买house的原因,请黑妖兄评点一下,我的思路有无问题

qichxi

经常在这里吸收大家的智慧,首先表示感谢.

偶然在足迹看到一篇全澳房地产投资现金流的报告,由于我工作的地方在西澳的Dampier附近的项目上,又发现报告中Dampier的年粗汇报率有11%,排全澳第二.引起了我的兴趣.

经过思考以后,我对以前投资时的错误观念有了更正,坚定了买土地的house,原因如下,请各位指正.买房是人生中的大事...

以前认为,在市中心买个公寓也不错,交易方便,房价只及house的一半.如果不住,也容易出租.

但是看过全澳房地产投资现金流后,发现最大的粗年回报率也就12%,这一回报率在证券投资中是微不足道的.

那么把靠出租房子来投资的念头也打消了.同样的钱放在证券市场中回报也要大.

那么真正升值的,那就是土地.(平时大家都那么说,但我没有理解透,现在来醒悟过来.)

我认为真正的投资方式应该是,买house,选土地升值大的house买.而不要只着眼于出租.

而且,我周围的同事租房买房,其实都是考虑小孩.(如果两个人住哪都一样,有小孩就要考虑教育问题.)那么买房就要买连续教育的当地的好的公立学校.

当个比方,在perth,最好的公立学校有三个,由于是就近入学的,那么买房的范围就非常少了.也很容易选了.

我打算以此思路,选择好学校附近的house.如果自己住,那么以后小孩教育可放心.如果出租的话,只要不是负的现金流就可以.主要还是靠土地升值赚钱.

当然,我还很偏好附近有公共交通的区域.因为我认为,高油价的情况下,减少用车是很好的选择.

还有什么好补充的,请大家拍砖.

买房子啊

所以就是LOCATION, LOCATION , LOCATION

degra

你的house什么时候入伙？

买房子啊

= = "" 2月份吧

cooldog

你的想法很正确，不过所有中国人都是一样的想法

买房子啊

要不要来个相反的思维，专门挑那些危险的区买？

蓝马

证券投资能有多少的回报率？

applenet

其实买HOUSE还是CBD的公寓，个人认为是个短期投资还是长期投资的理念。前者虽然长期投资回报率高，但是短期内也很烦人，投入也不少，尤其买个旧房子的情况下。后者省心，租出去再加上有物业管理，基本上都不用操心。

我看楼主除了考虑投资回报率、正负现金流以外，还在考虑将来孩子上学的问题，这是个容易混淆的问题，你其实是在平衡投资房和自住房的多方面，这样你就更容易头晕了。如果手头钱允许的话，我先考虑自住房解决，这要考虑你自己家本身的需求，不要考虑太多回报率的问题；条件再宽裕的情况下，再考虑投资房，这时候就要头脑冷静的想投资回报率的问题。这二者很难兼得，更容易让你头昏脑胀没了方向。

qichxi

原帖由 买房子啊 于 2009-1-11 17:16 发表
要不要来个相反的思维，专门挑那些危险的区买？

由于考虑到孩子读较好的公立学校,所以不会选危险的区.

qichxi

原帖由 蓝马 于 2009-1-11 17:32 发表
证券投资能有多少的回报率？

做SP200的话,年收益应该有30%以上.澳大利亚股票不我清楚.我知道期货.

chatchat

应该是个理性的思考打分的过程,当时我在上海买房的时候,两个选择,分别在内环两边,一个起步价,内环里面比外面多1000元;因为我不是上海人,就觉得这个1000元是非理性的,买了内环外的,结果卖出的时候我的房子比对比房升值多得多.我也有教训,买投资房的时候,其实那些市中心的老公房回报最高,无论从租金和升值(在当时炒房的气氛下),但我看了那些老房子,比我记事以来所看到过的所有房子都要不堪入目,就决定还是买个新房子,后来证明从投资角度来讲是个错误.

qichxi

原帖由 applenet 于 2009-1-11 17:43 发表
其实买HOUSE还是CBD的公寓，个人认为是个短期投资还是长期投资的理念。前者虽然长期投资回报率高，但是短期内也很烦人，投入也不少，尤其买个旧房子的情况下。后者省心，租出去再加上有物业管理，基本上都不用操心。 ...

谢谢,因为我现在租的就是公寓,我几个上级都租我想买的那块house.

感觉公寓的优势就是前期投入少,交通比较方便.house的优势是土地的升值,就学的选择.是很难取舍.

但是由于现在房价高,我觉的买公寓赚现金流已经没什么希望了.

