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本帖最后由 大韦 于 2017-3-12 13:38 编辑
求分分！求浮云！
平地一声惊雷！
维州工党政府周五深夜发布了proposed Residential Zones reform，如果最后能落实到local council 层面，将对于未来3-5年内的地产形势产生深刻影响！
对自住房买家和开发用地完全是冰火两重天！
今天下午就收到了维州某知名 Planning Consultant 的email，不得不佩服其专业度（尽管我觉得他们其实有已经提前知道了reform的内容），看起来每年几万的consulting fee 没有白给啊~
summarized 以下有几点
1）RGZ 基本不受到大影响，高度限制依然为13.5米,而且根本不用考虑绿化要求，所以依然是开发地的宝石。
2）GRZ 3层/或者11米高度限高。目前为9米限高。COUNCIL 除非加overlay ,以后的限高不低于此高度。
3） NRZ 改名为 Limited Growth Residential Zone ，高度限制为2层，不得高于9米，同时移除 目前不少council 所规定的：一个地不管多大均不得多于2个lot 的规定。
4）引入garden area 也就是长草种树花园空间的规定，400-500平米 不低于25% 500-600不低于 30% ， 超过 650平米不低于 35%。车道，车棚不算garden ，但是网球场，游泳池算。以前的话，NRZ豪宅的绿化面积最低要求：只需要 前面的面宽乘以9米+30平米的后花园就够了。如果前面面宽15米，700平米的标准土地就是165平米的绿化就够了，这其中还要减去一条车道大概20平米不能铺草种树。新规下，最少也要245平米的纯绿化面积。
首先，我觉得此次变革不能称为rezone,因为这不是对zoning 产生变化，州规划部说的很明确，这是reform，改革开发规则不代表州政府有权利顺其自然的rezone 土地！
其次，预期东区以下地区： Bayside Boroondara Whitehorse Monash Glen Eira居民和council 会强烈反弹！这些地方居民高度的反对开发，而工党政府在这些区基本上是没有选票！
我的预期：
1.开发商物业类型会有比较大的变革。如果GRZ 可以开到11米高度，将会出现大量的terrace style 建筑。在寸土寸金的一些地区已经出现了大量的此类建筑，参考： 16 Peel ST KEW ，本人在CBRE拍卖上看到的设计图整个都惊了。
2.自住房会相对吃亏，如果大量开发项目高度拔高2米。预期会隐私侵犯等问题困扰的居民大幅增多！现在的rescode 对于 overlooking 其实要求并不高！想想你隔壁巨大的三层神庙一样的豪宅。。
3.我不认为GRZ表面的开发高度限制放宽就会导致开发土地大放水，因为zone schedule 是 州政府定，但是本地 council 有三个很重要的discretionary 的 Power 是州政府无法去改变：就是画zone/具体倒某条街道preferred 的开发style也就是neighborhood character/以及Overlay 这是由Council 决定！当我们打开planning scheme 就可以看到，在不同的grz 和社区建筑特性 Neighborhood character 描述中，鼓励的building style 是完全不一样的。官司打到vcat 上，当地 planning scheme里面限定的preferred building 类型是有非常大的决定权重的！所以这次也建议了 Neighbourhood character objectives 可以写在planning scheme用来控制开发类型，同时council 可以用overlay 来 Justify 其对 GRZ高度的Control（如果council 决定１１米不妥当）。各位投资人，千万记住重点！重要的事情说三遍！！！！不是说能搞11米就可以一定搞三层apartment ！不是说能搞11米就可以一定搞三层apartment！！！ 不是说能搞11米就可以一定搞三层apartment！！！
在local 居民们强烈的预期支持下，真正可以做TOWNHOUSE开发的GRZ同时又没有高度控制Overlay的面积(我们称之为： " 真.GRZ " )将会预期猛烈缩减。这点Glen Eira Council 在画GRZ之勉强的时候就已经完全体现出来了。
4.Mcmansion 也就是华人最爱的巨大神庙一般的豪宅（伪法式为主）会减少。绿化面积将会增多。不用再担心房子就留前院一点可怜的绿地的情况出现了，700平米土地的话，至少要有220平米的绿化！
我再来普及一点开发的知识，也就是大家最关心的：到底能盖多高和盖什么物业？
1. 首先要看地皮所在的zone ，这个就是看GRZ ,NRZ ,RGZ。这个是council 划定。一看GRZ,大概也就是联排（Townhouse）和排屋（terrace） ，除非旁边有了公寓先例。
2. 看所在地皮的zone schedule 。也就是GRZ 1, 2, 3, 4,5,6,7. zone schedule里面的这个高度是由州政府和council 共同决定。州政府已经明确了，无论在zone schedule 里面，grz不能低于 3层11米。
3. 接下来看Overlay。这个是council 自己独立控制 。 overlay 类似于“土地属性”比如说。council可以要求，低于1000平米的grz 土地，不管1,2,3，都不能超过9米！ 这是个真.大杀器！
4.接下来就是看具体的neighborhood character 俗称的隔壁能盖啥你就能盖啥。这个不服可以去VCAT打，这个基本上是没什么巨大的杀伤力。
总结： council可以通过zone 和overlay 以及neighborhood character 来控制GRZ 高度！
因为涉及到维多利亚州大量自住房买家的利益，还请版主保留，同时请公众微信号转走的时候至少保留“新足迹大韦网友原创”，也是对人基本的尊重对不对？
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各种水洗面膜review－盖楼中，欢迎带图添砖 (2012-3-10) kitcat 
六代GTI一周感想，并鸣谢wyeann等热心帮助购车的朋友们！ (2011-12-1) jasonshao2010 
发表于 2017-3-11 22:32
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