死胆小的，大家都告诉你正确的方法了，听不听随你。  ...

谢谢。胆子不大，还是希望所有操作符合规范。

恒星之舞

janechristine 发表于 2020-8-9 10:25
是有利息。但是我如果我这个是自住房，refinance后变投资房，原来作为自住房时有多少贷款ATO怎么会知道。 ...

ato不查就没事，抽查到你提供你的算法，和税法不符合自然要修改，可能有罚款

shineshineshine

好复杂啊