用租售比这个数据来衡量下国内和澳洲房产的投资价值

shouyi

本文中房产在中国指公寓，在澳洲指house。这么比较的原因是：中国的公寓和澳洲的house具有同样的稀缺性特点，也是两地主流的居住和投资形态。而澳洲的公寓由于没有稀缺性，不参与讨论（同样，中国的所谓酒店式公寓回报率也很高，也不参与讨论）。

本文中国数据来源：http://www.creprice.cn/rank/citystaticpayback.html
澳洲数据来源：http://sqmresearch.com.au/proper ... &type=c&t=1

悉尼house的租售比：1：430  墨尔本：1：430  布里斯班：1：320   阿德莱德：1：300   全国平均：1：300

中国一线城市：北京：1：715  上海：1：742  深圳：1：773  广州：1：671
二线：杭州：1：574 南京：1：661 苏州：1：650 成都：1：536 武汉：1：590 天津：1：751 重庆：1：417 西安：1：458 郑州：1：520 大连：1：415 哈尔滨：1：279  青岛：1：749 厦门：1：1055
广大三线城市基本在：1：300 - 1：600之间。西部和东北的回报率高些，东部回报率低些。


从数据来看，假设澳洲房价没有泡沫，那中国房价也不像想象的那样泡沫严重，租金回报率并不比悉尼和墨尔本两地低很多。
考虑到澳洲house的维护成本，租客撵不走的风险等，我个人更愿意给澳洲房产的租金回报数据乘以1.1后再跟中国的进行比较，
那悉尼和墨尔本就是1: 473左右，大体跟成都、西安的回报率处于同一位置。略好于杭州等城市。

但中国二线城市跟悉尼墨尔本的区别是：
1. 每年有几十万级别的人口涌入
2. 年均工资增长幅度在9%左右（大体跟GDP涨幅相同，但GDP涨幅数据已经扣除了CPI）。悉尼墨尔本是2%。
3. 一个城市一年一条地铁的速度疯狂基建。城市基础设施改善很快。

我的看法是：
如果未来中国不发生动荡，那中国城市，尤其是二线城市的涨幅会完胜悉尼墨尔本。


-------------------------------------------
补充：

我自己感觉中国一线城市租售比低还有一个原因：可售房源少。
以上海为例，政府建了越来越多的公租房来平抑租房市场，打压了租金，但这些房子均不可售。
深圳则是有无数的村民楼和小产权房。这些房子吸纳了大量居民，但都无法上市交易。

总结起来的话，两个城市的共同特点是：可以租的房子多，能卖的房子少。那些能卖的房子在公租房、小产权房、村民房面前没有太多的租金优势。它们的优势是可以上市交易。但可以上市交易的房子仅占全部住房市场的一部分，处于稀缺地位。这样，导致了可以上市交易的房子的房价和房租的比例奇高。

希望能看到大家的更多观点。

纵横四海

同意结论

Delphi

其他地方我不知道，上海1：742，是否代表0.135%？可是我根据实际情况算下来，上海租售比至少有1% （年度租金收入/房子的售价）

悉尼的apt的租售比大概是3%， house大概是2%

除非我理解错了

shouyi

Delphi 发表于 2018-5-27 11:49
其他地方我不知道，上海1：742，是否代表0.135%？可是我根据实际情况算下来，上海租售比至少有1% （年度租 ...

租售比算的是月租金。

whyisthis

1. 每年有几十万级别的人口涌入
这一条夸张了吧？其实和悉尼差不多，一年10万就了不起了。
2. 年均工资增长幅度在9%左右（大体跟GDP涨幅相同，但GDP涨幅数据已经扣除了CPI）。悉尼墨尔本是2%。
这一条也有一点夸张，有一段时间有这么快，但是以后年工资增长能到5%就不错了。
3. 一个城市一年一条地铁的速度疯狂基建。城市基础设施改善很快。
这倒是真的。

你如果比较悉尼的house和二线的unit，我觉得近几年平均升值应该差不多。你要考虑到很多因素。首先，house是低密度的住宅，数量有限，unit想建多少建多少，带地的house的升值空间应该比unit大；
第二，国内房产税的因素，肯定对房价有所打压；
第三，国内热点二线城市，房价总体来讲应该比悉尼house+unit的平均升值要快，原因你已经指出来了，虽然有点夸张。
加加减减，我觉得悉尼墨尔本的house的平均升值潜力应该不亚于国内热点二线城市，当然也看地段。但如果看10年以后，我觉得随着中国城市化基本完成，悉尼house的升值潜力应该远超国内二线城市。

firststeps

国内的房子和国外没可比性，没有花园土地车库车道，完全是垃圾公寓，拥挤不堪，车每没处停，没有绿化，生活质量极低

whyisthis

firststeps 发表于 2018-5-27 11:56
国内的房子和国外没可比性，没有花园土地车库车道，完全是垃圾公寓，拥挤不堪，车每没处停，没有绿化，生活 ...

如果是投资就无所谓，反正是别人住。

shouyi

whyisthis 发表于 2018-5-27 11:52
1. 每年有几十万级别的人口涌入
这一条夸张了吧？其实和悉尼差不多，一年10万就了不起了。
2. 年均工资增长 ...

