举个贷款1百万的例子简单说说房东的现金流控制

飞儿

咱们不谈行情，只谈现金流控制。

房产投资风险控制，其实主要是现金流的控制。


假设贷款一百万，本息一起还，固定两年利率2.19%, 月付 $ 3791.93

https://www.savings.com.au/calcu ... EAAYBCAAEgKba_D_BwE



假设贷款一百万，只还利息，固定两年利率2.79%, 月付 = $27900/12=$2325

贷款一百万的房子(house) ，假设平常的毛回报率是2.5%, 即月租为$2604， 正现金流差额已经够支付维持房子的基本成本了。



1百万贷款，PI VS IO 还款，每年支出相差的金额为  $1466.93*12= $17601.36

假设贷款3百万，每年就是 $52809， 一个普通工薪人士税后的收入了。

依次类推，各自计算就好。


话说贷款额度多一点少一点，除了自己的心理作用，貌似没啥影响。这笔省下来的现金，放对冲账号里，随时可以动用，应付租房淡市、疫情下房客的减租要求，平时给自己和家人提供安全感甚至一些消费也好，不好过给还银行？要再贷出这些现金，可不一定那么顺利。。。

有的人追求没有贷款的境界，完全可以理解。

只是如果现金流控制好了，一个贷款可以是一个很好的工具，哪怕把房产和贷款一起转给下一代，也是一个不错可能性



那啥，各人有各人的想法和风格，这个例子仅供参考，不构成投资理财的建议。

sydgcc

区别就是， 利率涨1%，开始节衣缩食，利率涨2%开始被逼卖房。你可以赌利率永远下跌不涨，这就是跟你去赌期货涨跌赚钱一样的。

飞儿

sydgcc 发表于 2020-4-4 19:48
区别就是， 利率涨1%，开始节衣缩食，利率涨2%开始被逼卖房。你可以赌利率永远下跌不涨，这就是跟你去赌期 ...

这个见仁见智啦


利率涨的时候，也往往是市面变好，通货膨胀的时候

jacent5588

问题是IO只能5年，不能一直下去吗？难道5年后又重新贷款？

粤式油鸡

才三百万贷款

随便怎么玩，差别都不大

飞儿

jacent5588 发表于 2020-4-4 19:50
问题是IO只能5年，不能一直下去吗？难道5年后又重新贷款？

可以换个银行重新开始5年吧。。。

飞儿

粤式油鸡 发表于 2020-4-4 19:50
才三百万贷款

随便怎么玩，差别都不大

各人贷款额度都可能不同啦。

如果贷款额1000万，一年省下现金多少？

jacent5588

飞儿 发表于 2020-4-4 20:53
可以换个银行重新开始5年吧。。。

麻烦就在这里，如果是一直买房，隔几年买一个，可以这样操作，不过要本身有实力啊，银行也不是好蒙的。

babycat1988

100万的房子 别的地方不清楚 City的公寓你把杂七杂八的费用扣掉 看看还剩多少钱吧？自己费精力管理出租还好点，中介出租的有中介费不说 就现在中介的管理素质基本上你是空着的

飞儿

jacent5588 发表于 2020-4-4 19:55
麻烦就在这里，如果是一直买房，隔几年买一个，可以这样操作，不过要本身有实力啊，银行也不是好蒙的。 ...

所以说各人有自己的情况和做法，要酌情处理

飞儿

babycat1988 发表于 2020-4-4 19:55
100万的房子 别的地方不清楚 City的公寓你把杂七杂八的费用扣掉 看看还剩多少钱吧？自己费精力管理出租还好 ...

中介行业鱼龙混杂，有好的也有差的。

我举的例子是house, 公寓正常时期的回报率会略高，持有成本也略高。

timidwolf

贷款不是一两年，利率上去就不是这么算了

飞儿

timidwolf 发表于 2020-4-4 20:01
贷款不是一两年，利率上去就不是这么算了

利率高的时候，往往租金和市面都会比较好

babycat1988

飞儿 发表于 2020-4-4 20:57
中介行业鱼龙混杂，有好的也有差的。

我举的例子是house, 公寓正常时期的回报率会略高，持有成本也略 ...

house的情况真不太清楚 还是拿central park的来举例吧 如果前几年杠杆加足基本上是你说的贷款100万的样子，现在留学生回不来，DQ settle后抢了一部分客流 妥妥的负现金流 但是大部分房东应该还是有实力的 目前还没有足迹上期待抛售情况，不过的确也不会有人再买了 基本上钱都被中介 政府 和物业管理人员赚去了 房东可以认定百分百是亏的 人家能举得起哑铃真的是不差钱 不服不行

zhouzhiwdd

当然有不少人稳得起啦，但是只要有5%违约就崩落了，08次贷美国是5.9

timidwolf

飞儿 发表于 2020-4-4 21:05
利率高的时候，往往租金和市面都会比较好

新冠的出现，往往已不往往。

飞儿

timidwolf 发表于 2020-4-4 20:11
新冠的出现，往往已不往往。

所以利率前所未有的低哇

飞儿

babycat1988 发表于 2020-4-4 20:09
house的情况真不太清楚 还是拿central park的来举例吧 如果前几年杠杆加足基本上是你说的贷款100万的样子 ...

