不知房子每年涨多少卖时不亏钱?

shermanluxm

两个问题

1.最近发现很多人在卖房子，主要是投资房。租金倒是不错的那种。

但是房价从2014到现在几乎没怎么涨。

卖房买房都有各种税收成本，出租，利息还有
成本。

在悉尼，一般每年涨个多少百分百，卖时不亏。

因为是投资房，捡便宜的说，比如50万的公寓或者unit

问题2.租金杠杠的为什么卖房?
我同事租住的房子，房东2014年49万买的unit，现在租金540一周，我看不错，不知卖它干嘛，现在在for sale 估计可以卖个52万，等于没涨

freeD

纳闷中。。。

ressul

房价从2014到现在几乎没怎么涨？穿越了吗

shermanluxm

ressul 发表于 2019-12-6 20:40
房价从2014到现在几乎没怎么涨？穿越了吗

涨了又跌了，你不在悉尼吧

audi

2014年到现在没涨的房子？悉尼山区都能涨80%以上了

wxm611

公寓的话，从2009年～现在2019年12月 差不多翻倍了，平均算下来 每年涨8-9%。我稍微熟悉一点东区和下北区，根据自己和朋友们手里的一些投资房数据，基本上可以得出最近这10年才能翻倍的情况，当然了rezone,拆迁的不包括在内。另外卖房的原因太多了，具体要看年龄和财务状况还有拿到钱是否另有规划

shermanluxm

audi 发表于 2019-12-6 21:02
2014年到现在没涨的房子？悉尼山区都能涨80%以上了

悉尼西区，看看Campsie Blacktown Auburn Granville

wxm611

audi 发表于 2019-12-6 21:02
2014年到现在没涨的房子？悉尼山区都能涨80%以上了

2014年-2019年能涨80%？ 你指的是山区的house吗？ 不知道这五年的租金回报率如何

susiezizi11

看到第三行立刻倒回去看日期…还以为是15年初的帖子被挖坟了

both

不要看沉没成本，要向前看
可预见的未来房价会涨多少?
如果预期房价还是不涨，那为什么不卖了去投资会涨的项目?

juide

Chimpanzee

墨尔本公寓从2014到现在真没怎么涨

Chimpanzee

墨尔本公寓从2014到现在真没怎么涨

weedoo

情况各异

天涯浪客

shermanluxm 发表于 2019-12-6 20:06
悉尼西区，看看Campsie Blacktown Auburn Granville

我2014年买的银行城公寓，322户型，房价加上印花税一共45万，自己出了6万现金，贷款39万，现在租金也是540一周。收租就好。

一年租金按照50周算，就是27000,持有固定成本4000,包括物业费，市政费，水费。39万贷款利息大概一年15000（贷款利率3.8%），这样算下来，一年剩下8000,除以投入的本金6万，一年等于有13%的回报。

库克风飞扬

天涯浪客 发表于 2019-12-8 02:49
我2014年买的银行城公寓，322户型，房价加上印花税一共45万，自己出了6万现金，贷款39万，现在租金也是54 ...

浪客的算法够简单的，说明你2014年买的价位不错，但仍然有一些漏算，因为只付10%首付，贷款保险没算，委托中介出租的中介费管理费没算，维修费用和可能的土地税没算，每年固定成本估算不足，贷款只算了利息，每年满租50周也许可能，前几年投资房只还利息，怕是拿不到3.8的利率，每年微薄的8000澳，一个特别修理费就好几年不够看了，如果房价涨幅不足的话，买公寓真的就是活雷锋啊

天涯浪客

库克风飞扬 发表于 2019-12-8 06:09
浪客的算法够简单的，说明你2014年买的价位不错，但仍然有一些漏算，因为只付10%首付，贷款保险没算，委 ...

你说的很多成本真的都没有啊？如果一定要想算成赔钱也是易如反掌啊。比如每年装修费10000,赔钱了吧！

为什么10%首付就要买保险?为什么买公寓还有土地税?我的那套公寓土地价值7万，需要交多少土地税?

我这套房子涨了十几万吧，6万投入，涨了算12万好了。五年200%涨幅，回报很差，我都不好意思说了。所以前面我就不说增值了。

另外我的房子现在全部是本息同还的，按照我的理解，利息是成本，本金是强制性储蓄，还是你自己的钱，是不应该算入投资成本的。一年8000也不少了，我现在的本职工作一年税后也就5万，8000相当于16%的年收入了。比辛苦兼职打第二份工强吧？

zhouyangren2002

天涯浪客 发表于 2019-12-8 08:45
你说的很多成本真的都没有啊？如果一定要想算成赔钱也是易如反掌啊。比如每年装修费10000,赔钱了吧！

为 ...

