考虑入手布里斯班投资房长期持有，哪个区增值潜力最大？

randjnz

正在考虑在布里斯班买一栋投资房长期持有，预算60万以内。
我最看重的是要有增值潜力，比如说现在买60万，十年以后能增值到120万。觉得这个价位属于最大众化的房子，长期出租有保障，将来出手的时候也有最大的客户群。价格太高了一是负担不起，二是出租不易，三是增值潜力有限（布里斯班毕竟不是悉尼墨尔本）。低于这个价位的房子要么太偏远，要么区域不怎么好，也不容易找到好租客，所以就不考虑了。
房子状况不用太好，能过得去就行，以后有钱了还可以装修一下，房子状况好了，租金也可以涨一些。
只是拿不准在哪个区买。看了几个类似的帖子，发现这里真是藏龙卧虎，所以冒昧另发一帖，请各路大神不吝赐教。

cherrieshowshow

楼主你是来搞笑的吗？60万的十年后120万？100年后没准儿能上120万。

bayswaterresort

你要的这种房子基本上在布村没有。要是有也是极其好的运气。要想增值快，建议悉尼墨尔本。要想现金流好，布村可以提供。但是不可能十年翻一倍。试试Sunnybank华人区吧。目前也是6%7%的年增值，不可能10年翻一倍。

bayswaterresort

或者你试一下布村的高端房产。找个100多万的，离 city近的好房子。兴许涨幅能比较大。毕竟有钱人不差钱，几百万对他们来说没什么区别。听说过布村10年前的100万的房子，这几年卖出了200万。至于中低端50，60万的想10年翻倍太难。

jack9889

你要增值潜力就不要看布里斯班了，我的布村House六年才涨10%，基本上跟CPI平行, 再过几年就十年了，都不指望能涨过20%。

我悉尼的House五年前买的今年都翻倍了。

takeno

楼主宁愿买悉尼西区

thygrace

bayswaterresort 发表于 2017-5-8 22:24
或者你试一下布村的高端房产。找个100多万的，离 city近的好房子。兴许涨幅能比较大。毕竟有钱人不差钱，几 ...

您指的是哪些区呢？

chriscai2000

thygrace 发表于 2017-5-8 22:58
您指的是哪些区呢？

St Lucia,布村最好小学学区房，基本100万起，看得上眼的150万起，离大学，市中心都很近

xijiangyue2016

楼主，不能拿过去10年房价的增长，来推测未来10年的房价增长。

凸凹过去10年是移民快速增长的十年，也是01年中国加入世贸快速发展时期，澳洲过去10年的经济是得益于中国经济的快速增长，，和外来移民的激增，特别是澳洲的独特地理环境，气候等等因素，也同时吸引了大量的有钱人，土豪阶层来澳洲买房，几种合力加上澳洲本土的购房政策推动了澳洲房价的上涨。

要分析未来的房价是否上涨，不是关上门，自己想就可以的，要分析之前上涨的原因。

你说的未来10年房价从60万涨到120万，咱不敢说这种可能性没有，因为未来澳洲的经济发展，移民政策，以及中国的经济发展咱没那个能力预测得了。但是仅就现在这些政策，比如，移民的收紧，包括加入公民的严格，澳洲日趋严格的贷款政策，国内外汇的控制，中国经济的放缓，这些目前没有一样可以支持澳洲未来10年房价可以翻番的，所以，如果楼主是投资买房，请楼主慎重。如果是投机，赌博的心态，那么就试试吧，也许你运气好，10年以后，上面所有的政策全部反转，而且会出个天大的利好，然后房价不仅仅是翻番，也许会翻两番呢，谁知道呢？

bayswaterresort

thygrace 发表于 2017-5-8 22:58
您指的是哪些区呢？

New farm, ascot, halminton, bulimba, fig tree pocket以上都是富人区。当然还有一些suburb还有豪宅，bridgeman down, chandler, sinnamon park, 这几个区里面也有个别的豪宅。布村也有上千万的豪宅。

ARACT

楼上那些人都不懂。
我给你推荐一个， Upper Mount Gravatt，距离city10-12公里。
南区大名鼎鼎的，也是最大的购物中心，Westfield Garden City就在这个区。Upper Mount Gravatt是个面积很小的区，但却是布里斯班南区的交通枢纽。南区绝大部分通往市区的公交都需要在这里中转。这里也是南区两条高速交汇汇处，交通便利南区无人能敌。
再看政府规划，Upper Mount Gravatt是南区政府发展的重中之重。是南区规划的唯一的一个高密度区，几乎都是可以起十几层楼的高密度商业和住宅区。
Upper Mount Gravatt周围被华人区环抱，附近的区还坐拥南区最好的公立中学和小学，人口增长速度自然不必说。
这个区的价格目前在60几万，好点的70几万，但房子一般都挺破。大家的等着推到盖高层了。
如果打算长期持有，非Upper Mount Gravatt莫属。

thygrace

chriscai2000 发表于 2017-5-8 23:26
St Lucia,布村最好小学学区房，基本100万起，看得上眼的150万起，离大学，市中心都很近 ...

