律师告诉你在澳洲做生意不得不知道的小知识...(07.31更新购买生意、商业地产尽职调查注意事项）

易法

和大多数人一样，从学生开始来澳洲念书、毕业、开始工作，不知不觉进入法律这个行业也已经有好些年了。也许是比较幸运吧，从入行开始遇到了很多贵人，接手的客户有ASX 前20的大企业，也有刚起步的创业公司，对公司法和商法也算是小有研究。在这个论坛里一直看着大家的发帖学到了很多东西，觉得也应该贡献一点自己的知识，希望对大家会有点帮助

请大家注意以下内容不构成法律意见哦

买卖生意
相信很多人开始在澳洲做生意都是从买卖一个现成生意开始。一般来说，买一个现成生意的方式有两种：

1. 保留原有生意的公司，直接购买公司的股份；
2. 注册一个新公司，利用新公司购买生意。

这两个方法都各有优缺点， 下面我们来仔细分析一下。

购买股份
优点：这个方式最大的好处就是省事。因为原有的公司没有改变，所以很多原有公司签订过的合同都不需要重新签订，基本上可以算是“拎包入住”了。基本上股份买卖对生意运行没有太大的影响。
缺点：当然.....从律师口中这个“但是”都是需要加粗加黑的 省事的代价就是风险也更大。就像继承财产一样，继承财富的同时也要继承债务。从卖家手中接手了公司就是接受了这个公司的财产和债务。比方说，某天其中一个供货商拿着原先董事签订的合同要求你支付货款，只要合同是真实的，哪怕你对此并不知情，也要支付货款，履行公司的义务。这个可能还是比较好的情况，有些时候公司可能还面临诉讼及赔偿。

所以说，要是在签订买卖合同之前没有进行充分的调查，在接手后就有很多不确定的因素。关于要进行什么调查，我之后会单租仔细说明。

同时，现在很多租约里面有一条规定，只要公司管理层或者股东发生大变化，都要房东事先同意。基本上这个程序和转租约的程序差异不大，所以某种程度来说也还是有一些转让手续。

注册公司
优点：由于是新公司，所以不会存在债务、纠纷，没有后顾之忧，一切都是清清爽爽的新开始。
缺点：新公司和原有公司是两个不同的法律个体，所有的合同、租约等都要重新签订或者转让。如果其中某一个没能转让或者签订成功的话，对生意的运转可能会有影响。但这个可以通过在和买卖生意合同中添加特殊条款，规定如果某个重要合同（如租约）未能转让成功的话，买卖生意合同就不成立这个方法来解决。

总体来说，除非是上市公司或者有大量子公司的企业，我们一般都推荐用第2种方式。

今天就先说到这里吧，大家可以留言告诉我对什么话题有兴趣，我尽量总结整理。

wmxu

感谢分享！

虞宅与美丽

感谢分享。

henda

购买餐馆，买家要求业主解决所有卫生局提出的问题才过户，业主无声无息也不回复，也不确定签约过户的时间。这种情况买家应该等多长时间?

mjax

很好啊

去国怀乡

感谢分享！ 期待案例分析

jackwaitingu

henda 发表于 2018-7-12 22:17
购买餐馆，买家要求业主解决所有卫生局提出的问题才过户，业主无声无息也不回复，也不确定签约过户的时间。 ...

买家应该交了订金, 邮件给个期限，如果卖家不给出时间表合同就作废，卖家不但退订金应该还要赔钱

微云淡月

去国怀乡 发表于 2018-7-12 22:30
感谢分享！ 期待案例分析

谢谢分享，也期待案例分析

gcc

Mark

cangaru

好帖

opjkh

好贴

潞维糖

好贴

yl19

訊息分享

易法

henda 发表于 2018-7-12 22:17
购买餐馆，买家要求业主解决所有卫生局提出的问题才过户，业主无声无息也不回复，也不确定签约过户的时间。 ...

这个条件写进合同里了吗？

易法

谢谢大家的支持今天就更新一个实际案例吧。

A先生和B先生认识了很长时间，A出于信任从B处买了餐馆及公司所有股份，但并没有做任何调查。B给了A一些供货合同并承诺餐馆客流充足而且没有任何债务，所有的承诺都是口头的并没有写进合同。A接手以后发现很多供货合同都即将到期，要续约的话需要和供货商重新谈判。随后一些A并不知道的供货商也找上门要求支付之前的货款。最惨的是，B并没有告诉A在离餐馆一百米的地方有一个大型餐馆即将开业将严重影响餐馆生意。

