14年刘主席一贴房产投资价值消失被打脸无数，那么现在呢？

BIH

房地产作为一种特殊商品兼具使用价值和投资价值，一直受到大众投资者的青睐。又因为它实在昂贵，一般人都需要贷款才能拥有。所以有一个问题大家都非常关心，是什么决定了它的价值，现在会不会太贵了？这里我来说说我的意见。为了论坛和谐欢乐，大家打脸的时候下手请轻些。

我觉得房地产的价值决定于潜在购买者的未来偿付能力 （future affordability)。所有的多空争论无非是围绕着这个未来偿付能力的多少来展开。

为什么经济不好，央行减息会导致房地产市场火热？因为人为压低的偿付成本补偿了薪资水平下降损失的偿付能力。而且利率越低
补偿力度越高，因此通过降息和政府补偿增加的额外偿付能力会逐渐转移到了房产价值中去。那么现在大家最关心的问题来了。现在的房价充分反映了未来偿付能力了吗？

宏观上，我认为不但充分反映了，而已有可能over price in 了。这意味着在可预见的未来回调的几率会很大。理由很简单，因为我对以下几个影响偿付能力的因素的预期是悲观的。

1.    薪资水平 - 澳洲经济活力大不如前，薪资水平一直停滞不前。这个估计大多数人都认同。这个无论多少人口的增加都是改变     不了的事实。澳洲的购房主力依然是广大工薪阶层。薪资水平不但制约还贷能力也制约租金增长。所以最终制约的就是偿付能力。

2.    通货膨胀 - 虽然澳洲通胀一直处在低水平，但还是逐年增长，在薪资停滞的情况下，大家对通胀上行压力是非常敏感的，所以温和增加的通胀正慢慢挤出我们的偿付能力。

3.   加息压力 - 现在通胀水平正逐渐恢复到RBA的目标水平，这意味着RBA的减息压力在逐渐消退。同时RBA的货币政策不是完全独立。相信一直关注楼市的大家都知道，美国加息会不断对澳洲造成压力。最近美联储的加息就导致了四大行跟随涨息。为什么？因为澳洲的人均借贷超过了人均储蓄，超过的部分需要通过国际融资进行补偿。因为楼市热潮，这个缺口变得越来越大，澳洲对国际资金的依赖越来越大。作为国际借贷成本定价锚的Fed fund rate上升必然导致澳洲整体借贷成本的上升，结果就是成本部分转嫁到投资者身上压低偿付能力。所以为什么网红大凶妹天天喊美国加息就导致澳洲楼市崩塌。这是有道理的。

4.   政府支持 - 政府在这场楼市游戏的不同时期会扮演不同的角色。在经济向下时期，政府会支持楼市，借此激活经济。而在楼市过热时期，政府的目标就成了打压楼市，防止过热导致系统性风险。现在澳洲政府其实处在两难，经济稍有起色，但依然不如人意。但楼市已经出现过热迹象。所以政府现阶段最有可能的政策就是不作为， 也许不时做些小调整，或口头警告，或提高准备金要求。但不会在主要政策上动刀（比如NG，first home buyer bonus等等）。但现阶段不要指望政府大方向上出台更有利投资者的政策推高楼市。

5    中国因素 - 中国已经开始收紧货币政策，大家就不要太指望来自祖国的接盘侠了 （关于我看空中国，以后详细说）。

最后加一句，如果我对上述因素变得乐观，我随时空转多。所以我是墙头草，不是死忠空军。大家对多空也根据自己的判断就好，我就提供个思路。

BIH

其实宏观分析只是说明了楼价上涨趋势和偿付能力趋势总体出现了背离。但具体到不同地区，潜在买家的偿付能力是由不同具体因素决定的，需要具体情况具体分析。所以脱离微观谈宏观就是耍流氓！ 恭喜多军！你们猜对了！ 我在1楼耍流氓了！所以请尽情打脸

微观上，我觉得用“意愿偿付能力”来分析更为准确。因为微观上具体到不同地区，我们还要考虑潜在买家牺牲其他消费去偿付楼价成本的意愿。

影响意愿偿付能力的因素其实大家讨论的很多。概括起来主要包括了工资水平，租金水平，人口因素，经济活力，具体地区的周边配套，乃至具体单位的各种条件等等。以下用最具代表性的悉尼地区来分析一下。

