银行贷款--预批到Settlement基本流程

zhengtao

最近看了一些帖子，发现好像有很多关于贷款申请过程的疑惑。在这里分享一下我的工作经验，希望能够最起码让大家了解到，从银行的角度，房屋贷款申请的基本操作流程是怎样的。

但要注意的是，每个银行的规定会不一样，我这里写的是个基本的过程，并不代表任何金融机构。仅供参考使用。如果需要了解自己银行的流程，最佳方式是问你的贷款经理。

      基本流程

1.    预批 – Pre Approval
预批代表你的借款能力，但并不代表银行一定会借给你钱。去看房之前还是做一个吧，至少心里有底。


2.    正式申请。
如果你看中了房子，交了小定金，拿了购房合同。把你的工资单，购房合同等文件（主要是这两样）交给银行。这个时候，银行才会正式地开始处理你的申请。


3.    银行审核以及房屋评估– Validation & Valuation

    1)  Valuation

你的银行会让评估师与中介商议一个看房的时间。Valuation一般有两种结果。

第一，与你的买价相符，你不需要补差价。
第二，与你的买价不相符，有差价。第二种情况会影响你的贷款审批，因为银行只会根据评估师的估价来给你放贷款。

简单举例：如果你想借80%，售价是50万，但评估师只评了48万。银行能够借给你的钱只有$48万x0.8= $38万4千。你自己要出11.6万。除非你能够跟中介把价格砍下来。

评估师会在看完房以后，在1-2个工作日内，出评估报告。

    2)  Validation:

银行会审核你的收入，最常见的是两张最近的，连续的工资单。同时银行会跟你的雇主联系以核实你的工作情况。一般会打电话给Payroll，或者Human Resources。

根据实际情况，银行还可能审核你其他的文件。例如，三个月到半年的存款证明。如果是Refinance，那么会需要目前贷款的Statements，等等。

4.     Unconditional Offer。
通常情况下，如果银行在一开始就有了所有需要的材料，5个工作日内可以拿到Unconditional offer。


如果5个工作日内拿不到，也不要急，让你的律师去跟对方交涉，延长几天。你交了小定金，在NSW会有5个工作日的Cooling Offer Period，可以让律师延长到10个工作日。

不拿这个Offer就交10%，风险太大，所以需要在这5-10个工作日内把Unconditional Offer 拿到手。

而这个也是整个贷款里面最紧张也出问题最多的一步。这一步做完了，你需要做的工作就完成了90%。

5.    贷款合同
Unconditional Offer以后，2-3个工作日内，银行会把贷款合同做出来，然后一周内寄给你。当然，如果情况紧急，可以Email或者EMS。


6.    签合同并寄回银行
收到合同以后，别忘了把合同给你的律师看看，确认没有问题以后，再签字。


7.    房屋交接。
你的律师，银行的律师会自动交涉。你无须出席。


      容易出问题的地方：

    姓名：
在购房合同上面的名字必须跟你贷款申请表的名字一致。对于华人，常见的问题是第一，姓写在了前头。第二，名字如果是两个字组成，在合同上，两个字之间使用了空格，而在申请表上则没有，反之亦然。

    Employment Check：
有的公司不会轻易提供自己员工的信息，建议提早通知自己公司的Payroll或者人力资源经理，给他们授权。这样银行在查你工作的时候不会有阻碍。

    房产评估：
银行对这个没有控制权。发生最多的情况是 -- 评估师联系不上中介。建议尽早提供中介的最佳联系方式给银行，以提高效率。

    Cooling Off Period。
不要轻易放弃你的Cooling Off Period，否则会给自己带来太大的压力。让你的律师帮你延期，也可以直接说银行的Unconditional Offer下不来，律师不让签字。记住，中介永远是催你的。

    Settlement Date，
在NSW，settlement day 一般是在交换合同之后的42天。不要轻易答应提早Settle。房屋买卖很复杂，涉及的人员很多，你需要给自己，银行和律师充分的时间。事情做得太快，就容易出错。另外，买房子一般都会看很久，也不着急这几天。

