更新：买房遇到大坑，House中的一间屋子没有certificate

Leon54321

既然这帖子版主还没删除，就接着更新吧，希望大家买房时擦亮眼睛，递交offer前一定要做好调查。

最新进展：现房东自费申请了certificate，据说花了2500刀，council已经approval，现在等待settle。

6月18日更新，这里附上类似的案例，貌似是同一个人：

https://www.oursteps.com.au/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=1446455&extra=page%3D8&page=1

https://www.oursteps.com.au/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=1449887&extra=page%3D1


以下是原贴：

买房遇到了一个奇葩事情。

房子里有一个活动室，大约35平，与现在的房子相接，我看房时被告知council不会管这个事情（这里的“不会管”理解有误，我理解的是我随便建，council肯定批准，但卖房中介的意思是随便你建，council批不批准另说），所以就下了offer，现在已经交换合同。

后来我的过户师联系了council，询问活动室certificate的事，council就跑到房子里检查（这个很意外，我只想知道这活动室建完后有没有certificate，但council的compliance officer居然接完电话直接进入房子检查），检查完发邮件跟我的过户师说这个活动室是非法的，没有certificate，并已经书面通知现在的房主需要整改，但不是以building order或building notice的形式。（这里还一个奇葩的地方，当地council基本每年都会进入社区内房子检查屋子情况，以前没发现，打电话询问了才发现，而且这活动室存在了20年了，居然一直没发现？）

现在的问题是，购房合同里没写要求所有building都要council approval才能过户，也没说所有的building都有certificate，那么我现在怎么才能要求现房东在过户前完成整改并达到council要求后才过户？有没有类似的法律依据？

更奇葩的是后来，那个council的officer又发邮件说，他暂时不会发building order或者notice，等新房主入住后再协商解决，请问我现在怎么才能最大限度的维护自己的权益？

论坛里有遇到过类似情况的坛友吗，可否指点一二？

关于过户师，这里我澄清一下，是我找过户师晚了，因为小白不懂买房流程，递交offer后才找的过户师。过户师接手后根据房屋检查报告做尽职调查，预防过户之后的风险，这个我觉得他没错，想指责过户师的就不用评论了，谢谢。


6月12日更新：评论区里很多指责过户师多事的，看来是立场不同看法就不同吧。估计家里有违建的想卖房的坛友大概都反感我这样的以及过户师去council查吧。

从另一个角度讲，房子有违建，就是一个risk存在，卖方觉得没事，买方我也觉得没事，但risk一直在，说不定哪天就炸了，我买了这房子，就算council一直没发现，但哪天我想卖的时候，买方去查了，我岂不是最倒霉的，谁也不想炸自己头上吧？发现问题不及时找办法处理，早晚吃瘪。

6月10日更新近况：现房东默认承认广告时没有告知活动室违规，现已经自费修改并向council申请certificate。该活动室不用拆除，council说做相关修改即可。

跟律师交流的相关知识：
1. 合同冷静期cooling-off period：楼主在西澳，这边的房屋买卖法律与东部有很大不同，买家如果在offer里没有要求冷静期 cooling-off period，那么卖方同意报价后合同成立，没有冷静期。买家的贷款finance approval后，合同双方均不可撤销合同，除非合同相关的条款触发。这里楼主遇到的情况，不能终止合同。

2. 西澳规定，房屋买卖前卖方应告知买方房屋的所有状况，如果没有特殊声明，默认该房产没有任何违建情况。楼主在看房时，已经提前询问该活动室的情况，但被告知活动室council不管，可以自己随便建，只要不影响外观即可。所以这里卖方已经违规，虽然没有证据，但合同里没有违建说明，若真打官司，律师表示楼主必胜，但是可能耗时很长。

Lisa

Council 不就是管着这些事。谁告诉你的？这人肯定不认了。

RINBOW

就是说， 过了7年了。 补一个申请就可以， 让房东搞定。

喜欢蓝天

应该恢复原样吧

kai41314

Cooling off period过后应该不能取消,过户师的错,没事找事,变成你这新屋主的责任

Leon54321

Lisa 发表于 2020-6-9 11:47
Council 不就是管着这些事。谁告诉你的？这人肯定不认了。

卖方中介说的

Leon54321

kai41314 发表于 2020-6-9 12:17
Cooling off period过后应该不能取消,过户师的错,没事找事

合同里就没有冷静期条款，这是另一个坑。

大江东去

我的过户师联系了council询问活动室的问题

世上本无事，庸人自扰之

Leon54321

喜欢蓝天 发表于 2020-6-9 11:57
应该恢复原样吧

Council说做些调整可以补certificate，但不知道房东怎么做的。

Leon54321

大江东去 发表于 2020-6-9 12:21
我的过户师联系了council询问活动室的问题

世上本无事，庸人自扰之

我觉得过户师没错，万一过户了council又过来罚我钱怎么办，先发现问题是对的。

大江东去

粤语里的说法，叫做嘻副痕

大江东去

Leon54321 发表于 2020-6-9 12:23
我觉得过户师没错，万一过户了council又过来罚我钱怎么办，先发现问题是对的。 ...

