大叔瞎说地产

爬山虎

有孩双收入屌丝打工一族（工资收入低于足迹200K），看空做多的多军， 有自住房，有多过一个正现金流投资物业，无开发经验。（俗话说，屁股决定脑袋，我的判断是基于自己的实际情况做出来的，希望表达意见前，自己大概的情况说一下， 让别人借鉴的时候知道全面的情况。）


数据来自2016年人口普查，所以只能作为参考，
http://quickstats.censusdata.abs ... /1GSYD?opendocument

大悉尼有多少空置率？ 7.7% ， 很吓人吧。悉尼总共有175万套房子，无人居住的，有十三万 。 全国有百分十一。
独立屋占百分57， 远低于全国的73 的水平，

1. 无贷款的房主， 29%，自住贷款33%，各种形式租房的34%（含大约5%的公屋）， 有贷款的合计105万套。
2. 自住贷款的房主中，有91.6%的人，按揭付款少于收入的30%  （按揭中位数2167 / 月）， 剩下的百分8（大约四万套）， 要么亚历山大， 要么及时走人借东风发大了。


从以上数据来看大多数人， 超过百分六十的人，其实是没有太大贷款压力的。 所以市场的根基还是比较稳的， 房子到底是要自己的住的， 如果不是万不得已， 不要出手自己的有地的自住房。 个人觉得市场崩盘需要太多的外因， 比如中美贸易战不停火（我记得之前说过习老板跪的可能性很大），美国债务崩盘等小概率事件发生。

涨不涨我不想判断， 我现在还在到处看房子， 为什么会写这个，是因为我看到一个总价40万以下的外省乡下房子（多套），周毛租金收入接近580， 现在正在看这个地方的统计数据， 再决定是否出价买下来，作为未来替代收入。目前来说， 我不把追求资本回报作为自己的投资的优先考虑。

投资或者自住那都是自己的钱， 要多花点时间去研究， 如果投资股票，就花时间研究股票。 如果投资自己， 就花钱健身或者读书， 如果投资地产， 就好好收集信息，自己判断。


。。。被大面积鄙视啊，感觉蛮差的。。。。。

我之前挂牌卖房子，收到的出价偏低，所以继续持有了。现在一年投资房租收入十万不到，扣除银行利息地税中介费用维修等等，PI还款稍微有些正流，虽然正流进口袋的一多半都喂了税务局，再不济好歹一年能还一万多本金，就当房客帮我存钱好了。

乡下是个大陷阱，现在的市道下，确实和大家都观点有出入，我是研究人口增长趋势，就业人口分布，收入状况，市面上出租和销售物业的数量做出初步判断以后，再了解本地是否洪水山火，最后打电话去议会咨询产业发展规划，如此这般以后才会下决定。

现在看的，在外州，估计三十六万能买下来，有三套独立租客，租金五百八，现在租约都超过三年了，租金在市场价格平均下略低，假设建筑质量没有问题，租客变动可能性小，目前该suburb挂牌出租的房子只有一套，说明需求稳定，挂牌出售的房子只有两套。大镇子（含周边社区）人口超过一万五，过去十年人口少量流失，二十五岁到四十五岁人口比例低于全国水平，就业依赖政府和零售，是一个典型的澳洲小镇模板，镇子靠海，所以吸引退休人士。我的目的是获取现金流，基本投入十万刀，年租金毛回报，大概三万，贷款大概二十八万，按照百分五按揭，需要还一万四的利息，所以我觉得投资可以做。

问题是收入偏低和失业率偏高，因此需要近一步研究产业走势和地产价格走势，然后还要安排结构检查，最后才出价。

好了，说到这里我觉得可以了，对得起我自己的本心了，太多误解了，这个帖子就到这里了。

水月境天

为什么会写这个，是因为我看到一个总价40万以下的外省乡下房子（多套），周毛租金收入接近580.
准备拿正租金啊。
现在的问题说银行不放贷，不是你上面说的内容。

爬山虎

水月境天 发表于 2018-12-5 22:30
为什么会写这个，是因为我看到一个总价40万以下的外省乡下房子（多套），周毛租金收入接近580.
准备拿正租 ...

