一切都是利率决定！

tommyinmeloz

在这不想讲大道理，仅举个例子。明白的人一看就知道。
比如现在买个60万的房子，首付20万，贷款40万。周期25年。

利率为4%的时候，银行根据你的borrow power算出你这辈子可以还64万，所以借给你40万。
利率为6%的时候，银行根据你的同样的条件算出你要还78万，远超你的borrow power, 所以只贷给你33万。（为什么33万自己找计算器）

因此 你去拍卖的时候只能买53万的房子。或者反过来说 房东必须降价7万才能卖出。

这个例子还只是1:3的杠杆。不谈其他因素，这里已经很清楚利率炸弹的威力。

Vision1017

关键是贷出来吧，华人的还款能力毋庸置疑

jacsonlin

一切都是实力决定，有实力才有魅力，完全靠借贷利率不叫实力!

一天世界晴~

假设不成立  无论利率是3%还是4%还是5%  银行这些年基本统一在7.25%来计算还款

六镇起义

一天世界晴~ 发表于 2018-6-28 11:53
假设不成立  无论利率是3%还是4%还是5%  银行这些年基本统一在7.25%来计算还款 ...

CBA 貌似 7.4%  但实际上大家都是4%以内的P&I  
你说的没错  楼主啥也不懂 自己瞎想出来的   

数据派

一天世界晴~ 发表于 2018-6-28 11:53
假设不成立  无论利率是3%还是4%还是5%  银行这些年基本统一在7.25%来计算还款 ...

一针见血

lsantorini

为什么要指望房东降价，除非是房东资金周转困难

借款金额不足就只能买便宜点的房子咯

Da_Musiq

一天世界晴~ 发表于 2018-6-28 11:53
假设不成立  无论利率是3%还是4%还是5%  银行这些年基本统一在7.25%来计算还款 ...

官利涨一直涨的话你确定还会是7.25

yiyioz

LZ 这逻辑强大, 我买不起的你卖家必须降价卖. 我爱这种思维方式.

tommyinmeloz

能看懂这帖子道理的人是不需要去追究具体银行什么数字，明白这个逻辑就好。别来搅浑水。

问题的关键是看本质。你看到了神马？

房价的话语权掌握在银行手里。银行不生产钱靠拆借资金。利率决定了银行的成本和利润，经济环境决定未来风险。这三个决定因素决定了市面上拍卖的人伸出的那只手叫价多少钱。

huang003261

tommyinmeloz 发表于 2018-6-28 13:53
能看懂这帖子道理的人是不需要去追究具体银行什么数字，明白这个逻辑就好。别来搅浑水。

问题的关键是看本 ...

很好奇， LZ讲了一个这么简单的经济原理，居然还需要争论

freewalker

数据派 发表于 2018-6-28 11:59
一针见血

如果利率提高，银行算贷款能力的利率估计也要提高的，就不止7.25%了

basic1

楼主看问题过于简单化了，影响房价的因素不只银行利率这一个，海外购房政策，负扣税等稍微宽一宽就完全抵消银行涨几个点

一天世界晴~

Da_Musiq 发表于 2018-6-28 12:49
官利涨一直涨的话你确定还会是7.25

如果涨到非常高 那肯定是会修改的  只是现在的数字设定已经考虑到了大部分的波动可能  

topliu

主要是工资没涨

数据派

freewalker 发表于 2018-6-28 14:35
如果利率提高，银行算贷款能力的利率估计也要提高的，就不止7.25%了

用7.x评估贷款能力是政府规定的（apra是政府和银行的中间机构），而不是银行规定的。所以很难说这是市场行为。
估计是政府需要压房价平民愤而为。待到需要刺激房产投资了再调降。总之和经济风险无大关系。
眼下建筑行业发展以大规模基建为主题，实业以高新为方向，私人房产建设这种不能提升产业和竞争力的行业打压一下是可以理解的。就像造车场这种，说端就端了。
但房子终归是生存要素，早晚大家挣来的钱要回到买房。所以长线投资没大错。

现在政府要集中精力干大事，房产不是方向。太上心也没啥意义。

px8

一切关于房价的帖子都可以成为争论贴

tommyinmeloz

px8 发表于 2018-6-28 15:33
一切关于房价的帖子都可以成为争论贴

可惜很多沦为了口水战。
没有一点基本经济常识和独立思考能力连争论都谈不上。
这里只想说明一个观点，就是不要罔顾经济规律。什么海外资金也好，什么政策也罢，千变万化最终还是回到本真。利率就是去泡沫的核武器。

o-bahn

nancylinyan2008

cly28303012

利率是由什么决定的请问？这才是本质

tommyinmeloz

cly28303012 发表于 2018-7-2 11:02
利率是由什么决定的请问？这才是本质

近期看是银行拆借的成本和利润。长期看是经济环境所带来的风险。
为什么现在四大在RBA cash rate并没有变的情况下限制了贷款额度，答案有多少人知道？

VroomVroom

炒房的膨胀了房东的胃口~如果没有那些莫名其妙想多出钱的~~房东也会实际一点~

myxzjxjz

银行利率主要对于杠杆高的炒房客比较致命。刚需客一般都负担得起

cly28303012

tommyinmeloz 发表于 2018-7-2 21:55
近期看是银行拆借的成本和利润。长期看是经济环境所带来的风险。
为什么现在四大在RBA cash rate并没有变 ...

这是为了让房市软着路，其实已经是有点走投无路的感觉了，我觉得这个监管弄晚了，应该在14，15年就开始了，那这样澳洲的经济会更灵活一些

belly

cly28303012 发表于 2018-7-4 20:17
这是为了让房市软着路，其实已经是有点走投无路的感觉了，我觉得这个监管弄晚了，应该在14，15年就开始了 ...

U are right

澳洲政府后知后觉

香港在2010年已有按揭压力测试
我想国内在很久以前有更多限制贷款的措施

pan123au

一般刚需要的绷的比较紧，投资一般比较宽松。

Vikey

tommyinmeloz 发表于 2018-7-2 21:55
近期看是银行拆借的成本和利润。长期看是经济环境所带来的风险。
为什么现在四大在RBA cash rate并没有变 ...

为了涨息做准备？
让大家到时候不会因为借了很多钱而措手不及

ultrahelix

大概两年前，政府和几大银行做过一次利率上升的压力测试，结果很不好，所以没有披露。但FRASERS老总在媒体上透露说，结果显示，如果利率上升1.5%，澳洲房市马上崩盘。

政府和媒体现在不敢披露结果，是怕影响购房者信心，多拖一些时间晚点开始加息，幻想房市能软着陆，特别是还有这么多新造的公寓等待接盘侠，如果卖不出去，地产开发商破产没关系，银行也会有麻烦。

但该来的，总会来的



澳洲利率vs美联储利率

tommyinmeloz

四大限制贷款额度，我想有以下三个方面原因的叠加： 第一， 纠错或者叫迷途知返。因为之前水放得太多了，现在回到正常。第二，内部已经涨息，即已经按照加息一到两次后的利率来评估借款能力。第三，银行做买卖跟保险业有点类似，风险低的保费低。以前风险低时借款容易，现在因为政治经济环境变化，整体风险系数急剧上升，所以出手更谨慎。

综上所述，以上三大原因在未来几年都不可逆转甚至更差的情况下，大家还是谨慎为好。毕竟借了总是要还的。