1. http://cd.house.163.com/18/0406/08/DEMRKQQ602241EF1.html
成都、武汉、西安增加了10多万，广深杭增加了30万+。

2. http://www.xinhuanet.com/fortune/2018-02/24/c_1122444356.htm
http://www.gov.cn/guoqing/2017-11/22/content_5241532.htm
http://www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201602/t20160229_1323991.html
9%不是我瞎说的。过去几年真的就是这个数。而且我认为，以后也会有这个数。

3. 我认为国内出台房产税的概率不会比澳洲更高。

4.国内公寓可真不是想建多少就建多少。
城里已经建满了，往城外扩展？那悉尼不也一样可以往城外扩展么？

microwen

firststeps 发表于 2018-5-27 11:56
国内的房子和国外没可比性，没有花园土地车库车道，完全是垃圾公寓，拥挤不堪，车每没处停，没有绿化，生活 ...

你看过国内现在的房子吗？平均来讲澳洲的居住条件是比国内要好多了，但无脑乱喷就没意思了。

ReverY

firststeps 发表于 2018-5-27 11:56
国内的房子和国外没可比性，没有花园土地车库车道，完全是垃圾公寓，拥挤不堪，车每没处停，没有绿化，生活 ...

你很多年没回国了？

huang003261

firststeps 发表于 2018-5-27 11:56
国内的房子和国外没可比性，没有花园土地车库车道，完全是垃圾公寓，拥挤不堪，车每没处停，没有绿化，生活 ...

你说的是10年前的老黄历吧

whyisthis

shouyi 发表于 2018-5-27 12:00
1. http://cd.house.163.com/18/0406/08/DEMRKQQ602241EF1.html
成都、武汉、西安增加了10多万，广深杭增 ...

武汉，成都，西安这些二线一年增加10多万人口，是差不多啊。

而且，你不能够看人口绝对增加量，要看相对增加量。悉尼是500万人口的城市，深圳有1250万，是悉尼的2.5倍，悉尼流入10万人，想当于深圳流入25万，只有超过这个数，才算多出来。

shouyi

whyisthis 发表于 2018-5-27 12:06
武汉，成都，西安这些二线一年增加10多万人口，是差不多啊。

而且，你不能够看人口绝对增加量，要看相对 ...

悉尼去年的数据是常住人口增加了10万。
但澳洲人口统计的方法有问题，他们把留学生什么的也算到常住人口里了。由于近几年留学生数量的大幅增加，让悉尼和墨尔本人口看起来多了不少。
目前的情况是，由于移民的收紧，这些人毕了业都要回国的。根本不构成对本地房产的需求。所以，悉尼这个增加了10万的数据，有很大水分。

国内大城市人口增加基本可以等同于年轻人口涌入。
悉尼人口增加包括了留学生等暂住人口增加和中东人狂生等两大因素。我觉得是要打折扣的。
按照这个新闻报道：离开悉尼去澳洲其它地方的人口超过了涌入悉尼的人口。也就是，真正要买房子的人是在远离悉尼的。
https://www.smh.com.au/national/ ... 0180424-p4zbcj.html

纵横四海

shouyi 发表于 2018-5-27 12:11
悉尼去年的数据是常住人口增加了10万。
但澳洲人口统计的方法有问题，他们把留学生什么的也算到常住人口 ...

成都不止10万，按照落户来讲，2017差不多增加30万以上这个水平。

whyisthis

shouyi 发表于 2018-5-27 12:11
悉尼去年的数据是常住人口增加了10万。
但澳洲人口统计的方法有问题，他们把留学生什么的也算到常住人口 ...

国内打工的不也是常住人口，他们也不会一时半会儿买房子。

hughway

shouyi 发表于 2018-5-27 12:00
1. http://cd.house.163.com/18/0406/08/DEMRKQQ602241EF1.html
成都、武汉、西安增加了10多万，广深杭增 ...

1. http://cd.house.163.com/18/0406/08/DEMRKQQ602241EF1.html
成都、武汉、西安增加了10多万，广深杭增加了30万+。

2. http://www.xinhuanet.com/fortune/2018-02/24/c_1122444356.htm
http://www.gov.cn/guoqing/2017-11/22/content_5241532.htm
http://www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201602/t20160229_1323991.html
9%不是我瞎说的。过去几年真的就是这个数。而且我认为，以后也会有这个数。

3. 我认为国内出台房产税的概率不会比澳洲更高。

4.国内公寓可真不是想建多少就建多少。
城里已经建满了，往城外扩展？那悉尼不也一样可以往城外扩展么？

1.，这里有不少只是把户口留在城市，自己回老家小城生活的。
2， 9% 以后还会是这个数，会是多少年，现在平均GDP增长已经降为6%-7%，9%会是多少年？
3， 房产税, 你看国内的太多东西其实是在走资本主义的路子，应该会出，但不知道是多久以后的事。
4， 二线城市，可建的地方很多。包括上海北京，我看到很多地方都改平房建高楼，只是现在迁移成本太高了。

Gaucho

microwen 发表于 2018-5-27 12:00
你看过国内现在的房子吗？平均来讲澳洲的居住条件是比国内要好多了，但无脑乱喷就没意思了。 ...

