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[行情讨论] 转帖: 《话题》一文看懂澳储行降息和房价是什么样的关系 [复制链接]

大成

金靴族

发表于 2019-7-27 09:56 来自手机 |显示全部楼层

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《话题》一文看懂澳储行降息和房价是什么样的关系
Emily07-26
澳储行（Reserve Bank of Australia，RBA）从不承认自己犯过错误，因为他们担心这么做会暴露自己的不可靠性，并损害其宝贵的信誉。

在2011年至2016年这几年，澳储行将现金利率从4.75%下调到了1.5%，该行一再辩称，这不会导致澳洲普通家庭的资产负债表出现再杠杆化，也不会引发房价出现新一轮两位数的飙升，而事实正好相反。

此后，澳大利亚的银行们不得不想办法解决这史上最严重的泡沫经济。

在悉尼房价飙升50%后，有人曾质问澳储行行长菲利普•劳伊（Philip Lowe），澳储行采取的创纪录新低的利率是否就是导致房价下跌的罪魁祸首？他反驳称，澳储行的货币政策几乎没有给房价造成什么影响，他将矛头指向住房供应以及强劲的人口增长。

但澳储行的两位顶级研究人员特伦特•桑德斯（Trent Saunders）和彼得•图利普（Peter Tulip）随后发表了一篇详细的学术论文，文章中指出，2013年至2017年期间，房价的激增确实要归因于抵押贷款利率的下降。

澳储行的经济学家们还证实，住房供给和人口增长给澳洲房价带来的的影响其实相对较小。

所以当劳伊博士再次声称澳储行近期降息不会再次点燃房地产泡沫时，我是不信的。

澳储行自己的研究也发现，实际抵押贷款利率永久性地下降1%的话，澳洲房价将上涨28%。

我们此前曾预计，2017年4月，房地产热潮将会结束，从峰值到谷底的跌幅约为10%。我们的预测几乎与现实相差无几，CoreLogic的数据显示，17年4月后不久，澳大利亚5个首府城市的房价就下跌了10.7%。

今年4月，尽管房价还在继续下跌，我们当时预计，房价将在澳储行二次降息后的12个月内上涨5%到10%。随后，悉尼和墨尔本的房价就停止下跌，在6月份开始上涨。

我认为，CoreLogic不久将发布报告称，今年7月，澳大利亚五大首首府城市的房屋价值指数将出现自2017年9月以来的首次上升。我们估计，悉尼和墨尔本的房价将较2019年的低点上涨0.5%。

由于抵押贷款利率不断下降、银行业监管机构也在要求下调贷款评估利率，澳人的购买力将进一步增强，澳洲楼市也将会加快复苏。

从贷款发放的角度来看，澳大利亚的银行们应该很高兴，因为我们预计，澳人的抵押贷款拖欠率将逐步下降，提前还款的人数将会增加。

目前，澳大利亚银行发行的债券看起来很便宜，但以信贷息差计算的话，目前的债券价格仍是2007年价格的好几倍。

如今退休金的投资组合以股票为主，直接持有现金或投资固定资产的占比相对较小，在计入对冲成本和汇率之前，直接用全球标准衡量澳大利亚债券的话，澳大利亚银行发放的债券的直接信贷息差颇具吸引力。

为了检验这一结论，我选取了从2015年到今天由澳大利亚的银行发行的3000种高级投资型债券，我分别用澳元、加元、瑞士法郎、欧元、英镑、日元和美元来对其进行计价。

然后，我们收集了经合组织（OECD）发布的各国养老金体系对应的债券的敞口数据发现，从统计学来看，债券发行者支付的信贷息差与养老金体系的固定收益权重很容易受到时间和市场的影响。也就是说，你在债券上投资的资金越多，这些债券的信贷息差就越低。

本文译自Christopher Joye，作者是Coolabah资产管理公司的投资组合经理