现在这工资很难贷款吧

天涯浪客

zhouyangren2002 发表于 2019-12-8 08:48
现在这工资很难贷款吧

2014年买的，看15楼。贷款不难吧?你买一套45万以下的投资房，不需要太高的收入吧？

shermanluxm

天涯浪客 发表于 2019-12-8 09:52
2014年买的，看15楼。贷款不难吧?你买一套45万以下的投资房，不需要太高的收入吧？ ...

可是您从2012年开始持续持有很多套房子啊，从第一套28万的好像，不知怎么贷出那么多款?

shermanluxm

天涯浪客 发表于 2019-12-8 09:52
2014年买的，看15楼。贷款不难吧?你买一套45万以下的投资房，不需要太高的收入吧？ ...

2014年 Bankstown的unit不算便宜。我看的chapel road south的房子两房的unit，十年新吧，很大那种，卖了42万。不知城主那个45的好交易怎么谈下来的。我记得那是都是 请出价 那种，就是价高者得，和拍卖也差不多了

天涯浪客

shermanluxm 发表于 2019-12-8 09:11
可是您从2012年开始持续持有很多套房子啊，从第一套28万的好像，不知怎么贷出那么多款? ...

09年买的第一套，28万。其实方法也简单，但是大多数人做不到。

shermanluxm

天涯浪客 发表于 2019-12-8 10:15
09年买的第一套，28万。其实方法也简单，但是大多数人做不到。

嗯嗯，我当时是在天涯论坛上看到您的文章，没想到多年后和真人有了交流。

当时您刚回悉尼，结束了小生意，在华人工厂做夜班

能讲讲怎么做的吗？

auskaola

很多人投资主要看租金，但其实房价上涨才是主要的投资回报。涨幅主要是靠基建和商业拉动，现在悉尼涨幅大的公寓比如chatswood,burwood这样的一四年到现在至少四五十涨幅，首付的资金二十，只要租金能够基本覆盖，投资回报率至少在一两倍左右。我一四年买的burwood公寓现在已经涨幅二十多万，达到首付的一倍多了。
未来我看好西北线中带商业的物业，只要是有三个S的物业，如商业，学区，地铁都具备，现在才七八十万，未来五年只要涨个十多万，首付就可以翻倍了。
穷区的租金收益看着不错，但因为房价不涨，其实没有任何意义。

auskaola

很多人投资主要看租金，但其实房价上涨才是主要的投资回报。涨幅主要是靠基建和商业拉动，现在悉尼涨幅大的公寓比如chatswood,burwood这样的一四年到现在至少四五十涨幅，首付的资金二十，只要租金能够基本覆盖，投资回报率至少在一两倍左右。我一四年买的burwood公寓现在已经涨幅二十多万，达到首付的一倍多了。
未来我看好西北线中带商业的物业，只要是有三个S的物业，如商业，学区，地铁都具备，现在才七八十万，未来五年只要涨个十多万，首付就可以翻倍了。
穷区的租金收益看着不错，但因为房价不涨，其实没有任何意义。

shermanluxm

auskaola 发表于 2019-12-8 10:17
很多人投资主要看租金，但其实房价上涨才是主要的投资回报。涨幅主要是靠基建和商业拉动，现在悉尼涨幅大的 ...

西区，西南房价涨得不快是真的

上海兔兔

auskaola 发表于 2019-12-8 10:17
很多人投资主要看租金，但其实房价上涨才是主要的投资回报。涨幅主要是靠基建和商业拉动，现在悉尼涨幅大的 ...

西北线带商业的房产？那是啥

上海兔兔

shermanluxm 发表于 2019-12-8 10:22
西区，西南房价涨得不快是真的

不跌就不错了，西南真是只能卖楼花

天涯浪客

shermanluxm 发表于 2019-12-8 09:17
嗯嗯，我当时是在天涯论坛上看到您的文章，没想到多年后和真人有了交流。

当时您刚回悉尼，结束了小生意 ...

就是在Bankstown住了快10年啊，你问问，咱这个论坛有多少人能做到?

除非有大量资金的人，大多数人一套自住房就用光了贷款额度了。十年前和我一起买银行城公寓的朋友，大家情况差不多，现在基本上也就是200万的资产规模。一套house自住，一套公寓投资。如果卖了房子换house，我2014年就有实力做了。我只不过继续留在银行城接着买房而已。

shermanluxm

上海兔兔 发表于 2019-12-8 10:24
不跌就不错了，西南真是只能卖楼花

涨的慢。同事西人老头Campbeltown的house10万买的，两层，现在估计也要70万了，