讨论一下如何投资房产？

看那个提前体验退休生活那个帖子有感，那个楼主有6套公寓租金每月2万，那我们来讨论一下，同样的资金总数是投资公寓好，还是投资house好？

假如，本金+贷款一起算700万

如果投资公寓，以墨尔本city是公寓来算，2房60万带车位租金按600每周，那每个月租金是2600
700万可以买11套公寓 ，那每个月租金28,600

如果投资house，还是以墨尔本为例，差不多能买到6套house，当然在普通区，比如华人熟悉的Mt waverly,110万左右能买到3房旧房子，租金每周450，那每个月租金回报 1950×6套house ，每个月11,700

那么问题来了，同样是700万的投资 你是买11套公寓呢还是买6套house？？

你不会组合吗 1h2a的比例不断扩张

匿名者 发表于 2020-8-5 23:11
你不会组合吗 1h2a的比例不断扩张

谢谢你的建议，只是我不想再继续投资房产了
唉，我就是一根筋的都买了house，现在年租金收入15万多，看了那个帖子我就在想，如果都换成公寓，那租金回报每年要30万了，那我们就可以退休了啊！

问题是 墨尔本的公寓价格不涨反而跌，那house呢， 我们买的早的，有的已经翻了2倍，最差的升值也都超过了1倍

公寓的租金回报高是即时的，马上就能享受到，而house的升值都是要等好几年，而且卖了还要交增值税

house还有个缺点就是地税太贵，而公寓呢 几乎可以忽略不计地税

楼主你是来bit 那个贴的楼主吗？恭喜，你赢了！

vicky33

原.....

xskyinteriors

个人觉得靠持有房产的租金收入很难实现财务自由式的退休，楼主这个说法没有计入expense，而且似乎计算房产的利息应该以房子的整个市值来算，比如这个房子现在可以卖100万，应该用100万而不是贷款的80万甚至是你当初买入的50万的贷款40万来计算利息支出，因为这些在房子里固定的资金也有一个机会成本的问题，这样调整一下后，现金流的受益几乎可以忽略不计了

个人实例，比如2010，2014年买入的两个公寓，以市值70万计算，扣除onging的费用，即使算全年出租，而且也没有维修的支出，以现在的固定本息来说，只算还银行利息部分，也仅仅是现金流持平而已，没有这次大幅降息，其实都是亏损的。租金增长太缓慢，是实现现金流收益的最大阻碍，供参考

both

投资house主要的理由是赌地价上涨
公寓租金高但是房屋本身贬值快
投资公寓不如投商业地产，不但租金高而且地税rates都不用自己交

nmanz

both 发表于 2020-8-5 23:50
投资house主要的理由是赌地价上涨
公寓租金高但是房屋本身贬值快
投资公寓不如投商业地产，不但租金高而且 ...

但商业地产风险也太高了，君不见一关半年一年的都有，靠运气，不靠运气的好地点价格又不让人高兴，两难呀！

both

nmanz 发表于 2020-8-5 23:55
但商业地产风险也太高了，君不见一关半年一年的都有，靠运气，不靠运气的好地点价格又不让人高兴，两难呀 ...

有那种一次签十年合同的，管理比较方便，不用担心空置

CookAct

风险大回报就大。

CookAct

匿名者 发表于 2020-8-5 23:25
house还有个缺点就是地税太贵，而公寓呢 几乎可以忽略不计地税

公寓的物业费呢？

天涯浪客

我最关键的问题是没有700万。。。

blacksam

买REITs，稳定又省心

好外婆

不交地税就要交strata算算也差不多。当然house维护的地方也不少。
自己买个略贵house自住到头来不要交cgt也是个办法，但是没租金收入。
这个选择题不用做，每个人需求不同，能承受的也不同。

pan123au

有钱就可以选择，不然都是废话

SRMO

Strata 现在悉尼，apartment，2房带电梯，1500-2000/Q，年年涨，一年6000到8000刀。我有几个house，现在平均单套市价100万出头。地价三年平均下来50几万/套，单个算land value要69万以上才交地税。因为我有几套，夫妇俩各自名下加联名，一年地税也就5，6千刀。而且，没有什么special levy，楼脆脆的风险

2020joan

公寓那个strata太贵了。新公寓每个季度都1000+，那过几年不是得翻倍了

nmanz

其实house的地税也是一大笔，我自己也是当初选择投资 house和apt左右为难，最终选择了apt，公寓现金流肯定比house好一些，house就是赌今后的增值，如果总的价钱差不多，比如两个house和四套公寓做比较的话，选择公寓作为养老的收入保障比house强多了

xskyinteriors

nmanz 发表于 2020-8-6 23:26
其实house的地税也是一大笔，我自己也是当初选择投资 house和apt左右为难，最终选择了apt，公寓现金流肯定 ...

也是，house如果不分租现金流也没有优势，只是租金增长太慢，靠现金流生活几乎不可能了北区的土地价格又大，土地税是非常大的负担，所以基本都是自住在北区，投资在西区，如果是要做现金流的话。

有council还是比较好，这些年楼市一般，土地估值也下降了，原来要几千地税的很多房子现在都低于起征点了，原来北美利息低但有房产税，澳洲的房产持有成本比北美低，现在利息又降到差不多水平，租金回报还略高，估计聪明钱等疫情一过，就会围剿澳洲房产

CookAct

还是感觉公寓的费用比house 高些

天涯浪客

nmanz 发表于 2020-8-6 23:26
其实house的地税也是一大笔，我自己也是当初选择投资 house和apt左右为难，最终选择了apt，公寓现金流肯定 ...

买4个50万的房子比买2个100万的房子容易太多了，难度不同的情况下，就不应该做比较。

天涯浪客

SRMO 发表于 2020-8-6 10:13
Strata 现在悉尼，apartment，2房带电梯，1500-2000/Q，年年涨，一年6000到8000刀。我有几个house，现在平 ...

有便宜的啊，我的几套房子物业费从410到600一个季度。

幸福慢车

楼主这个资本量考虑做开发商吧，一套两套慢慢搞，算计租金属于抱着金碗要饭啦。

zombieslam19

个人觉得最好的投资是公寓，房贷(80%贷款同时本息一起还的那种)+物业费+水+council rate＜房租收益，同时差距在100澳币每周以上，对了公寓的物业费缴费记录要多年维持稳定，sinking funds要稳定。

阿基米德戎戎

买的Rhodes 2014年造的公寓 两房两位两车位 Strata 960一个季度 无泳池无gym 感觉现在wwp和Parramatta公寓Strata贵的离谱

天涯浪客

阿基米德戎戎 发表于 2020-8-9 01:03
买的Rhodes 2014年造的公寓 两房两位两车位 Strata 960一个季度 无泳池无gym 感觉现在wwp和Parramatta公寓S ...

你这种是正常价。贵的2000附近。