别墅对别墅比的话，国内独栋双拼连排的居住条件比澳洲的house，duplex,townhouse要好多了。

firststeps

microwen 发表于 2018-5-27 12:00
你看过国内现在的房子吗？平均来讲澳洲的居住条件是比国内要好多了，但无脑乱喷就没意思了。 ...

我说的是本质的东西，我指的是一线大城市，人满为患，城市被垃圾包围，这是事实。

firststeps

huang003261 发表于 2018-5-27 12:04
你说的是10年前的老黄历吧

十年前容积率还低些，现在盖得全是塔楼，生活质量更低。

我很清楚国内一线城市工薪阶层的生活现状。

能几千万上亿买别墅的还是少数。

shouyi

hughway 发表于 2018-5-27 12:25
1.，这里有不少只是把户口留在城市，自己回老家小城生活的。
2， 9% 以后还会是这个数，会是多少年，现 ...

1. 除了京沪户口有高考价值，其余城市户口并没有用。我没听说过有人拿个二线城市户口回家的。
2. 我帖子里已经说了，GDP增长率7%这个数字其实是扣除了2%的CPI，也就是每年GDP账面增长是9%左右。
而且我认为，随着中国产业向高层次发展，利润率会提升，工资涨幅会超过GDP涨幅。也就是未来哪怕GDP增长只有6%，每年的账面工资增长也会有9%。

firststeps

Gaucho 发表于 2018-5-27 12:29
别墅对别墅比的话，国内独栋双拼连排的居住条件比澳洲的house，duplex,townhouse要好多了。 ...

别的地方我不了解，北京为例，好的别墅要几千万，都在野地里面，水喝的是地下水，旁边往往有垃圾填埋场，告诉你个秘密，国内还是住城里安全，最好别住这种郊区别墅。

国内也有强项：装修

澳洲太土了，房子见个新就是天价，别说式样了。中国别墅里面花样繁多，想怎么搞都搞得起。

shouyi

我帖子里还没提汇率呢。
你觉得一个产业向上的国家跟一个停滞不前的国家比，两国汇率未来会怎么走？

whyisthis

shouyi 发表于 2018-5-27 12:36
我帖子里还没提汇率呢。
你觉得一个产业向上的国家跟一个停滞不前的国家比，两国汇率未来会怎么走？ ...

你要注意一点，中国经济和澳洲经济至少在现阶段实际上是捆绑的。中国经济好，澳洲经济就会更好，澳元汇率就会高启。中国经济差，澳洲经济就会更差，澳元汇率就会低迷。

shouyi

whyisthis 发表于 2018-5-27 12:39
你要注意一点，中国经济和澳洲经济至少在现阶段实际上是捆绑的。中国经济好，澳洲经济就会更好，澳元汇率 ...

两国汇率只是有一定关联。

做个比喻吧，一个上班的常去光顾附近的小店吃饭。上班的工资翻倍了，附近小店能享受多少溢出？翻倍？肯定没那么多。

TRE

我还是第一次听说澳洲城市的租售比和国内城市差不多的

shouyi

TRE 发表于 2018-5-27 12:51
我还是第一次听说澳洲城市的租售比和国内城市差不多的

嘿嘿。没想到吧。
数据说话。别被澳洲apartment的租售比蒙蔽了眼睛，那个该跟国内的酒店式公寓比。

whyisthis

TRE 发表于 2018-5-27 12:51
我还是第一次听说澳洲城市的租售比和国内城市差不多的

悉尼的house和国内的公寓比，可能租售比确实差不多，我甚至怀疑如果考虑到没有租出去的，甚至还差一点。很多house都在鸟不拉屎的地方，这样的house，再豪华又有谁愿意租？

whyisthis

shouyi 发表于 2018-5-27 12:48
两国汇率只是有一定关联。

做个比喻吧，一个上班的常去光顾附近的小店吃饭。上班的工资翻倍了，附近小店 ...

上班的工资翻倍，小吃店的生意翻5到10倍，直到更多的小吃店加入竞争抢生意。
很简单，工资翻倍，闲钱就不是翻倍而是5-10倍的增加，这些钱很大一部分都会被吃掉，你说小吃店的生意会不会火爆。

shouyi

whyisthis 发表于 2018-5-27 12:58
悉尼的house和国内的公寓比，可能租售比确实差不多，我甚至怀疑如果考虑到没有租出去的，甚至还差一点。 ...

你错了。鸟不拉屎的地方房价更低，租售比反而高。
比如，Blacktown等垃圾地段的租售比高于1：430的全城house平均水平。
Chatswood的house租售比只有1：500。低于平均水平。

whyisthis

shouyi 发表于 2018-5-27 13:03
你错了。鸟不拉屎的地方房价更低，租售比反而高。
比如，Blacktown等垃圾地段的租售比高于1：430的全城ho ...

我说的鸟不拉屎说的是没有火车站购物中心，区不见得不好。