    过于依赖：
自己要主动，问你的律师，问你的贷款经理。他们是帮你办事，但他们不仅仅是在帮你做事，我有一次同时要盯8个客户，真的忙不过来。所以你自己一定要盯紧了，不要拍“烦”他们，你“烦”反而是他们的动力。

[ 本帖最后由 zhengtao 于 2009-6-24 02:46 编辑 ]

zwfyj

写的这好,很详细.你是律师，还是贷款经理?我最近在买房,要找一个贷款经理.如果你是,或认识,能推荐一个给我吗?我的邮箱地址是:zwfyj@126.com,先谢谢了.

5years

收藏。谢谢。

cedarbird

太有用了，谢谢LZ。:-)

yn2000

刚刚经过全部流程，第五和六步的确要跟紧点。还了贷款合同给银行，银行最后审批也要5－7天。因为这是已很近settlement了，不能被拖延的。

还有就是first home grant，如果你的资金不足，一定要confirm with 银行这个grant是你首期的一部分，临时说没批你就麻烦啦。

jurlique

如果是60天的settlement最晚什么时候必须搞定贷款合同？我的贷款合同还在审批中，离settlement还有差不多7个星期，时间够吗？

bffbffbff

问lz若干个小白问题

1. 银行贷款的正式申请（把你的工资单，购房合同等文件交给银行）一定要在给小定金之后吗？

2. 交小定金的时候是不是还没有在合同上签字，那样的话中介会仅仅给个收据吗？还是会让你签字了？

3 开始联系律师是在给小定金之前还是之后啊?

zhengtao

原帖由 jurlique 于 2009-6-24 09:37 发表
如果是60天的settlement最晚什么时候必须搞定贷款合同？我的贷款合同还在审批中，离settlement还有差不多7个星期，时间够吗？

常理来说，7周绰绰有余。
合同如果出来，settlement基本上可以随时定。但最好给银行最少7天左右的时间。别把时间掐得太紧，那样容易出错。

[ 本帖最后由 zhengtao 于 2009-6-24 12:22 编辑 ]

西门吹哨

几个小问题：
1，如果自己打算买的房子价格是50万，而银行对物业估价是40万。意味着可能自己被中介忽悠要高了10万。此时如果不要房子的话有些啥损失？0.25%小定金？

2，“。。。不拿这个Offer就交10%，风险太大。。。”
具体指的是啥风险？

lyn

这个有用，谢谢搂主！

zhengtao

原帖由 bffbffbff 于 2009-6-24 09:47 发表
问lz若干个小白问题

1. 银行贷款的正式申请（把你的工资单，购房合同等文件交给银行）一定要在给小定金之后吗？

2. 交小定金的时候是不是还没有在合同上签字，那样的话中介会仅仅给个收据吗？还是会让你签字了 ...

1.通常来说，如果没有购房合同，银行不会去评估房子，也不会去查你的收入。当然如果你真的很想要看中的房子，你也可以先把工资单，合同等交给银行，让银行先动起来。然后再去交小定金。这个可以跟银行，中介协商的。

2.如果交了小定，中介肯定会给你收据。但不需要在这个时候在合同上签字。

3.我会在交定金之前联系。越早越好。同时也需要让律师找人帮你看property report，strata report等等。

bffbffbff

原帖由 zhengtao 于 2009-6-24 12:16 发表


3.我会在交定金之前联系。越早越好。同时也需要让律师找人帮你看property report，strata report等等。

要看那些report不是要先搞到report呢么？ 那不是说在给小定金前需要找律师做这些工作包括出report，查report，看合同等，然后再交小订金，这不需要很长的时间么？ 一般普遍从决定买房出offer到出小定金的时间大概是几天呢？

XIAOMAN

steveking

步骤写的很清楚，总结的几条也很到位，谢谢LZ 奉献。

zhengtao

原帖由 bffbffbff 于 2009-6-24 12:20 发表


要看那些report不是要先搞到report呢么？ 那不是说在给小定金前需要找律师做这些工作包括出report，查report，看合同等，然后再交小订金，这不需要很长的时间么？ 一般普遍从决定买房出offer到出小定金的时间大概 ...

