澳洲房地产牛市终于结束 ？

猫儿不笨

早在今年11月2日，瑞銀集團(UBS)經濟學家門就迫不及待地宣布，這個全球最長的房地産牛市已經終結。

　　根據瑞銀的計算，今年10月份，澳大利亞全國平均房價和五都(包括悉尼、墨爾本、布裏斯班、阿德萊德和珀斯五大城市)核心城市房價均與9月份持平，漲幅為罕見的0.0%。

　　如果這還不夠有説服力的話，房地産公司Corelogic的最新數據顯示，今年11月悉尼房價環比下降0.72%，五都核心城市房價則下跌0.12%，房價連續瘋漲的勢頭，是真真切切地終止了！

　
　

猫儿不笨

全球最堅挺樓市”結束連續55年牛市！

作者：鄭直來源：每日經濟新聞2017-12-11 15:46



　　全球最堅挺的樓市在哪裏？這個答案可能很多人意想不到。

　　國土遼闊、人口稀少，經濟支柱靠旅遊和資源型産業支撐的澳大利亞，竟然有著這個世界上最“牛氣衝天”的房地産價格。

　　從上世紀60年代初以來，澳大利亞的房價開始一路猛漲，到今年已經連續55年上漲！悉尼更是超過紐約和倫敦，成為全球房價第二高的城市(第一為香港)。

　　澳大利亞人報統計，在這輪全球周期最長的牛市中，澳大利亞的房價累計漲幅約6556%。

　　超高的房價背後，是家庭部門過高的負債。樓市泡沫也讓經濟學界擔心，澳大利亞的房價水平是否有足夠支撐，會不會在未來某天迎來雪崩式的房價“硬著陸”。

　　不過令澳大利亞政府、經濟學界和尚未買房的“首購族”來説，最近一個好消息可以讓他們稍微松一口氣：連續55年的牛市周期，終于結束了。

　　每經小編注意到，早在今年11月2日，瑞銀集團(UBS)經濟學家門就迫不及待地宣布，這個全球最長的房地産牛市已經終結。

　　根據瑞銀的計算，今年10月份，澳大利亞全國平均房價和五都(包括悉尼、墨爾本、布裏斯班、阿德萊德和珀斯五大城市)核心城市房價均與9月份持平，漲幅為罕見的0.0%。

　　如果這還不夠有説服力的話，房地産公司Corelogic的最新數據顯示，今年11月悉尼房價環比下降0.72%，五都核心城市房價則下跌0.12%，房價連續瘋漲的勢頭，是真真切切地終止了！

　　每經小編注意到，澳大利亞樓市的降溫和兩個因素密切相關：當地政府收緊信貸，限制資金流入樓市；而在當地已成為購房主力人群的中國買家，今年紛紛撤出澳大利亞轉戰其他國家。

　　經濟政策刺激樓市投資

　　除了國土面積遼闊之外，澳大利亞從人口和經濟體量來看，都不過是大洋中間的一個小國。為何其樓市能連續55年維持上漲呢？

　　每經小編發現，較低的基準利率、寬松的杠桿信貸和有利于房地産投資者的稅收政策，刺激著澳大利亞樓市的投資熱潮。

　　12月5日，澳大利亞央行議息會議決定，繼續將基準利率維持在1.5%的水平，而未來幾年GDP增長預計將達到3%左右，而通脹率將維持在2%以下。進入21世紀以來，維持較低利率以推動投資和基建，成為澳央行長久以來的政策。

　　對投資者來説，低利率意味著較低的借款成本，而澳大利亞寬松的信貸環境，更刺激有實力的投資者加杠桿持有房産。

　　在澳大利亞，持有房産的人可以利用房價上漲部分帶來的浮盈(unrealized gains)作為“現金替代物”，衝抵下一次購房時的首付。也就是説，投資者不必賣掉手中的房産套現，就可以加杠桿購入下一套房産進行投資。

　　澳大利亞的稅收政策也非常有利于房産投資：在澳大利亞，房産持有成本(貸款利息和折舊，但不包含還款本金)可以在稅前直接抵扣工資等收入；而對于房産投資所得的獲利，澳政府只徵收一般資本利得稅率的50%。

　　這三個因素相加，使得澳大利亞常年成為炒房樂土！



墨爾本房價/收入比在1965-2013年間節節攀升

　　中國買家銳減，澳大利亞房市降溫

　　今年5月以來，澳大利亞樓市氛圍逐漸開始降溫，直到11月數據顯示，澳大利亞房價正式進入下跌通道。

　　這樣的變化，跟中國買家的態度轉變有著密切的關係。

　　據澳大利亞媒體統計，中國人佔到全澳外國購房者的80%以上，而澳大利亞的樓市很大程度上依靠外國買家入場支撐。根據瑞信統計，以新南威爾士州為例，當地25%的新樓盤是由外國人買走。