刚开始大家都觉得A的情况很不妙，因为餐馆的金额都已经支付而且几乎B的所有承诺没有写进合同里。我们经过分析以后，发现其中一些A和B的交流都是通过电子邮件（划重点：重要的事情一定要写下来！），A是基于B的承诺在签订了合同。同时B对于餐馆的情况并没有如实披露。基于这两点，最后通过仲裁，合同成功解除，B需要偿还A支付的金额及承担一部分损失。

虽然最后合同成功解除了，但是其中花费了大量时间及精力。如果在合同签订前进行了尽责调查或者是以一个新公司的形式购买的话，很大一部分是可以避免的。

当然，最重要的一点是：重要的事情都要写进合同里！

crazy疯神

学习中

niko888

学习中

michael519

支持楼主，继续分享，让我们小白们都学习学习，最好多点儿案例~~

cctv123456

谢谢分享

yoyowa

易法 发表于 2018-7-15 21:03
谢谢大家的支持今天就更新一个实际案例吧。

A先生和B先生认识了很长时间，A出于信任从B处买了餐馆及公 ...

感谢分享

易法

既然大家都那么喜欢案例，今天就再更新一个关于租约与转租约的案例。

租约、二房东和租期

还是以A和B来代指吧。A从B处购买了一个生意，合同没有问题，租约也成功取得房东C的同意转至A名下。根据租约租期还有3年并可以续约两年。但生意开张以后三个月A却接到通知说租约到期要求A届时搬走。

这是怎么回事呢？

原来C并不是该店铺的真正房东，是从D处租来的二房东。C和D之间的租约只剩3个月，D并不同意再与C续约。在C与B的租约中有一条很简单的条款规定这份租约的有效性取决于C与D的租约。也就是说，哪怕C与B（随后与A）的租约有10年，只要C和D的租约结束，C与B的租约也随之结束。

可怜就是A，接手店铺才3个月就要求搬走，前期准备、装修也投入了一大笔钱，可真是得不偿失。

所以今天的重点就是：接手生意前一定要仔细的审阅各种文件，有时候陷阱就隐藏在一个非常不起眼的地方。但要付出的代价却是惨重的。

大家有什么领域特别感兴趣呢？留言告诉我我想想有没有相关的案例

QAZSE

好帖

wenzi

您好， 能不能向您请教一个小问题，我们买生意转接现在的租约，房东的代理律师要求我们提供Bank guarantee without expire date. 这个要求合理吗

易法

wenzi 发表于 2018-7-19 19:20
您好， 能不能向您请教一个小问题，我们买生意转接现在的租约，房东的代理律师要求我们提供Bank guarantee  ...

您好！其实这个要求是挺常见的，特别是房东是大公司（shopping centre之类的）。当然，这个要求对租客的要求比较高，您可以试着跟房东商量给一个Bank Guarantee是在租约到期日之后12个月才过期。不过如果房东是大公司的话可能商量的余地就很小了呢...

wenzi

易法 发表于 2018-7-19 20:59
您好！其实这个要求是挺常见的，特别是房东是大公司（shopping centre之类的）。当然，这个要求对租客的 ...

非常非常感谢。方便再请教个小问题吗?

合同是subject to transfer/assignment of existing lease:

this agreement is subject to and conditional upon the vendor or causing to be obtained the consent in writing of landlord to a transfer of existing lease （the purchaser acknowledge having received a copy of the subject lease）

这句话的意思是不是“只要现有的lease有改动，我就有权取消合同”

易法

wenzi 发表于 2018-7-19 21:47
非常非常感谢。方便再请教个小问题吗?

合同是subject to transfer/assignment of existing lease:

这句话是生意买卖合同里的吧？意思是生意买卖合同的有效性取决于卖方是否取得房东同意把租约转让给你。基本上就是说如果房东不同意转租约，生意买卖合同就不生效。

stmimi

有帮助！ 赞！

wenzi

易法 发表于 2018-7-20 10:52
这句话是生意买卖合同里的吧？意思是生意买卖合同的有效性取决于卖方是否取得房东同意把租约转让给你。基 ...

谢谢，房东倒是同意把房租转给我，但是加了好几条附加条件在里面。现在我不想接受这些条件，所以想弄明白如果我不接受的话，算是我违反了合同吗， 还是说只要lease有改动，就算对方违反了合同，这直接关系到我能不能拿回订金。

易法

wenzi 发表于 2018-7-20 13:57
谢谢，房东倒是同意把房租转给我，但是加了好几条附加条件在里面。现在我不想接受这些条件，所以想弄明白 ...

在没有看到所有文件之前很难回答这个问题呢。最好还是找个律师详细解答一下吧

dsh228

好帖，谢谢分享，