我的整体负债比率相对低， 这些年物业升值从来没有做过REFINANCE， 眼下还有一些余量，还是那句话， 屁股决定脑袋，适合我的，未必适合别人，我只是分享自己选物业做判断的心得，在超过百分九五以上的情况下， 套用我的经验会是错的。

有些人觉得我太保守，错过好多个百万， 有的人觉得我傻，房租正收入每年补税， 但是总体来说， 我的投资做的相对稳妥， 市道变化 我不会睡不着觉， 有个出租房降价百分十五卖了半年也没卖掉， 算一下房租收入扣利息扣税以后大概每年可以还本金小一万，卖不卖也就不着急了。

无论对错 起码把信息过滤的方法分享给大家。

figtree1

楼主还是比较客观的。保守投资是对的，起码不会倾家荡产，长远来看，肯定有不错的收益。
不过近几年的房产市道不会太好，要耐心等待买入点。否则买入就看到资产不断贬值，心里也不好受。

jasmine121069

小心驶得万年船

YugaYuga

‘大叔’网名换过，
风格始终如一。 :

汪汪汪

也曾经反复看偏远地区房子：矿区，其他省份，乡下，“学校宿舍”等等。  后来发现：这些房子租金高回报只是表面现象。中间会有：空房时间长，维修成本高（与大城市比较），管理麻烦，管理费高；出售成本高（包括时间）。并且实际升值速度还是不如大城市，哪怕是Sydney的Lakemba 升值速度都不慢。

其实还不如就维持现状。

coremedy

其实只要印票不止，烂屋坟地也能涨上去，极端情况如果国家随便印了几百亿纸票扔地上，厕纸都能涨上天。与其说是增多少值，还不如说是吸了多少印出来的票。说白了，明眼人都知道，澳村的经济数据靠得是啥。

maorice

建议楼主看一下西澳面临的问题，过去与现在。 与阿德莱德目前略微出头的迹象。或许的确有着一定的机遇。 不过风险极大。 就算目前的基础产业支持， 可能下一秒就会有变化。 而由于楼主无法长居于当地， 或许就算有能力看到变化，也绝对无法及时应对。

我有见过偏远地区的房产， 签订了3年的租约， 高于市场价20%。 一直空置着。 就是套路外来人士。美名HOLIDAY HOUSE。

沧海一粟a

除了悉尼墨尔本，其他城市的房子还是不要碰。。真的是几十年都不涨。。

企鹅男孩

资本都是逐利的。

当期收益越高的投资，实际风险越大。否则资本一定会进来导致收益降低。

偏远地方的房产，租售比高，是因为房价有下跌的风险或者至少升值空间不大，大家不愿意投资才导致它的租金回报率高。实际风险比悉尼、墨尔本市区内租售比低的房子要高。

chcfy

樓主在 1# 内文, 由尾數上來第二段 - "總價40萬以下的外省鄉下房子(多套)...."

遍遠的地方的投資，不能單以價格去衡量， 一定要看未來的變化(不一定是潛力). 還要看樓主的財力(其實40萬算不得什麽).

不能只想美好，其實更要作壞打算.

"塵埃都未落定，眼前什麽都未看得清"

天涯浪客

我记得楼主去年和今年各卖了一套房吧?如果卖了再买，其实已经损失了一部分利润了。我的思路和楼主差不多，长线持有一些正现金流的投资房。只是至今还没有卖过一套房。

我的思路是这样的，康波周期理论曾经提到过，人的一生大概能参与经济活动大概是30岁到60岁这30年。换句话说，50岁以后很难再玩高杠杆贷款买房的游戏。我把房产投资分为三个阶段，第一个阶段是只买不卖，第二个是不买不卖，第三个阶段是只卖不买，也就是退休阶段了。

笑和尚

楼主接下来就是推荐他的乡下房子，呵呵。瞎说有啥好说的。

chcfy

天涯浪客 发表于 2018-12-6 05:58
我记得楼主去年和今年各卖了一套房吧?如果卖了再买，其实已经损失了一部分利润了。我的思路和楼主差不多， ...

