买投资房之前先明白自住房

qqangela

买房是一件大事，特别是对我们中国人来说。 因为这个原因，地产投资版块永远也是最热闹的，特别是投资房。 但是在讨论当中很多人连自住房的问题都还没搞懂，（没买的和刚买的）， 就在想投资房了。 这是我第一次发帖， 纯粹就是想给准备或者刚买房的一点意见， 这样可以在未来更好的买投资房。。

1）为什么先买自住房： 自住房不需要税务知识， 没有capital gain tax, 我们中国人说的刚需， 同时又可以为我们将来买投资房做基础。 这里我不多说了。

2） 怎么买自住房：
买自住房之前， 你要先了解你自己的财务状况，没人任何人比你自己了解自己。 列自己的收入 和生活开销和还款数额。这也是为你以后买投资房打基础。 如果基本账目都不会， 那投资房就会更糟糕。
安照你的贷款能了，挑选最好的location， 而不是去买最好的location，却超出你的贷款能了， 第一栋房是以自住为主， 投资回报为副，
在签合同之前，问自己以下几个问题： 周围相同房价是多少， 这个房子优点和缺点是什么，你为什么选这个房，和你的backup（考虑可能遇见的问题） 这几个问题你要自己回答，而中介对这些回答你只能参考。如果回答不了，说明你不了解市场，不了解自己要什么，这种情况下，容易吃亏。这些都可以用到投资房的选择。
个人意见，1） 一栋你自己都不愿意住的房子，为什么租客就会租呢， 2）稍微了解一下风水学
自住房还款越快越好，一来累积资金买投资房，二来，交越少利息，对你就是增加回报。
同时你可以更清楚的了解一栋房子的确切开销， 还有就是你如果要装修， 也可以拿来练手， 搞坏也不会太影响， 投资房的话就会直接影响收入和房客。。 这些都会是你以后买投资房的基础。

3） 花时间学习投资房税务法， 找一个好的会计， 我花了3年时间，找了一共5个会计，才找到一靠谱的， 用到现在，（7年了）我让他们做我的个人收入退税， 如果连这个都做不好，那就不用考虑了。。（你自己也要知道怎么做账，要能看懂会计给你做的账）还会问一些投资房税务问题，然后自己查资料，看是否有出入。 当你累积了资金，找到了会计和自己对投资税务了解透了， 那你就可以重复2）的步骤加上投资需要的。 如果资金，会计，和投资税务都没满足，建议就再等等，

希望这些对准备买房和刚买房，想买投资房的有帮助。

加注： 大家都在问会计联系方式， 我在这里说明几点：
1） 我的会计再布里斯班，
2） 找合适的会计是想让你在寻找过程中增长税务知识，  
3） 和会计的合作是长期的， 所以要从个人退税开始，
4） 如果你已经找了好久，还没找到的情况下，我可以提供联系方式， 但是我要和会计确定， 另外， 有谁知道，怎么提供， 直接放帖里不合适。
5） 还是那句话， 最好是自己找， 因为只有你自己知道什么会计适合你

hxyconan

求短信会计联系方式

tanyanch

同求

denisezhou

求靠谱会计～～我也找了好几个了，唉......

qqangela

我会计在布里斯班， 悉尼和墨尔本的朋友应该用不到。
选会计，同时可以让你了解税务知识， 这个是重点。

gycyc

站内信会收到不少询问会计联系方式的吧

qqangela

gycyc 发表于 2018-12-6 10:58
站内信会收到不少询问会计联系方式的吧

对，全是问会计的，
会计对投资的重要性不低于资金，
难道大家都是投资完再想起会计的？

qqangela

denisezhou 发表于 2018-12-6 10:51
求靠谱会计～～我也找了好几个了，唉......

我住在布里斯班， 我最早用的会计在Melbourne，退税坐飞机去她哪里， 后来退休了，就找到现在这个。
会计很多， 找到合用的不容易。

fiya

谢谢楼主分享，求会计联系方式

pmp6

难道只有我觉得楼主发了一条没有任何价值的软广告吗

kakei14

pmp6 发表于 2018-12-6 13:29
难道只有我觉得楼主发了一条没有任何价值的软广告吗

楼主就发过这么一篇帖子，我也觉得像广告。

qqangela

pmp6 发表于 2018-12-6 13:29
难道只有我觉得楼主发了一条没有任何价值的软广告吗

没关系， 因为牵涉面太多，没有办法细说， 所以会觉得我说了等于没说，
我主要是想告诉大家， 买房没有捷径， 不能光听别人说的， 每个人的情况都不一样， 每栋房子都有优点和缺点， 你认为的缺点可能是别人的优点。
财务知识也是一样， 你如果没有财务知识， 又怎么能知道会计的好坏， 怎么能知道是IO 好还是PI好。
回头有空， 我会尽量写一些实在的东西，如果有人想看的话