工资水平 – 最近几年工资的确没怎么升，11月的数据新州平均周工资是1637，同比竟然还降了0.3%。（同期昆州的平均周工资是1578。我觉得这是布市比悉尼价格低的因素之一。但不是主要因素）但对现阶段的悉尼地区而言，这不是制约意愿偿付能力的决定因素。原因是最近几年悉尼人口增长迅猛！从2011年大约4百万，到2016年已经达到5百25万。虽然平均工资没有上移，但高收入人群的绝对数量是不断增加的。房产毕竟是个价高者得的游戏。所以人口密集地区房产的潜在意愿偿付能力必定是比较高的。

租金水平 – 微观上这个对于楼价估值非常重要（中国例外，原因以后说）因为租金对房东而言是绝对偿付能力重要构成部分。租金越高房东的偿付能力就越高。举个例子，悉尼地区inner range 至16年11月 2房unit 的平均周租是680，而同期布市只有480. 整整低了30%。 可见这就是为什么布市房价比悉尼低得多的重要原因之一。影响租金水平的因素很多，主要的我认为是人口和收入水平。当一个地区人口净流入，一般而言，房屋供应会落后于人口增长。结果就是人们要不愿意提高租金维持居住品质，要不就是牺牲居住品质维持原有租金。大家怎么选择，大概是由该地区的收入水平和人口密度决定。但无论怎么选都会整体上拉高了这个地区的房产估值。但租金水平就是个双刃剑！不要忘了现在的租房者就是未来的潜在买家。在工资水平不变的前提下，不断提高的租金水平正在蚕食未来买方的偿付能力。再者工资水平也制约着租金水平的上涨，过去一年悉尼房价涨了19%，但同期租金只涨了5% 。有趣的是在15年房价增幅比较平缓的时期，租金基本没变。所以我觉得最近租金的涨幅是房价上涨导致还贷压力增加被转嫁进租金的结果。这就说明，一方面，不像有些多军说的那样可以随便涨租，所以由于房价上涨增加的还贷压力是不能完全转嫁给的；另一方面，当房价回调，租金水平很有可能会变得平缓（因为进入买方市场），但房东的还贷压力是不会减少的。这就成了一个负反馈的过程不断腐蚀房东的偿付能力。所以我建议，大家购买投资房的时候务必考虑在租金不变甚至负增长的情况下自己的偿付能力可否承受还贷压力！

空置率 – 这个是租金水平的衍生变量。空置率高的地区，总体租金收入就低，因为是买方市场。空置率低的地方，房价也相应较高。除了新开发区，悉尼各个地区的空置率都相对比较稳定。所以基本已经price in 房价中。拿空置率说事看多房价的已经没什么实质意义。只能说空置率低的地区房价回调的时期会比较抗跌，不过卖方已经为这个抗跌的保障计算进房价里了。

人口因素 – 微观上，我觉得人口因素是对房价起决定性作用的因素。不过我要强调的是，我所说的人口不是绝对数量上的人口，而是具备偿付能力的人口数量！我在上头也说过，为什么工资水平不增，悉尼的楼价却突突突地涨呢？宏观上，银行信用扩张，政府补贴等等，人为地压低了偿付能力要求，微观上，绝对人口增加推动租金上涨，绝对数量的高收入人群的增加，这些因素都使得在悉尼地区具备购买核心区域的能力人群数量是增加的。因为溢出效应，周边地区也不同程度的有所增长。可是成也萧何败也萧何啊！因为楼价的迅速增加，正在吞噬着人们的偿付能力啊。过去几年因为飞涨的楼价，不断地把人们的存量偿付能力固定到了楼价里。如果没有新增的偿付能力补充，如高收入人群继续流入，利率继续向下，政府加大补贴力度或者最好的情况，经济强劲复苏，我觉得现在的楼价将很难维持向上趋势。
。宏观上的理由，我在一楼已经说了。而微观上，以悉尼为例，依靠具备偿付能力的人群继续流入推高楼市这观点，我是怀疑的 。首先，悉尼的人口增速下降趋势。其次，从工资水平未能提高这点来看，新增人口中大部分不是具备与现在楼市匹配的偿付能力的人群。有朋友说，买不起核心区域的可以买周边啊，人口流入，这些地区也一定会升的。可是不要忘记啦，现在价格低的地方大多是有硬伤的。比如，WWP（坛子里就一个贴专说这个）虽然距离上离核心地区近，但交通不便叠加供大于求，虽然因为楼市牛市的外溢效应也有增长，但远远低于其他地区啊 。在地区条件得不到升级的情况下，购买了这些地区可能就意味着你的资产被固化在了这些地区了。以后是否能升级到更好的地区就要靠个人本事了，这个和楼市的总体趋势就没什么关系了。也许有人说总比放在银行白白亏了好啊。但是不要忘了这是在牛市的情况。在市场回调的时候这些区域有可能是跌得最惨的。 所以同学们在选择低价区域的时候务必要谨慎！下手前一定要做好功课，熟悉标的区域的具体情况。不要听了某些agent的怂恿就头脑发热！不怕错过最怕买错啊！再举个数据，2000年时悉尼的house ownership接近70%，而现在已经快跌破50%了。为什么？我觉得这侧面说明了悉尼的新增人口绝大部分是暂时不具备偿付能力去支持现阶段的楼价水平。最后，也许这是最重要的一个因素，最近银行大幅收紧了贷款要求了。这个就好像突然给偿付能力上了个紧箍咒，大家的购买力一下子大缩水。这也是我确定看空的直接原因。