我个人更偏好house 就是

公寓投资风险更大

CAVOK

投资房0贷款...减租200一周...
说真的..鸭梨有点大......关键的是交了那么多税..啥福利都拿不到.

xuemeipi

投资房固定利率是比较低，可是没法有offset。

飞儿

CAVOK 发表于 2020-4-4 20:18
投资房0贷款...减租200一周...
说真的..鸭梨有点大......关键的是交了那么多税..啥福利都拿不到. ...

投资房0 贷款，你减点租都觉得压力大

你的财务管理，风险管理境界。。。

飞儿

xuemeipi 发表于 2020-4-4 20:21
投资房固定利率是比较低，可是没法有offset。

可以分拆一个房子的贷款，部分固定，小部分浮动享有offset 好处

CAVOK

飞儿 发表于 2020-4-4 20:22
投资房0 贷款，你减点租都觉得压力大

你的财务管理，风险管理境界。。。  ...

我算过...如果大萧条20年...
一年不上班花10万的钱..我现金流不算租金..根本熬不过20年.

所以我准备投资30万去买个农场..然后2个投资房..

WACT

我觉得对于现在的支出，贷款利息不是大问题。
问题出在了两个方面
1. 商业萎靡，员工失业,收租困难
2. 政府税费太高，物业费也太高，而且持续高涨。

贷款额度太大的时候，不是你能付的起利息，银行就会继续贷款给你。要每年审核你的业绩。
当出现收租困难，你的销售额，净利润都会大幅度降低。即便你还是盈利的，银行也会收回贷款。即便给你的是10年期贷款,他们也可以单方提前收回贷款。这才是大问题。
你可能现金流非常充裕，再还10年，20年利息都没问题，但是银行看的不是你能还的起利息就行的。银行现在也很紧张，信贷也在收紧。
除非你的现金大到银行抽回贷款，都无所谓。

飞儿

CAVOK 发表于 2020-4-4 20:24
我算过...如果大萧条20年...
一年不上班花10万的钱..我现金流不算租金..根本熬不过20年.

嗯哪，悲观者是会倾向于很谨慎、避世

支持你

babycat1988

xuemeipi 发表于 2020-4-4 21:21
投资房固定利率是比较低，可是没法有offset。

楼主喜欢投资house 回报情况真的不清楚 我只看City的公寓 如果是投资的话利率是零也不建议入，看看现在的入住率，基本上大部分时间你是白掏物业费 市政费还有乱七八糟的维修费啥的，除非你的期待是之前天朝京沪广深式完全无视租金的上涨情况！我记得有个帖子里有人对北京的房子下过一个结论虽然偏激，但真的值得思考，北京房子的那租金回报率，谁买谁SB！当然了，自己的现金流很强大，真的另当别论，但是我质疑有这种社会地位的人会有时间来足迹扯淡吗

飞儿

WACT 发表于 2020-4-4 20:25
我觉得对于现在的支出，贷款利息不是大问题。
问题出在了两个方面
1. 商业萎靡，员工失业,收租困难

这里是说居住物业贷款哈

商业贷款不一样。我有IO六年的商业贷款和从来不给IO的商业贷款。但是那个一直PI的商业贷款，最近从5年延长到近10年的还款期了，一年节约好几万现金支出，太及时了

katherman

说的不错

WACT

babycat1988 发表于 2020-4-4 20:27
楼主喜欢投资house 回报情况真的不清楚 我只看City的公寓 如果是投资的话利率是零也不建议入，看看现在的 ...

楼主其实是做管理权的。
角度是不同的。
租户不交租，也不能怨中介。对中介来说只是损失一点管理费，但是对房东来说损失的不仅仅是租金，而是整个一笔投资的全部回报。而且银行知道了会很不满意。

飞儿

babycat1988 发表于 2020-4-4 20:27
楼主喜欢投资house 回报情况真的不清楚 我只看City的公寓 如果是投资的话利率是零也不建议入，看看现在的 ...

你貌似小看足迹啦

足迹藏龙卧虎，亿万富翁都不少的，咱就是一个话痨小虾米