qqangela

kakei14 发表于 2018-12-6 13:33
楼主就发过这么一篇帖子，我也觉得像广告。

这是我第一次发， 发的原因纯粹是看见论坛里好多讨论投资房的， 连自住房的财务都没搞清楚，

deltadelta

住房是钢需，不代表买自住房是钢需。有些人收入高存款少，以小博大先买投资房也很正常，先买了投资房赚到钱再买自住房一步到位。加减乘除都算不清也别扯什么会计不会计了，先把小学念了

qqangela

deltadelta 发表于 2018-12-6 14:06
住房是钢需，不代表买自住房是钢需。有些人收入高存款少，以小博大先买投资房也很正常，先买了投资房赚到钱 ...

先买投资房在华人圈出现的不多，但不是没有， 买房产是长期投资， 我自己不建议。 对新手， 先买自住会安全一些。
要不要会计是看自己， 华人数学基本都没问题， 可是不代表他们都懂税法。 甚至有时侯，会计也会出错。如果自己对税法很自信， 完全可以自己来。 而我却喜欢术有专攻的道理。

远离大陆

我在布村，正在为找会计师烦恼，求会计师的联系方式

qqangela

bello 发表于 2018-12-6 16:26
原来是会计软文

我开始有点担心了， 应为之后我有考虑要写些，building inspection， 律师， 银行代款 等等的重要性。。。
看来， 我很快会变成全能的了。。。

maorice

这个会计软文很烂啊。 逻辑混乱。 毛病多到都懒得吐槽了。

地产没说好， 会计也没说好。

还是说个说对的地方吧。 需要了解自己的财务情况。

qqangela

maorice 发表于 2018-12-6 16:38
这个会计软文很烂啊。 逻辑混乱。 毛病多到都懒得吐槽了。

地产没说好， 会计也没说好。

你的理解太正确了， 本来中心就是在说对自己财务了解的重要和做功课的重要
第一次发，真不知道怎么都在问我会计联系方式，
可否说说你觉得逻辑混乱的地方， 纯属交流。 谢谢

LMLM

不如举几个 实际的例子 证明“你的会计“ 在多大程度上帮助了你。

也好证明会计水平 是不是？

qqangela

LMLM 发表于 2018-12-6 16:49
不如举几个 实际的例子 证明“你的会计“ 在多大程度上帮助了你。

也好证明会计水平 是不是？ ...

可以， 会计的主要功能是可以帮你和理的最大限度退税， 我的会计可以帮我把握那个度。还帮我计划这一年可以买那些东西，大概多少钱， 来帮我在退税时最大限度退税。 而有些会计只是一味的只把你给他的来做。
好的会计，知识面广， 可以提前给你建议， 比如， 如何分配夫妻投资房比例， 什么时候需要Trust，税法的变化来提早建议投资调整， 海外投资如何报税等等， 很多会计， 对海外资产和报税就不太了解。

我能问你个问题吗？ 为什么大家看完我的帖都在问会计的事？ 这个帖是给想买自住房或者已经买了的， 会计对他们增加资产根本起不了太大作用。 甚至可以说是没用的。只有买了投资房才会有用。

LMLM

因为每个读者 都感觉 1，2 没重点，空洞，3 和 加注 是 中心思想。所以，据实例才有说法力， 具体会计帮助到什么了？

deltadelta

qqangela 发表于 2018-12-6 15:27
先买投资房在华人圈出现的不多，但不是没有， 买房产是长期投资， 我自己不建议。 对新手， 先买自住会安 ...

我意思你应该先把小学念完，学好加减乘除再学好怎么把一段短文写写好。如果你是会计，那我为你的客人感到遗憾，如果你这些垃圾东西是你的“会计”给你灌输的，那我只能为你感到遗憾了

qqangela

LMLM 发表于 2018-12-6 19:20
因为每个读者 都感觉 1，2 没重点，空洞，3 和 加注 是 中心思想。所以，据实例才有说法力， 具体会计帮助 ...

好的，明白了， 谢谢

qqangela

deltadelta 发表于 2018-12-6 19:38
我意思你应该先把小学念完，学好加减乘除再学好怎么把一段短文写写好。如果你是会计，那我为你的客人感到 ...

我中文真的不太好， 借这个机会顺便练练。
除非你是大学数学系教授， 不然我绝对比你强

lvr

qqangela 发表于 2018-12-6 19:44
我中文真的不太好， 借这个机会顺便练练。
除非你是大学数学系教授， 不然我绝对比你强 ...

