房子地基的选择 - 水泥地基和架空地基的优劣 （on Piers vs on Slabs）包括建新房和买旧房

cnmlgbd

回复论坛一个关于家里潮湿如何解决的帖子，突然想到这个问题，开个科普贴，希望对大家有用。on Piers，房子下面都是柱子，柱子上面搭sleepers，整个房子的承重通过sleepers均匀的分散传导到piers上。房子下面可以进人。 on Slabs 是浇筑一大块水泥，然后房子建在水泥板上。

公司好友，50多岁，运营经理，本地白人，除了自己的大宅（自己设计监造）还有4处投资房，跟常见的日光鬼佬相比算是颇有积蓄。刚刚计划买房的时候好友给我提供大量建议，受益良多。最早也是他提及探讨on Piers 和 on Slabs的问题。我初次听到piers, eaves, antcaps这些建筑名词时一脸懵逼。

on Piers的好处：空气交换好，防潮。可以进人，进行水电作业，维修、加建厕所厨房、加电源水龙头，改墙等 renovation 相关的工作成本低（flood zone 除外）。如地基出现问题便于维修（由于沉降不均匀等原因，尤其是新建地基出现损坏很常见）。在斜地上建房节省挡土墙及平地成本。

on Piers的坏处：需要更多人工，周期长，造价高。如果在高寒地区，裸露的管路容易冻结/冻损（悉尼，墨尔本都冷不到这个程度），室内地面更凉。地板可能弯曲，开裂。（我装修的时候在原地板上铺了新地板，加了underlay，隔热很好。拆掉旧地毯后没有发现原地板有开裂。现在也很流行打磨原地板。旧房子原地板大多是硬木好料，打磨后很漂亮，但是隔热不好，因为原地板主要是为了承重，而且为避免走在上面的咯吱声，故意留有缝隙，打磨刷漆成本和装新复合板没有什么区别）。门前经常有台阶（因为架高），老人或残障人士不便。


on Slabs的好处：便宜，工期短。天冷管道也不会冻结。

on Slabs的坏处：因为管道和电路管是浇筑在水泥地面里的，做任何维修、改动或走新的电线都需刨开水泥，然后再封合，成本高。浇筑地基经常开裂（同样由于沉降不均匀，on piers的房子因为sleeper是木质的，有flexibility。水泥没有，只好裂开）。地基损坏后维修成本高。


我当时买房的原则是location， location， location。用 budget 尽可能拿一块位置好，地大的物业。房子可以小，可以旧。到手后先翻新。以后有需要推倒重建。上文好友建议我买on Piers。目前房子已经装翻新完，内部全部重做+小改结构，因为on Piers，翻新成本节约20%以上。


华丽丽的分割线，下面是抄pro & con的英文原帖，引自“houspect.com.au”
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Houses on Piers:

Pros: In flood-prone areas or those in which excessive moisture is an issue, raised foundations and houses on piers can provide necessary airflow which prevents moisture damage. The elevation of the piers can keep the first level of the home from being reached by high water in a flood zone. In areas where flooding is not a serious concern, pier and beam foundations allow access to the space beneath subfloors for duct work, wiring and plumbing. Future remodelling may be easier due to this ease of access, as can some foundation repair projects in the event of damage. Properties with steep grades or other topographical traits which present a complication for new construction may not need extensive retaining wall work or levelling. This can make building a new home on a slightly impractical piece of property a bit more feasible.

Cons: Because houses on piers take longer to build and are typically more labour intensive than those of comparable size on slabs or other foundation types, they also tend to be more expensive to construct. During colder seasons in areas with less temperate climates, pipes may be more likely to freeze and floor surfaces can easily become cold to the touch. Sagging and creaking floors are not uncommon in houses built on piers. For residents or visitors with compromised mobility, climbing stairs to gain entry to your home may present a challenge.

Houses on Slabs:

Pros: Houses on slabs feature the simplest and fastest type of foundation to build in most cases, so they tend to be a bit less expensive than those on more complicated options. Pipes for plumbing are installed inside the slab, so won’t freeze in areas prone to low temperatures.

Cons: One of the primary concerns about houses on slabs happens to be the opposite side of a “pro” coin: plumbing is installed within the floor, so it’s more difficult and more expensive to perform repairs. Slab foundations can be prone to cracking, and houses on slabs are more expensive to repair if the foundation should fail.

ict

tcui

文章不错，id大亮

cnmlgbd

tcui 发表于 2017-6-28 17:07
文章不错，id大亮

揭人短处不是好习惯

dong26

mikelee19

有研究

大成

明显对slab偏见的蹩脚文章，建议LZ找更权威更全面的来读一读

tomwu

Slab是不是防白蚁好呢？

龙宝妈妈

先mark了

cnmlgbd

大成 发表于 2017-6-28 18:25
明显对slab偏见的蹩脚文章，建议LZ找更权威更全面的来读一读

欢迎见教指正，大家共同学习参考。并不是完全翻译的，其中还有些我自己住的感受以及和我朋友及同事住slab探讨的内容。

大成

cnmlgbd 发表于 2017-6-28 20:11
欢迎见教指正，大家共同学习参考。并不是完全翻译的，其中还有些我自己住的感受以及和我朋友及同事住slab ...