如果以這三個階段來算說，第三個階段也可以看作是第一個階段，不過，這是自己後人的第一個階段.

正當人生60, 也正是自己後人30的開始.

fandi1011

我认为楼主分析的还是有一定的道理，有数据支撑的。如果我投资，我还是会投资悉尼墨尔本，甚至更偏好墨尔本一些。涨跌的依据还是看未来人口的走势和流动，毫无疑问墨尔本和悉尼都是非常有竞争力的城市，现在墨尔本人口净流入已经超过了悉尼，以后总人口也会超赶悉尼。一套房子买完以后卖给谁，还不是卖给别人，如果都没有人谁来买你的房子，所以我绝对不会去偏远地区投资，哪怕现在的租金再好都不去。我认为现在的房价跌只是一时的，随着人口的增多，未来十年二十年的房价肯定是涨。好区的房子会涨得更多，因为好区的房子毕竟是稀缺性资源。考虑到这一点，我不会去rhodes，zetland这种地方投资。

ailsalu

我已经人生第二个阶段了，不买不卖 哈哈哈

step-1

确实瞎说。

天涯浪客

ailsalu 发表于 2018-12-6 07:05
我已经人生第二个阶段了，不买不卖 哈哈哈

我也是，不想再买房了。

天涯浪客

bello 发表于 2018-12-6 08:18
最后一个阶段，只卖不买，那你要提前把downsize的房子买好。

不用downsize,第二个阶段就是还自住房的阶段，自住房还完了，就是第三个阶段了。。。

天涯浪客

bello 发表于 2018-12-6 08:22
七八十岁住独立屋，打算四世同堂？

你记得不?我以前说过，我没有house。

你的一个贴里面。

dedge

地产最重要的是什么？Location Location Location

小葵葵

果然是瞎说，标题没毛病

poptanger

太偏远的地方不考虑吧，租金高的升值慢，还不如丢国内呢

笑和尚

民生银行        2018年结构性存款18723号(美元)(全国)        美元        0.2万        7.5%        95天          1.50万元  (20万本金)        2018-11-30        2018-12-06        保证收益

还不如买美元理财。

sally00dai

关键是乡下的房子好租吗?空置率多少?如果贷款息远低于租金的话，本地长期居民都去贷款买房了,租金就容易降下来了，外地流动人口有多少?要知道现在的租金不一定是未来的租金，现在的利率也一定是将来的利率。长期投资的话要考虑这些。

老虎今天吃草

之前看到说，澳洲现在移民政策和人口都是外倾的，发展其它中小偏远城市，即便是悉尼，墨尔本的房价下跌也没关系，毕竟为了全澳的发展。所以基本来看，继续下跌的趋势还会持续一段时间。但是布里斯班或者其它城市的房产投资，心里还是比较担心的，投资人要扛的时间会比悉尼更长，毕竟没什么经济。

catherinep

楼主的部分意思是，不急不燥，细心规划，理性投资

笑和尚

瞎说大叔的重点都自己划出来了：推销自己的乡下农村房。自己去看

sally00dai

现在房地产下跌，靠地产吃饭的中介，broker,投资顾问什么的日子不好过，最近这帮人的活动倾向就建议让买房早还有一些获利的人赶快把悉尼墨尔本的房子卖了去偏远地区投资买房。一卖一买他们又有饭吃了。我反正对此持怀疑态度。

对不起，我不是说楼主是这样，我是说我周围那些靠房地产吃饭的最近都这样。