新增房屋供应 – 楼市热潮的另一个效应就是房屋供应的大量增加。我们一直都在讨论需求端对楼价的影响。实际上，供给端正在跟上。关于供应端对楼价可能造成的压力大家可以读读下面的链接：
http://www.abc.net.au/news/2016- ... n-2017-citi/7789864

购买意愿 – 在当前楼市热潮中，投资者的购买意愿空前高涨。这意味着，大家更愿意透支未来的消费能力去支持偿付能力。这就是为什么，作为一个空军，总是在楼市的热潮里被大家打脸啪啪啪啊！因为我现在是站在群众的对立面的啊！可是这其实是很危险的。因为这是透支得来购买力不能持久的啊！所以这个因素常常就是把楼市泡沫吹大最后破灭的罪魁祸首啊！说白了，这个意愿到了现在已经异化成了一种贪婪。虽然贪婪的力量是巨大的，但比它更可怕的力量-恐惧也在楼市的热潮里慢慢滋生。

最后，在看评论和被群众打脸的过程中给了我很多启发，给我二楼的写作增添了许多养分，非常感谢。我个人水平非常有限，所以必然有许多地方要被打脸，但我非常期待。要是能被长期打脸说明的这个市场还是处在一个良性的循环中，这对于包括我在内大多数投资者而言应该这个非常好的事情。

PS，我个人觉得宏观数据的回调信号还没出来，但是回调总是在不知不觉中就悄然发生。在大家感觉到到时候已经成为里一种趋势。即使这回也许我是错的 ，但购买房产对大多数人来说都是重要的决定，在出手前花些时间多研究一下多想想总不是个坏事儿。

BIH

看空中国的理由我在其他帖子的回帖里基本都说了。烂得再总结了

zz_sg

前排占位

clarkzm

有理有据支持一个

K6370

有道理。我也觉得楼市未来几年暴涨暴跌的可能性都不大。可能会微涨或者微跌。

Griffon

司令微微一笑说出：趋势
大奶微微一笑说出：22岁

大杨树

澳洲的购房主力依然是广大工薪阶层。
--there are more investors, and less home buyers

topliu

工薪谁能买得起chatswood?
悉尼接近100个区均价2M+， 工薪能买得起？
应该是升级的和投资的有钱人的市场，靠工资不可能买得起悉尼的好区的房。
我知道很多人都已经没有贷款了，那么他们的钱如何投资？

猫儿乖

lz真幽默啊，墙头草两边倒啊

T.T

我记得在14年640的帖子之前还有一个“澳洲房产百年一遇暴跌xxx"的大帖， 后来竟然找不到了

hellobottle

未来可能会微张微跌吧...猜的。不过 boxhill 这些华人聚堆的区不太好说...

qingtao

我觉得楼主说的很有道理，不管多少人还清了，多少人没还清，争论这个不重要因为都是“身边的人”没有统计学上的意义。看澳洲房屋抵押贷款的总额和家庭收入比就可以判断了。在经济停滞的大背景下，房价基本就是被利率决定了，没有之一。

BIH

T.T 发表于 2017-4-27 11:46
我记得在14年640的帖子之前还有一个“澳洲房产百年一遇暴跌xxx"的大帖， 后来竟然找不到了

  ...