Homes in the 1950’s, 60’s and 70’s were traditionally built on timber or concrete stumps with timber bearers. Joists formed the floor structure with a perimeter footing to support the brick veneer cladding. But like everything else in construction, foundations have evolved over time. In recent decades, concrete slab foundations have become the norm for new homes. Homes built on a concrete slab foundation generally achieve higher Energy Ratings because of the insulation provided by the concrete. In contrast, homes built on stumps require careful attention to insulation of the subfloor in order to achieve a satisfactory Energy Rating. With ever increasing regulatory requirements around minimum standards for Energy Ratings, homes built on stumps are now less common.

In addition homes built on a concrete slab foundation usually cost less than an equivalent home built on stumps. This is because constructing the stumps and sub floor framing is very labour intensive, stump foundations mean more insulation is needed and the extra height stumps require more cladding material around the perimeter of the home.

Homes built on a concrete slab foundation are generally considered to be more solid and less susceptible to movement within the building – we’ve all been in old homes where the floor feels springy or uneven because the stumps have rotted or inadequate stump footings were provided. Restumping a home to remedy this is expensive, but building on a concrete slab foundation avoids these issues.





Pros of having a slab foundation they are less expensive and much stronger for heavier type furniture like waterbeds. These foundations are faster to construct and less likely to rot. The flip side they are not as comfortable to walk or sit on and tend to be much colder. They are also difficult to access for plumbing or electrical repairs so cost are more expensive. Pros for a raised foundation have aesthetic benefits. The floor is warmer and softer on your feet and the landscaping is more attractive. If you live near the coast where flooding can occur you are better protected. They also offer easier access for repairs so in the long run saves you money. The flip side they are more expensive and takes longer to build. They are also prone to moisture issues like fungus, rot, termites and an occasional animal looking for shelter like a skunk or possum and leave their mess behind.

shawn-oz

slab on piers还便宜快捷吗

cnmlgbd

tomwu 发表于 2017-6-28 19:28
Slab是不是防白蚁好呢？

防白蚁则各有各的优势其实。

白蚁这种东西可以跑很远爬很高吃木头。如果你木头就在地面上当然不会舍近求远，譬如on piers的，木料距离地面很近。但on slab也不是就安全，经常也有报道遭到蚁患，木头在房顶上，它如果想吃也可以上去。我们公司的仓库，7米墙体全钢筋水泥，屋顶是软木的。后来查出白蚁。白蚁在全水泥的墙上打了7米的隧道（蚁酸）到屋顶吃木头。公司治理维修花了5万多刀。

为什么说各有优势，以前DDT合法的时候，一次perimeter treatment  管用8-10年，费用正常报价3-5000。现在油性药物因为污染地下水不合法了，只能用水性，费用没变，有效期成了3年……所以现在防白蚁这个概念变成了不是挡住白蚁，而是及时发现及时处理。目前主流的termite trap 这种都是预警性质的。on Slabs因为暴露在外的木料很少，所以相对on Piers可能更少吸引白蚁的兴趣。但on Piers的antcap可以让屋主及时发现白蚁问题，及时处理。而on Slabs如果不安termite trap则容易后知后觉，发现后有可能已经成了大问题。termite trap安装也需要成本，安好后需要维护，更换软木，都是成本。

另外不知道住新房子的版友，不管是on Piers 还是 on Slabs，是否家里经常会有黑蚂蚁。on Slabs也不是就不用木头。尤其是软木（pine, cedar 这种），moulding, frame里面大量用，新木料撒发的甜味很吸引蚂蚁。久除不净。on Piers新屋也很多蚂蚁。黑蚂蚁因为不厌光，所以我们有看到。白蚁是厌光的，它们的通路都会细细用ant mud塞起来，如果没有antcap，trap这种东西，屋子被吃了大半住在里面人都完全不会知道。盖外墙都有放ant strap进去，但是里面的化学物质也只是8-10年而已，从屋子下面进来直接去内墙的就防不住了。

这里就提醒盖新屋是on piers的版友，在安地板前一定要让builder把房子下面清理干净。经常看到builder丢了一地的碎木块，简直就是引诱白蚁来吃这栋房子。

weedoo

学习了

cnmlgbd

大成 发表于 2017-6-28 20:31
Homes in the 1950’s, 60’s and 70’s were traditionally built on timber or concrete stumps with t ...