有谁看懂第二句的逻辑了，给咱讲讲？

deltadelta

qqangela 发表于 2018-12-6 19:44
我中文真的不太好， 借这个机会顺便练练。
除非你是大学数学系教授， 不然我绝对比你强 ...

“我中文真的不太好”，2018年了还在用这种“标准”回答，我真是无力吐槽了

oceandeepshell

你遇到了小刁难，但如果你能谈谈堪培拉的方方面面，我就代表四万万五千万同胞鼎力支持你。

qqangela

oceandeepshell 发表于 2018-12-6 20:48
你遇到了小刁难，但如果你能谈谈堪培拉的方方面面，我就代表四万万五千万同胞鼎力支持你。 ...

非常抱歉， 我在布里斯班， 对其它地区并不是很了解， 但是我还在更新帖， 会从简到难， 从准备买自住房一直到买投资房 的所有经验， 我会尽量把我的经验总结成可以在任何地区使用。 当然，每个地区的specific condition (不好意思，不知道中文怎么翻译）是要靠你自己来灵活运用我所分享的。

maorice

qqangela 发表于 2018-12-6 16:48
你的理解太正确了， 本来中心就是在说对自己财务了解的重要和做功课的重要
第一次发，真不知道怎么都在问 ...

这么客气的话，我就简单说一下吧。

第一， 自住房是自住房，投资是投资。 不可能混为一谈。 自住之余，再投资这个绝对是不对的。 因为目标不同。 自住是为了舒适的环境，提升自己的生活水准， 与其付钱给房东，不如给自己付贷款。 而投资，是用钱来赚钱， 追求的是最大收益， 最大安全系数。 其中投资房产主要就是为了安全，省心。 第二目标是同样的钱， 追求最大的回报。其中，自己住在投资房中，减少支出，也只是个追求最大回报的手段。

所以我认为， 对于新手来说， 这个概念一定要清楚。 不然容易被骗，选错房子。而每个人的第一套房子，永远要以投资为目的，去挑选。而生活质量，在投资回报面前，也是可以妥协的。

第二， 自住房只是个说法， 就以税务来说。 简单的理解为， 你赚的钱，去掉可退税的部分，超过某个数值，就需要交税。那问题来了， 为了自住房所花掉的钱能退税吗？答案是不可以。 投资房可以吗？可以，家具电器，水电煤， 装修，管理费都可以。而自住房有什么税务上面的好处呢， 也就是不用交个增值税。 但这是你要卖掉的时候才产生的， 你确定你知道什么时候你会卖掉？你的人生的路，可以按计划一点也不变？

第三， 地产投资回报分为2种， 租金与增值。 2者皆有固然好， 但是作为刚开始买房子的人来说， 反而并不重要。 更重要的是如何增加你的本金。 要做到这一点，不外乎增加收入，减少支出。 会计师的职责并不包括帮你理财。 那个是理财师的职责。 当然要做到理财，你必然需要拥有会计师的知识，金融师的知识，对市场的了解，对税务的了解。 还需要懂得法律。很多时候，会计师只是会计师而已。 而理财师现在被人认为都是骗子的主要原因在于，没有一个标准。你无法去判断这个人在这3项知识里，到底掌握到什么程度。而通常真正掌握的人，为什么要教你赚钱呢？自己赚好，过好生活就是了。 同时，经验越是丰富的理财师，越是保守，就是这样，他们还是会投资失败。

这话说远了。 主要是想告诉你， 不要期望会计师给你理财。 投资房的回报，如何恰到好处的增加你的本金， 主要靠自己算， 或者由一个很厉害的地产专家帮你算。

这里顺便提一下，在澳， 以前的地产销售地位很高的， 因为需要会的技能太多， 会计，贷款， 金融， 经济，法律，地产，建筑。 都得会一点。 虽然叫销售，但是其实最不需要的就是销售技能。现在就不是这样了。通常你能见到的都是只会一个地产，法律，建筑技能的地产销售。这还是好的。 更多的是什么都不懂的复读机。

最后说一下人性吧， 每个人都贪图安逸，不想离开自己的舒适圈的。更多的人，是嘴上说要赚钱， 行动上只是看看视频想象， 期待着中奖，被人投资， 继承遗产。 过于高估自己的能力，以及工作的回报。

所以在确立自己财务和做功课之前，更重要的是调整自己的心态。

对一个年轻人来说， 财务几乎不用了解，就是没钱。花的比赚的多， 不花就一点赚不到。如何解决这个难题，是第一目标，而不是买房投资。更多的是如何利用房子，来强迫自己储蓄。

对一个中年人来说，能赚的钱越来越少了， 责任却越来越多了。 如何简化生活中的繁琐，是第一目标。 地产投资的确是最为简单的投资了， 或许才是最需要重审自己的状态。