交换合同之前应该做的

而不是都交换了合同才去做

dodo_sha

这位律师做的很对啊

Leon54321

RINBOW 发表于 2020-6-9 11:52
就是说， 过了7年了。 补一个申请就可以， 让房东搞定。

谢谢建议，这个貌似现房东已经在联系council了，希望他们能达成共识。现房东也是从前房东那买房时这个活动室就有了，也算是受害者吧。

Leon54321

大江东去 发表于 2020-6-9 12:24
交换合同之前应该做的

而不是都交换了合同才去做

这是我的过了，因为不懂流程，我在交换合同后才找的过户师办理手续，他是尽职做事，发现了问题。

Leon54321

dodo_sha 发表于 2020-6-9 12:27
这位律师做的很对啊

谢谢，他只是过户师，不是律师。已经依据他的建议，联系律师介入了，希望房东能在过户前把certificate的事情办妥，不然只能根据合同法庭见了，其实我也不想取消合同，毕竟看房看了好久终于遇到看上眼的。

kai41314

喜欢蓝天 发表于 2020-6-9 11:57
应该恢复原样吧

No way

Ngshun

律师是有责任查遣规加建的、否则过戶后,council 查到、你又告过戶律师了。我以前買过一些物业、不过是商业的、應该一样流程吧？你律師去信要求hold一些錢攪掂这加建to settled  to complied council certificate.  無論合同有否寫？對方不能買illegal property的。你也可电council 说明情况、如何要求complied building approved. 通常council 要求找个building survey 重新做一个drawing, 入纸和building survey 会测一下结构是否合格, 將報告交给council approved 的。你去估一下整个流程要多少钱、就要求hold 多少。當然如果從中多了费用、有可能自己要填上了。最好找回自己區的building survey 和council deal, 因为他们應该很熟悉大家的。

kai41314

Leon54321 发表于 2020-6-9 12:33
谢谢，他只是过户师，不是律师。已经依据他的建议，联系律师介入了，希望房东能在过户前把certificate的 ...

QLD?

Ngshun

有一些Building 的东西、不一定交易前可查到的、知道是什么private law?council 不会给你资料、所以你之前去问council, 他们不理会你就是这个原因了。

Ngshun

Leon54321 发表于 2020-6-9 12:33
谢谢，他只是过户师，不是律师。已经依据他的建议，联系律师介入了，希望房东能在过户前把certificate的 ...

在settled property 上过戶師和律师都是同等地位的、除非关于settlement 以外的法律问题。我都是找有經驗的过戶師、我反觉得他们更尊业关于settled property 的情况、有时候律师事务所太忙了、太多property settlement 以外的法律case, 没時间睬你。

滤霸

这个过户师确实有点多事了，虽然是好心。。一般来说这些东西大面上看不到的没人举报council也不会费那个闲心，联系council询问等于变相举报。现在这种情况只能和屋主协商要求他们承担申请或整改费用，法庭见的结果会是两败俱伤。
假设过户师没做这些，日后你想改建的时候可能会有麻烦。除此之外被council查到的概率极低，且和大可能即使发现了也只需要补个申请，那就是小钱了。所以个人认为没有短期改建打算的话睁只眼闭只眼保留活动室，这个风险还是值得的，可惜已经晚了。

firststeps

呵呵，签合同之前不问，真是麻烦

大定交了么？吗，没交就毁约呗，损失小定

Leon54321

Ngshun 发表于 2020-6-9 12:37
律师是有责任查遣规加建的、否则过戶后,council 查到、你又告过戶律师了。我以前買过一些物业、不过是商业 ...

谢谢您的建议

moonhope

中介应该是知道这事，加建扩建有没有Council的批准会影响房价。
应该让你律师出面和对方律师沟通，你还可以找中介，通过他和房东沟通，在房屋价格上面讨价还价。

david2014

这个过户律师做的没错，是很为你负责任的

milkzhan

我听说有个7年之说，就是未审批的加建如果超过7年，council就不能过问了。不知是否真有这个说法

aboutus

你赚了呀

knight97

你这过户师有问题啊。过户之后补申请就可以了，现在自己主动去揭发。超过一定年限的违建，没人举报据说就成立了。

zpai

我看房的时候也遇到过，就withdraw offer了