Refinance 需要多借钱吗？

pohen007

如题，
现在要refinance, 因为薪资增加和自住房（只有一套），要refinance到anz, 行员说可以多借个20~30万,不用可以放到offset抵利息，以后拿来做投资房产或股票利息都不高。
不知道现在应不应该多借呢？ 多借30万本习同还一个月多付$1000还算可以，只是不知道有没有什么需要担心的？

katherman

多点现金没啥不好的

有机六兽

尽量多借 只要能忍住不乱花 放到offset账户 缴纳的利息也没多 还多了一些现金 好事儿

TSBOY

借出来再说，除了问你爸妈要，你上哪弄钱成本能低于2%? 绝对划算。而且不花放在offset里也没成本。

pohen007

那以cashflow最大话, 这样top up的钱是不是要开另一个loan account放到IO?
不然其实本金也是要多还的?

pohen007

自问自答，anz的IO好像不能有offset对冲?

大头爸爸

当然能多借就多借啦，你不用也不收利息，除非你是那种没法控制自己花费的人，否则多借点没什么坏处

TSBOY

pohen007 发表于 2020-5-8 10:37
自问自答，anz的IO好像不能有offset对冲?

ANZ允许你一部分PI 一部分Interest only。 让interest only对应offset可以，这样你这部分fully offset一分不还。但是如果是自住，现在银行不愿意给interest only太多。你还本金也是按30年还那一部分，到3-4年你就又cashout了。我觉得duck不必。

yacobe

多借了之后每月的 repayment 会增加。虽然说是有 offset 抵消利息（所以你只是在还多借出来的本金）。但是对于不喜欢算账的人来说看到过高的月供会很头疼。

pohen007

TSBOY 发表于 2020-5-8 11:01
ANZ允许你一部分PI 一部分Interest only。 让interest only对应offset可以，这样你这部分fully offset一 ...

“ 你还本金也是按30年还那一部分，到3-4年你就又cashout了”, 请问一下这句话是什么意思？ 没听明白。

谢谢

pohen007

yacobe 发表于 2020-5-8 11:27
多借了之后每月的 repayment 会增加。虽然说是有 offset 抵消利息（所以你只是在还多借出来的本金）。但是 ...

所以变相来说算是ㄧ种强迫储蓄吧？

TSBOY

pohen007 发表于 2020-5-8 11:44
“ 你还本金也是按30年还那一部分，到3-4年你就又cashout了”, 请问一下这句话是什么意思？ 没听明白。

...

举例说明 你现在贷款40W 想cashout 30W. 你问这30W有必要cashout出来么，一直还是在还本金不如弄成IO。

我的回答意思是，你贷款肯定又贷款成30年了吧，那么这30W也是30年本息一起才能还完。通常不会待在一个银行30年老老实实还完吧。你下次refinance的时候 又会进行cashout，那么你开始还的本金不就又cashout回来了么。如果你定期会refinance（澳洲是平均5.5年），每次把前几年还的本金再cashout出来。那么本息一起还其实跟IO差的不大，利息还低。只是cashflow确实会不好。所以我说直接P+I一起还就完了。

pohen007

TSBOY 发表于 2020-5-8 11:58
举例说明 你现在贷款40W 想cashout 30W. 你问这30W有必要cashout出来么，一直还是在还本金不如弄成IO。

...

虽然还是不很明白，分先送上。

patzzz

TSBOY 发表于 2020-5-8 11:58
举例说明 你现在贷款40W 想cashout 30W. 你问这30W有必要cashout出来么，一直还是在还本金不如弄成IO。

...

我想请教一下 向楼主这种Refinance自己自住的 需要用offset吗? 自住房用offset是不是会对之后再买一套房子有帮助?

TSBOY

对于自住房cashout出来钱，必须要有offset或者redraw功能来“放钱”，不然这部分没抵住就要开始交利息了。至于是不是一定要是offset，那不一定。redraw对于自住虽然没有offset方便，但也能很好的抵利息。cashout钱随便你干什么。可以再买房。如果有新买打算最好先问我们这种专业人，比如可以达到投资房107%负扣税，或者refinance的时候要考虑第二个贷款等等。如果一股脑上来就refinance并且fix了，再来找，很多时候就造成正常银行贷不出钱来了。

patzzz

TSBOY 发表于 2020-5-9 08:01
对于自住房cashout出来钱，必须要有offset或者redraw功能来“放钱”，不然这部分没抵住就要开始交利息了。 ...

谢谢 我是想问自住房refinance之后应该选offset 还是redraw, 这两个分别对买下一套也就是投资房有什么利弊?

pohen007

TSBOY 发表于 2020-5-8 11:58
举例说明 你现在贷款40W 想cashout 30W. 你问这30W有必要cashout出来么，一直还是在还本金不如弄成IO。

...

不好意思，再问一下，因为周一要给答覆了。
目前想法是把可以top up的钱放到offset account里，全部loan(p+I) 目前不fix,全部浮动.

我只有想不通，我多借的钱(假如说10万), 我不用付利息，但我每个月多还本金给银行，那这样我多付的钱其实就只是从银行多借给我的钱去还月供,到30年以后那10万就是我的了吧？


并且，我想目前因为疫情关系今年可能不会买投资房，那这样要先借吗？还是等有需要买房时再借？

TSBOY

patzzz 发表于 2020-5-9 23:37
谢谢 我是想问自住房refinance之后应该选offset 还是redraw, 这两个分别对买下一套也就是投资房有什么利 ...

offset是package年费产品，每年395，redraw是只要是浮动产品利率就可以有。换句话package产品中可以同时有offset和redraw。一般产品只能有redraw。 对于自住房offset和redraw区别不大，对于投资offset好于redraw。不会影响你买下套房。但是如果我们在计算的时候发现你贷不出来可能战术性把现有贷款做成interest only让cashflow降低下个贷款做进Liberty，pepper这样接受actual payment的银行(一般银行在计算已有贷款是用你的利率+2～2.5%，而我说的银行是看你真实应该付多少就算多少)有时会让你的贷款能力加倍。利率的话也不算高现在也就2.9浮动。具体情况得具体分析。

TSBOY

pohen007 发表于 2020-5-10 00:36
不好意思，再问一下，因为周一要给答覆了。
目前想法是把可以top up的钱放到offset account里，全部loan( ...

比如现在欠80 cashout后90. 你30年后会把这90万都还上。所以30年后你并没有得了10万。我们意思是，这10万你贷出来可以“有权”自由支配了。即使不用再offset里也不交利息。现在贷出来好。因为以后银行会越来越限制cashout的金额，或者理由。先拿出来合算。而且你cashout的钱，如果放在offset里面broker也拿不到这部分的commission，所以一般不会特意让你贷到最大值而赚取费用.