谢谢贴文。

不过拜读后发现pro 和 con跟我贴的那篇差别不大。

1. 成本方面，都讲到on Piers 比 on Slabs贵，on Slabs 胜出。我引用的文章有提到。
2. 节能（保温）方面，由于政府对碳排放的控制（BASIX得分过关*），on Slabs天然密封性好，而on Piers则需要对房子底部进行细致的密封，成本跟高。on Slabs 胜出。我引用的文章有提到。而且讲得还是便宜这个事情。
3.  on Slabs地面更硬，on Piers因为地板悬空会有弹的感觉。这个我引用的文章的确没提到。所谓弹，不知道有没有版友走过那种修的不好的decking，因为下面的sleepers不够密，地板下面悬空的地方走在上面会稍微下弯/弹。一般不会造成生活不适。而且大部分sleepers都修的挺密的，感觉不明显。如果builder偷工减料那的确需要当心，买房的时候要注意，建房则要确定builder完全遵照ABC（Australia Building Code）的要求。
4. on Slabs地面能承受更重的家具，例如水床……好吧，水床的确超级重。但是现在谁会睡水床……华人恨不得睡着像木板一样的超超超硬床垫上。鬼佬都没人睡水床啦（只有金刚狼回到过去那一集睡过 lol）

后面都是讲on Slabs的坏处了，因为大同小异就不翻译了。


*如果有版友不了解BASIX，这个是政府对新建或翻新房屋碳排放的审核标准。譬如大窗比小窗碳排放就高，因为冬天可能保温差房间要更多加热，夏天透光多房间又需要更多制冷，就要扣分。要把分加回来就要在建房中加节能环保的项目来得分，譬如采用双层玻璃，和/或在后院加雨水桶。总之总分要满足council的要求。这样大家也就能理解为什么有用没用现在新建的house，townhouse，后院开发商都弄个大雨水桶，因为这是最便宜加分最高的项目之一……

kenkoh40

cnmlgbd 发表于 2017-6-28 20:50
防白蚁则各有各的优势其实。

白蚁这种东西可以跑很远爬很高吃木头。如果你木头就在地面上当然不会舍近 ...

不错

kenkoh40

不错

大成

cnmlgbd 发表于 2017-6-28 21:18
谢谢贴文。

不过拜读后发现pro 和 con跟我贴的那篇差别不大。

现在，除非地势很差的情况，slab的优势都是大于piers，说管道和电线维护的问题的，基本都没在澳洲建过房子

cnmlgbd

大成 发表于 2017-6-28 21:24
现在，除非地势很差的情况，slab的优势都是大于piers，说管道和电线维护的问题的，基本都没在澳洲建过房 ...

落差特别大的情况，除了split level，还有一种叫on pillar，和on piers又不同。有次遇到感觉很有趣还特意拍了很多照片。

ilovefamily

在国内踩习惯水泥地面，在澳洲踩地面，总觉得忽悠，不踏实。。。。
而且感觉地面保温不好。。。。

大成

cnmlgbd 发表于 2017-6-28 21:27
落差特别大的情况，除了split level，还有一种叫on pillar，和on piers又不同。有次遇到感觉很有趣还特意 ...

照片分享一下呗

qaq

9494，踩在架子上，旧房子会吱吱响

xuenwang

涨知识

Hi5

你的ID.....................

cnmlgbd

大成 发表于 2017-6-28 21:29
照片分享一下呗

cnmlgbd

qaq 发表于 2017-6-28 21:34
9494，踩在架子上，旧房子会吱吱响

咯吱响是因为地板的间隙没有留或者留的不合理，与房子新旧无关。
就好像所有要搭龙骨的实木地板，如果师傅的手艺不行，新作的地板也会咯吱咯吱响。

一天世界晴~

我是外行  我见过一套老宅是on Piers然后地基沉降整个房子变成危房 感觉断裂成2半

大成

cnmlgbd 发表于 2017-6-28 21:55

呵呵，还真是人定胜天啊

cnmlgbd

一天世界晴~ 发表于 2017-6-28 22:06
我是外行  我见过一套老宅是on Piers然后地基沉降整个房子变成危房 感觉断裂成2半 ...

这种情况也偶有出现。往往是房子下面的地质情况出现了很大的变化，如雨水冲刷后地面整体下陷或滑坡。老房子由于沉降基本完成，反倒较少出现这种情况。

on piers的状态很像一块钉板。如果一根钉子一个人躺上去肯定要扎穿后背。但一块钉板就可以表演躺钉板，还能胸口碎大石嘞 整个房子的重量均匀分布在所有piers上，每个pier承担的重量并不大。且房子并不依赖某个pier, 别说单pier出现问题，就是几个同时坏掉，房子应该也无碍（因为结构都是overengineer 的）。

本帖的本意不是探讨哪个地基好。各有利弊，各取所好。on Slabs 是新建房屋的主流。如果贵很多，没 必要一定要逆潮流而动，非要造on Piers的房子。

lifei911

. 绝世好贴阿，先分分送上。。最近正好要再后屋加建。 学习了。LZ了解bored piers吗，介绍介绍呗。
我要加建的后院，原来有个游泳池，2年前左右给回填了。初步和结构工程师了解的情况是，要做bored piers。 bored pier是不是就要更贵了阿。还有，一般打这种pier的机器多大啊，因为是在后院，有点担心access的问题。