谢谢！

randjnz

谢谢各位不吝赐教，先谢谢了，晚一点再来回复。

fenghuo

10年翻番, 也就是每年7%的增长, 在布村不多见, 5%就已经很好的区了.
主要因为2011年大洪水, 房价大跌了一下,再慢慢起来的.
不过布村yield普遍比悉尼高一倍, 现在基本上4-5%可以做到...
60万在10km圈找吧, 北边chermside附近, 南边就是Mt Gravatt附近

mmllyy

ARACT 发表于 2017-5-9 01:32
楼上那些人都不懂。
我给你推荐一个， Upper Mount Gravatt，距离city10-12公里。
南区大名鼎鼎的，也是最 ...

yes, can't agree more

william19831003

Upper Mount Gravatt shoppin center there

西关大笑

过去十年翻番的有Sunnybank ，Macgregor 和Robertson 在袁氏行附近和Mains road 沿线以及近Garden City 周边的地区，另外就是Eight Mile Plains 的Warrigal Road 沿线。

未来的十年翻番的，现在还不知道

randjnz

bayswaterresort 发表于 2017-5-8 22:13
你要的这种房子基本上在布村没有。要是有也是极其好的运气。要想增值快，建议悉尼墨尔本。要想现金流好，布 ...

悉尼墨尔本太贵了，咱买不起，就考虑咱们布村吧

randjnz

jack9889 发表于 2017-5-8 22:25
你要增值潜力就不要看布里斯班了，我的布村House六年才涨10%，基本上跟CPI平行, 再过几年就十年了，都不指 ...

您是哪个区啊？我的朋友刚刚卖了在南区的房子，5年前50万出头买的，卖了70万出头，涨了30%总是有的。看来买对地方真的很重要！

randjnz

xijiangyue2016 发表于 2017-5-9 00:03
楼主，不能拿过去10年房价的增长，来推测未来10年的房价增长。

凸凹过去10年是移民快速增长的十年，也是01 ...

您说得太好了！其实谁都知道房价的不可预测性，尤其是长期的趋势。我说从60万涨到120万，只是想说明我投资的目的就是想要增值最大化。不管市场如何变化，十年以后肯定是各个区房价有差别，涨幅从很低甚至负增长到涨幅50%或者更多。我想每个人都想要那个涨幅高的，翻一番当然就更好了对不对！问题就是要尽可能找到这个涨幅最大（至少是比较大）的区。

randjnz

ARACT 发表于 2017-5-9 01:32
楼上那些人都不懂。
我给你推荐一个， Upper Mount Gravatt，距离city10-12公里。
南区大名鼎鼎的，也是最 ...

我也看好Upper Mount Gravatt。两三年前在那里看过几间房，房子是比较旧，40万出头就可以买到。现在涨了不少了。

zzg_css

罗伯特清崎的富爸爸说过：如果你开始只为了资本增值而投资，有一天你终将失去一切
投资要买能创造现金流的东西，除非你已经有了很强的现金流收入。
其实布里斯班市中心的很多房子，收租很不错啊，又不贵。

bayswaterresort

zzg_css 发表于 2017-5-9 23:25
罗伯特清崎的富爸爸说过：如果你开始只为了资本增值而投资，有一天你终将失去一切
投资要买能创造现金流 ...

同意，布村现金流是不错。就算全款买。扣除地税，中介管理费，杂七杂八的费用。一年的现金流回报能做到3.5%以上。在现在这种利息环境下。已经不错了，比存在银行强。而且还不算房子每年3%4%的增值。

fenghuo

布村市中心的公寓空置率已经到了4.4%, 10年的最高了, 今年有8000套交房, 明年5000套, 所以租金短期是上不去了

bayswaterresort

fenghuo 发表于 2017-5-10 09:34
布村市中心的公寓空置率已经到了4.4%, 10年的最高了, 今年有8000套交房, 明年5000套, 所以租金短期是上不去 ...

确实，公寓建太多了

randjnz

zzg_css 发表于 2017-5-9 23:25
罗伯特清崎的富爸爸说过：如果你开始只为了资本增值而投资，有一天你终将失去一切
投资要买能创造现金流 ...

我现在的现金流是不错，所以考虑增值多一些。其实所有的投资房都会有租金收入，只是4%或者5%的差别而已。
我就不相信我为了资本增值买房，很多年后会“失去一切”。

randjnz

bayswaterresort 发表于 2017-5-9 23:39
同意，布村现金流是不错。就算全款买。扣除地税，中介管理费，杂七杂八的费用。一年的现金流回报能做到3. ...

相比悉尼墨尔本，布里斯班的租金回报率是比较好。但如果只考虑4%或者5%的回报率，我觉得风险太大。比如说，利息涨到6%或者以上，你的投资就变成了负回报，你要是荷包不够深，就得考虑卖出。这时如果房价没怎么涨，你仍然要挥刀割肉。你这几年的劳心劳力，图了个啥？

ARACT

新政出台之后，市区的公寓，就比较谁的租金降得快吧。
布村的海外投资者，尤其是公寓，不租出去还有空置税。降价大比拼

bettycheng704

不知道布村哪里有这样的房子，祝愿楼主可以找到。
反正千万不要从中国人中介手里买city附近的apartment 楼花就行了。

2014年买的到现在一分不涨的血淋淋的例子在这里~

randjnz

公寓我是不会买的，townhouse也一样。平时费用高，又不增值，只是租金稍微高一些，投资的目的何在？自住的话当然不同。
楼上说的华人中介推介楼花，呵呵，人家合法生意，买家又不傻，一个愿打一个愿挨，咱们就不用操心了。