最后没买 该不该现在做商业地产投资，求泼冷水

爬山虎

最近看中一个商业地产，在勉强可以负担的范围（商业贷百分六十，gst，印花税等成本都考虑进去了），可是一旦买入，就把手头所有的备用现金都消耗了。

地点不错，算在大都市外围，人口增长区域。
回报率不错，净回报也好过投资房接近一倍，租客签的是三个十年。地点算是不错的，就算倒霉现有租客倒掉，那个位置接手经营的人不难找。

现在我判断不出来未来宏观经济走向，本来我对自己说好明年下半年前不出手的，看到这个还是有点心动（商业的租金收入基本可以抵消一家人的一年开销，要是还完了基本不用为了养家而工作了，这个是终极诱惑）

请大家帮忙泼泼冷水


出租给别人做酒馆加夜总会的生意，过去十年倒闭了五六次，所以风水估计有问题。可以转来做酒店，但是改造费用太大不合适。而且是历史文物，不能推到，不然地皮都不止这些钱

ARACT

听你说，感觉还可以。但如果是我，我不要。

吸光了所有现金，几乎不能承受任何闪失。

飞儿

是旅馆吗？

自己做功课啦，能想到的问题，都去问问
去参观的时候，也多问问题。不知道哪个问题就会很有信息量了

tbataar

既然已经下了结论"回报率不错"，这还有什么犹豫的。现在经济已经够差了，再坏也坏不到哪去。

wjsmelb

下一次市场租金调整是很么时候？目前租金是否高于市场？

lyb41

现在藏着现金为主。。世界太复杂

爬山虎

飞儿 发表于 2019-11-8 21:03
是旅馆吗？

自己做功课啦，能想到的问题，都去问问

旅馆不敢看，受经济周期影响比较大，是餐饮类的，算是热门地段，就算换手，估计最多空个半年就可以再租出去。按其营业面积和整体租金水平来说，作为外行我觉得应该可以负担。你算行家了，请教你一下餐饮类的生意，一般租金占营业额多少比例比较合适？西式餐饮带酒牌，区域人口偏年轻，酒精消费偏高，所以毛利率会高一点？假设租金一年十万，营业额五十万基本打平吗？我猜测觉得地点外加营业面积，一年做个七八十万不会太难的。当然，这个是纯外行的推测。

已经和中介要了一份租约合同了，周末看看细节，再把当地的发展规划看一下

andrewmama

可以说说总价多少，租金多少吗

爬山虎

wjsmelb 发表于 2019-11-8 21:15
下一次市场租金调整是很么时候？目前租金是否高于市场？

租约还比较新，每年CPI或者百分三

粤式油鸡

去开个烧腊店吧

爬山虎

粤式油鸡 发表于 2019-11-8 21:31
去开个烧腊店吧

夫妻现在都在打工，中年突然传统餐饮是没这个本事了，别的不说，体力完全跟不上。

飞儿

爬山虎 发表于 2019-11-8 20:24
旅馆不敢看，受经济周期影响比较大，是餐饮类的，算是热门地段，就算换手，估计最多空个半年就可以再租出 ...

咳，我哪里算行家，也是个新手。。

我第一次看的商业物业也是餐馆物业，被一个大亨打击了，说澳洲餐饮业倒闭率90%，于是放弃了。。但是我后来买旅馆物业其实他也不看好，我们还是买了。凡事没有绝对，自己做功课最重要。

最好问问
这个餐馆多久了，卖家持有多久了，究竟为啥卖，以前卖过附近物业吗。。

祝顺利。

出国吃考拉

爬山虎 发表于 2019-11-8 21:24
旅馆不敢看，受经济周期影响比较大，是餐饮类的，算是热门地段，就算换手，估计最多空个半年就可以再租出 ...

这个不好说, 一个餐馆一个样. 我觉得房租占10-20%, 再多就不太可能赚钱了.

Laoyu

lindankgj

飞儿 发表于 2019-11-8 21:40
咳，我哪里算行家，也是个新手。。

我第一次看的商业物业也是餐馆物业，被一个大亨打击了，说澳洲餐饮业 ...