08，09年的确暴跌了一阵。

T.T

BIH 发表于 2017-4-27 12:55
08，09年的确暴跌了一阵。

如果哪就叫百年一遇的暴跌了。。。。。。。。。。。。。。好像。。。。。也没啥可怕的阿

koala2008

11年95万买的房子中介评估下来可以至少卖270万。看来得抓紧上市

李十三

還是溫故知新好。不妨看看那些舊帖裏面寫的，是不是有道理，爲什麽結論會錯誤呢？

stevenhu

T.T 发表于 2017-4-27 12:57
如果哪就叫百年一遇的暴跌了。。。。。。。。。。。。。。好像。。。。。也没啥可怕的阿

  ...

美国开动印钞机救市了，现在印钞机带来很多后果，属于头疼医屁股的典范

BIH

T.T 发表于 2017-4-27 12:57
如果哪就叫百年一遇的暴跌了。。。。。。。。。。。。。。好像。。。。。也没啥可怕的阿

  ...

标题夸张才引人瞩目

takeno

贷款你们怕吗？
1) 一对夫妻退休可以有70万以上养老金可以用
2） 80后购房主力，国内都是独生子女，至少都有资产
3） 前几年的capital gain

takeno

贷款你们怕吗？
1) 一对夫妻退休可以有70万以上养老金可以用
2） 80后购房主力，国内都是独生子女，至少都有资产
3） 前几年的capital gain

Coolbananas

chenyunsun 发表于 2017-4-27 13:04
還是溫故知新好。不妨看看那些舊帖裏面寫的，是不是有道理，爲什麽結論會錯誤呢？ ...

为毛我每次觉得你的回帖都很有道理？

htan564

T.T 发表于 2017-4-27 11:46
我记得在14年640的帖子之前还有一个“澳洲房产百年一遇暴跌xxx"的大帖， 后来竟然找不到了

  ...

http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... amp;tid=105434&

不就在这嘛， 今天还在被鞭尸。

daniel6616

空军还真是层出不穷

daniel6616

topliu 发表于 2017-4-27 11:40
工薪谁能买得起chatswood?
悉尼接近100个区均价2M+， 工薪能买得起？
应该是升级的和投资的有钱人的市场， ...

国内工薪阶层不照样买百万房按揭还贷，1比1算，国内生活成本还高

icac

首先你说的affordability，我不认为这是唯一衡量房价涨否的标准；甚至不是主要标准。否则你怎么解释国内几千人工房价几万一平却多年来一直在涨的事实呢？

再做一个比较，悉尼的收入和别的城市例如布里斯班基本接近也就是说布里斯班比悉尼的affordability高很多；这个情况已经持续很多年了但悉尼的房价却每每跑赢布里斯班。

再说一下美国问题吧；我始终觉得美国负担太重，以前欠下的债务+人口老年化带来的福利退休金问题一直没有得到解决（其实这个论点正正是现在美国总统川普多年前提出的）。虽然短期内会加息缩表etc，但长期来看美国并没有这个实力持续加息；我估计今年美国加息三次也不一定能实现我们姑且拭目以待吧。

另外国内买家来澳洲问题；其实他们占的比例真不是很高依照数据大概就10%左右。另外有一个有趣的现象，这10%里面并不全是中国人，海外别的国家的买家也很多不过他们更青睐于高档市场（例如Opera One，CBRE说过去年卖的时候大部分海外买家都是欧洲以及加美的富豪而不是中国买家）

蓝精灵

都说经济软了房价会跌，但经济都软了差不多十年来，房价还是照样往上长，这是什么道理？

BIH

icac 发表于 2017-4-28 07:00
首先你说的affordability，我不认为这是唯一衡量房价涨否的标准；甚至不是主要标准。否则你怎么解释国内几 ...

这个问题提得好。我在微观部分会解释.

yang689

蓝精灵 发表于 2017-4-28 07:16
都说经济软了房价会跌，但经济都软了差不多十年来，房价还是照样往上长，这是什么道理？ ...

经济和房价都不是整齐划一地涨跌，强者恒强，涨的都是好国家、好城市，你看珀斯的房价。

再说，不动产一般反应速度慢、周期长。而且西方国家的大跌和国内的大跌，在数字量级上会相差很远。

BIH

蓝精灵 发表于 2017-4-28 07:16
都说经济软了房价会跌，但经济都软了差不多十年来，房价还是照样往上长，这是什么道理？ ...

我在贴子里已经说了道理。