　　據普華永道數據，自2007年以來，中國人在澳大利亞直接投資超過700億澳元(約合人民幣3500億元)，僅次于美國成為第二大投資來源國。

　　中國買家對澳大利亞的態度從熱切轉為冷靜，使得澳大利亞樓市整體熱度驟降。

　　澳大利亞人報援引某家為華人在澳大利亞購房置業服務的中介機構人士稱，今年澳大利亞政府出臺金融監管新規，其中一條就是嚴格收緊外國人(未持有澳大利亞綠卡或護照)購房的借貸限制。由于中國買房客很多都是持學生和旅遊簽證的臨時居住者，這樣的規定讓他們感覺在澳大利亞“很不受歡迎”。

　　澳洲房地産商克什納表示，與2016年相比，今年中國買家在澳購房的規模將縮減三分之一以上。泰國等樓盤價格相對便宜的國家成了中國投資者的“新寵”，而且馬來西亞和英國等新興目的地也開始在中國投資者心中超過澳大利亞。

　　據ABC報道，2015-2016兩年間，中國人在澳大利亞買房總計超過320億澳元(約合人民幣1600億元)，是美國買家的4倍之多，但今年澳大利亞政府對外國買家的高稅收嚇走了很多潛在的中國投資客。

　　以新南威爾士州為例，外國人購房的印花稅在今年被提高了一倍，最高可達5.5%，外國人買房後如果閒置不用，也要繳納1%的空置稅。

　　澳政府調控樓市見成效

　　隨著之前數十年樓市泡沫的積累，澳大利亞經濟被埋下了一個不小的“定時炸彈”。

　　2014年，國際貨幣基金組織(IMF)調查發現，澳大利亞的房價“遠遠高于歷史平均水位”，且該國房價收入比高居OECD國家第三，僅次于比利時和加拿大。

　　IMF副總裁朱民在國際貨幣基金組織官方博客上撰文認為，一些樓市過熱國家必須對房價漲勢嚴加監控，並用貨幣金融手段抑制房價泡沫的累積。



朱民在IMF博客撰文

　　2016年，OECD經合組織警告稱，澳大利亞的房價收入比處于“不可持續”的水平，未來房價可能會有“戲劇性的崩盤”。

　　LF Economics報告稱，由于在澳大利亞賬面浮盈可以代替現金做首付，層層加杠桿使得樓市債務總計達到1.7萬億澳元，約合人民幣8.5萬億元！

　　面對這樣危如累卵的“紙牌屋”，澳大利亞政府在今年終于下定決心收緊信貸，開始“拆彈”工作。

　　澳大利亞金融監管機構APRA規定，2017年房地産信貸增幅必須控制在10%以下，高風險類別的住房貸款不得超過30%。而根據澳大利亞統計局數據，2016年澳大利亞的房地産投資信貸增加了27.6%，高風險類別貸款佔總信貸的40%以上。

　　同時，APRA也對開發商提出規定，樓盤50%以上必須賣給當地“剛需”群體，賣給外國炒房客的數量不得超過三分之一，並且外國人在銀行貸款買房將受到前所未有的嚴格限制。

yl001

“悉尼更是超過紐約和倫敦，成為全球房價第二高的城市(第一為香港)。”

就这句话。。。已经不想看下去了。。。

tu2011

老猫尽转些啥乱七八糟的东西，哪有什么连续55年牛市，从我来这里开始就有至少两次下滑

catherinep

好煽情的文风

RobF

55年牛市？55年上涨？！

远的不说，198x 年代跌过吧？奥运会后2003后跌过吧？GFC的时候跌过吧？跌幅都比现在的跌幅多很多倍，这种瞎话连看都不想看下去

猫儿不笨

tu2011 发表于 2017-12-11 20:51
老猫尽转些啥乱七八糟的东西，哪有什么连续55年牛市，从我来这里开始就有至少两次下滑 ...

你仔细看那两次所谓的下滑，当时政府和银行的态度如何，是什么原因导致的下滑

sugarcatty

我现在看到某些人的帖子就想骂人:dizzy:

csl不高兴

上午在某八卦网站看到这个 。。。

猫儿不笨

要看多种因素和环境，还有“最长的牛市”这句话

tu2011

猫儿不笨 发表于 2017-12-11 20:55
你仔细看那两次所谓的下滑，当时政府和银行的态度如何，是什么原因导致的下滑 ...

政府和银行放任不管的话现在肯定还是涨，至于明年后年会怎么样那是后话

马邦德

确实是下跌了，但等抄底的估计三个月后才会出手

猫儿不笨

马邦德 发表于 2017-12-11 21:14
确实是下跌了，但等抄底的估计三个月后才会出手

等抄底的会等到起码明年下半年吧

猫儿不笨

tu2011 发表于 2017-12-11 20:59
政府和银行放任不管的话现在肯定还是涨，至于明年后年会怎么样那是后话 ...