一般的流程：

1.  交小定-确认有至少5个工作日的cooling off。
2A. 找律师看合同，找人做property report和strata report，pest等。
2B. 找银行，valuation，employment check
3. 拿Unconditional offer，签合同，交10%

通常5个工作日可以全部做完，因为所有的工作是同时进行的。如果时间不够，让律师跟中介联系，延长cooling off。

zhengtao

原帖由 西门吹哨 于 2009-6-24 10:48 发表
几个小问题：
1，如果自己打算买的房子价格是50万，而银行对物业估价是40万。意味着可能自己被中介忽悠要高了10万。此时如果不要房子的话有些啥损失？0.25%小定金？

2，“。。。不拿这个Offer就交10%，风险太大。 ...

1. 看你是在哪一步。如果只是小定金，有cooling off，这个钱可以拿回来。如果交了10%，合同已经交换了，不买的话，可能会损失你的10%。
2. 风险就是上面说的,交10%,交换合同,然后贷款下不来,可能会损失定金.

nana09

写得很好,谢谢

loushenghong

LZ写的很专业。请问：2个朋友想联名买房子投资，可以做joint title贷款吗？谢谢。

zhengtao

原帖由 loushenghong 于 2009-6-24 19:58 发表
LZ写的很专业。请问：2个朋友想联名买房子投资，可以做joint title贷款吗？谢谢。

可以，房子写两人的名字，贷款也写两人的名字。

人在旅途9

学习了

zhengtao

自己顶一下吧。

LENNY_DONG

HOW ABOUT OFF PLAN ONE?

WHAT IS SOLICTOR CAN DO FOR THAT?ONLY SECTION32?

zhengtao

原帖由 STS-TAX 于 2009-8-27 13:23 发表
HOW ABOUT OFF PLAN ONE?

WHAT IS SOLICTOR CAN DO FOR THAT?ONLY SECTION32?

一般来讲， Off the plan房子的settlement是在建好以后才做的。
建好以后Valuer还要在去看一次房子，然后银行才settle。

judywang

弱弱地问一句，我们BANKWEST的LOAN PACK都签字寄到NSW，为什么律师的文件寄到WA啊？

zhengtao

原帖由 judywang 于 2009-8-29 20:21 发表
弱弱地问一句，我们BANKWEST的LOAN PACK都签字寄到NSW，为什么律师的文件寄到WA啊？

你说的律师文件是什么？？？
另外Bankwest的总部是在Perth。如果是做FHOG（首次置业补贴）的话，的确是送到Perth的。

judywang

谢谢。律师的文件是房子的TITLE。

judywang

详细点就是：我们的签字的贷款合同之类的PACKAGE, 是让我们寄到一个在NSW的地址，而律师的TITLE文件和SETTLEMENT的日期等信息是让寄到WA的一个地址。我们挺奇怪的，会不会搞错了。

zhengtao

原帖由 judywang 于 2009-8-30 11:34 发表
详细点就是：我们的签字的贷款合同之类的PACKAGE, 是让我们寄到一个在NSW的地址，而律师的TITLE文件和SETTLEMENT的日期等信息是让寄到WA的一个地址。我们挺奇怪的，会不会搞错了。

你说的WA的那个地址是Bankwest的总部。
Title肯定是要送到总部去的。Settlement的日期，送到WA和送NSW的分部效果是一样的。

judywang

谢谢回复。这样就放心了。还有一个细节：我们买的房产保险上interested party: 只写了BANKWEST字样，而不是银行的全称。这样会不会有问题？

zhengtao

原帖由 judywang 于 2009-8-30 14:36 发表
谢谢回复。这样就放心了。还有一个细节：我们买的房产保险上interested party: 只写了BANKWEST字样，而不是银行的全称。这样会不会有问题？

够了，放心吧。就像CBA=Commonwealth Bank of Australia一样。
恭喜顺利买到房！