能问问大亨看好什么产业吗……最近也想看看商业地产改善一下现金流

飞儿

lindankgj 发表于 2019-11-8 21:03
能问问大亨看好什么产业吗……最近也想看看商业地产改善一下现金流

那个大亨是真大亨 在香港，南非都开过工厂，各类物业无数。

他自己看好小购物中心，分散租给优质租客，风险小，回报高。但是咱们小门小户，哪里那么容易入场，太贵的买不起，太小的不敢买，特别现在零售业那么凋零。

andrewmama

我工作的地方离city只有几公里，早几年在街边的商铺四大银行有分行的，后来慢慢都关了，只有几公里外的shopping center有分行了

后来曾经的小工厂也搬走了，有十多个小公司的商业楼重新开发做apt了，慢慢的流动人口越来越少，一开始玩具店衣服店关门，后来连咖啡店，肉店都关门了。。。

商业好不好和做生意手法有关系，但终极影响还是人流

deen

西式餐饮带酒牌，区域人口偏年轻，去instagram看看他们店受欢迎程度，他们市场的推广度，主要是做中午还是晚餐，自己去吃几次比什么都好，可以了解他们经营状况。西式餐饮带酒牌租金现在占比10%或者以下比较健康。西式餐饮带酒牌听着不错但现在也难做，酒水多点也就做轻松点

老A

我也是有一点闲钱想买个商业铺面， 但是没有想着特别高的租金回报 。 感觉高回报的地区风险貌似特别高。 现在零售真的是在走下坡路，正在挣扎是不是干脆多买几个公寓算了 反而省心最多空租一两个月 。 顺便问问楼主商铺买完了你给租客的合同还找中介么还是找自己的律师来做？

爬山虎

老A 发表于 2019-11-8 23:00
我也是有一点闲钱想买个商业铺面， 但是没有想着特别高的租金回报 。 感觉高回报的地区风险貌似特别高。 现 ...

回报百分四如果可以满足，建议去new town， CBD看一百平米以下店面，个别一百万以内可以拿下，租金三万到五万不

爬山虎

andrewmama 发表于 2019-11-8 22:08
我工作的地方离city只有几公里，早几年在街边的商铺四大银行有分行的，后来慢慢都关了，只有几公里外的shop ...

现在大环境多变，我怕买入以后套了，我的预算和你差不多，要求毛回报百分八以上，净回报百分五保底。

cutebaby

爬山虎 发表于 2019-11-9 08:06
回报百分四如果可以满足，建议去new town， CBD看一百平米以下店面，个别一百万以内可以拿下，租金三万到 ...

NEW TOWN 邮编？
请教下啦
谢谢

爬山虎

cutebaby 发表于 2019-11-9 08:12
NEW TOWN 邮编？
请教下啦
谢谢

为了避免被当作推销员，我站短你地址细节了。

我觉得回报率偏低，八十多万，买八十平米的店面，在悉尼的内城区，性价比算可以了，送的车位说值十几万，但是变现价值不大，核心是地段确实很好，我看了租客宠物店的评价，都很好，而且运营五年以上了，算是稳定。

风险是上家拿百分五的毛回报，但是流动性破产了，说明有可能隐形费用很高，除非是不贷款买，不然还是要小心各种陷阱。我周五和中介粗聊一下就放弃了。

equilibrium

贷80%不就完了么

yanqishui32

有这钱，不如买国内指数型基金。
现在都是低于平均值60-80%的。

xiwu

-锦上添花还是雪中求碳？
-这商业地产价值占你总资产的百分数？
-备用现金重新积蓄需要的时候？

昨天，被18楼热水冷水泼湿全身，结果，放弃了一潜在毛利润10W-20w的项目，总投资约50w左右。

sysmall

餐饮相关的商业项目我都不敢做，身边太多做赔的例子。
我主要做工业地产了，小仓库最省心，我现在重仓出击仓库。

Pawfect

经济这么差，慎重入商铺，零售最坏的时候还没到。
B1 还是 B2 zone? 如果认为回报高，B2 还可以考虑, B1建议慎重。
这种零售物业现金流是考虑重点，通常capital 增长缓慢。但近2-3年商业工业物业暴涨，所以资本增长预期暗淡，除 有mixed use shop top housing potential 。

newfoot365

lyb41 发表于 2019-11-8 21:19
现在藏着现金为主。。世界太复杂

等你看清了，可能机会也丢了，对投资行家来说越是复杂越是机会多。

飞儿

newfoot365 发表于 2019-11-9 11:54
等你看清了，可能机会也丢了，对投资行家来说越是复杂越是机会多。

赞同。
总体来讲，当然是低潮时期机会多，往往价格和利率都很低。等经济强劲要增加利率控制泡沫时，资产价格已经上升很多了。

一正一负差很远。几个小周期下来，真的会令到起点基本一样的人差距越拉越大。