下来连续几年政府和银行都不会放任不管的

年月日

真的吗

dameng01

纽约市中心买个NB的penhouse一亿美金以上。。再看看伦敦海德公园附近的公寓。。
NB的house就不说了，随便谷歌下一大把，大几千万美金的一堆堆。。只不过人口基数大，城区面积和供给也多，所以中位价低一些。底特律和芝加哥，很多地方的房子白送也没命住。完全不客观的文章。就像有的国内文章写20万澳元在澳洲能买个庄园差不多

猫儿不笨

我的感觉是，如果房市价格真的能由政府调控的话，政府应乐意以此为点往下调它一大截，原因如下 ：

1）托这20年房价上涨的福，该退休的大批2战后出生的baby boomer 应该已经陆续在这几年出手了他们的房子了，花1/3 卖房款在外围买个小的unit，或搬进养老院，安度晚年。记得10年前65-70%澳人有自住房，最近见到这数字变为60%了

2）现在轮到他们的孙辈买房了，房价必须调低，而他们已经有房的儿女辈，可以守多15-20年，等房价跌完再涨后再卖

3）目前的借贷平衡令人担心的部分也可以由房价下调得到清除

4）房价下调照理不至于对经济造成明显的打击

5 ) 受益的比损失的人多，选票只会增加

猫儿不笨

dameng01 发表于 2017-12-11 21:46
纽约市中心买个NB的penhouse一亿美金以上。。再看看伦敦海德公园附近的公寓。。
NB的house就不说了，随便谷 ...

纽约是世界金融中心，你说那地区不是普通住宅，是超级富豪的窝

猫儿不笨

70-80 年代昆士兰的大批旅游和商业物业高档房产被日本人哄买，但结局是日本人花了大笔更新装修费用后又以低于1/2-2/3 原买价价格卖回给澳洲人

被我们称为凹凸的，的确常常是制造凹买凸卖

firststeps

华人确实爱炒房，离城４０公里开外都有华人炒房党足迹

猫儿不笨

在房市买家占20-25%的中国投资者撤出市场造成房市明显冷却之后，谭宝还乘胜追击地用中文大喊：澳洲人从此站起来了，这个态度无异代表了政府的态度：房价必须降下来

不然他根本没必要没理由那样表现

hellobottle

这还没加息呢…

timeoutbleh

猫儿不笨 发表于 2017-12-11 22:06
70-80 年代昆士兰的大批旅游和商业物业高档房产被日本人哄买，但结局是日本人花了大笔更新装修费用后又以低 ...

请求科普，为什么日本人要以低价卖出去呢？

ggnang

timeoutbleh 发表于 2017-12-11 23:16
请求科普，为什么日本人要以低价卖出去呢？

当时日本陷入衰退，本来存在的大批日本游客都不见了，只好卖物业，由于买时就已经买高了不少，卖时又被压价。。。

猫儿不笨

ggnang 发表于 2017-12-11 23:24
当时日本陷入衰退，本来存在的大批日本游客都不见了，只好卖物业，由于买时就已经买高了不少，卖时又被压 ...

嗯，是的

嘻哈curry

房价要涨！

gxfc

现在调控是应该的，而且力度并没有过猛。先自我增值让工资跟上，不然房价虽涨但也贷不了款投资下一套房。

revstar

gxfc 发表于 2017-12-12 00:21
现在调控是应该的，而且力度并没有过猛。先自我增值让工资跟上，不然房价虽涨但也贷不了款投资下一套房。
...

澳洲经济结构造成必然会经济危机，所以无论多军空军，到时候有工作不错了，还想加薪？所以本次调整时间不会只有几个月，幅度也不止10％

gxfc

revstar 发表于 2017-12-12 07:01
澳洲经济结构造成必然会经济危机，所以无论多军空军，到时候有工作不错了，还想加薪？所以本次调整时间不 ...

这澳洲经济结构是08年金融海啸和欧债危机后才出现？能不能把经济危机的杀伤力减得最低是财长和央行的工作。前几次就办的不错。
确实不奢望目前工作能加薪。所以必须自我增值，让自己有更多的选择权，掌握自己的未来，

revstar

gxfc 发表于 2017-12-12 07:57
这澳洲经济结构是08年金融海啸和欧债危机后才出现？能不能把经济危机的杀伤力减得最低是财长和央行的工作 ...

上两次是4万亿和中国矿业需求，澳洲上次和这次实际上手里都没几张牌可打，只能寄希望于外部环境。而且这次澳洲自身的负债尤其房贷大大增加，更被动