我刚看到一个我比较理想的house,新建的50万澳元.

applenet

原帖由 qichxi 于 2009-1-11 17:51 发表



谢谢,因为我现在租的就是公寓,我几个上级都租我想买的那块house.

感觉公寓的优势就是前期投入少,交通比较方便.house的优势是土地的升值,就学的选择.是很难取舍.

但是由于现在房价高,我觉的买公寓赚现金流 ...

新建的要小心看看建筑质量。

applenet

原帖由 chatchat 于 2009-1-11 17:50 发表
应该是个理性的思考打分的过程,当时我在上海买房的时候,两个选择,分别在内环两边,一个起步价,内环里面比外面多1000元;因为我不是上海人,就觉得这个1000元是非理性的,买了内环外的,结果卖出的时候我的房子比对比房升值 ...

我觉得上海的楼市跟这里没有可比性吧。。

qichxi

原帖由 chatchat 于 2009-1-11 17:50 发表
应该是个理性的思考打分的过程,当时我在上海买房的时候,两个选择,分别在内环两边,一个起步价,内环里面比外面多1000元;因为我不是上海人,就觉得这个1000元是非理性的,买了内环外的,结果卖出的时候我的房子比对比房升值 ...

我在上海内环内的老公房,买时11万,现在35万.出租价1600.

所以并不是公寓不好,而是房价高了以后就没有意义买了.

joelucie

我倒觉得买house比买apartment正现金流难了海了去，手头富裕到house正现金流的deposite也不会考虑apartment了吧 不在一个级别的我就不出什么主意给您嘞 持有2年后能变正现金流的apart就不错啦。

[ 本帖最后由 joelucie 于 2009-1-11 20:21 编辑 ]

wil

原帖由 qichxi 于 2009-1-11 17:51 发表

谢谢,因为我现在租的就是公寓,我几个上级都租我想买的那块house.

感觉公寓的优势就是前期投入少,交通比较方便.house的优势是土地的升值,就学的选择.是很难取舍.

但是由于现在房价高,我觉的买公寓赚现金流已经没什么希望了.

我刚看到一个我比较理想的house,新建的50万澳元.

租金现金流占房价比百分之多少算是赚现金流？算是值得考虑？

lyrixyang

原帖由 qichxi 于 2009-1-11 15:07 发表
经常在这里吸收大家的智慧,首先表示感谢.

偶然在足迹看到一篇全澳房地产投资现金流的报告,由于我工作的地方在西澳的Dampier附近的项目上,又发现报告中Dampier的年粗汇报率有11%,排全澳第二.引起了我的兴趣.

经 ...

年粗汇报率是什么呢？

租金回报率吗？租金回报率有12%的话算是很好很好了

另外期货30%的回报率，是每年都有那么好吗？如果按照这个比例的话，20年后你就是超级大富翁啦！羡慕羡慕

黑山老妖

LZ的观点我也同意。基本上来说unit的cashflow比较好，但是增值还是靠地。房子本身是贬值的（政府都承认所以才有depreciation schedule）。
说实在的如果LZ能够保证30%一年的回报根本就不用考虑投资房产。
LZ思路很清晰，看得出来是投资高手

[ 本帖最后由 黑山老妖 于 2009-1-11 20:51 编辑 ]

wil

30%年回报率确实不是一般的牛了，比巴菲特强。

“从1957到1969年间，巴菲特的投资以每年29.5%的综合速度增长，大大挫败了道琼斯在同一时期7.4%的回报率。”

12%的租金回报率也很强，想象不出什么样的房子可以租这么高。

[ 本帖最后由 wil 于 2009-1-11 22:07 编辑 ]

qichxi

原帖由 wil 于 2009-1-11 20:23 发表


租金现金流占房价比百分之多少算是赚现金流？算是值得考虑？

投资上,一般要高于国债,还是可考虑的.

关键是现在全世界房价都高.真希望经济快点崩溃掉...

qichxi

原帖由 lyrixyang 于 2009-1-11 20:42 发表


年粗汇报率是什么呢？

租金回报率吗？租金回报率有12%的话算是很好很好了

另外期货30%的回报率，是每年都有那么好吗？如果按照这个比例的话，20年后你就是超级大富翁啦！羡慕羡慕

就是租金除房价,不考虑维修和买卖成本.如果按上海以前的老公房,1600月租金,买价11万算...年投资回报已经超10%了.更不用出房价上涨了.

qichxi

原帖由 黑山老妖 于 2009-1-11 20:50 发表
LZ的观点我也同意。基本上来说unit的cashflow比较好，但是增值还是靠地。房子本身是贬值的（政府都承认所以才有depreciation schedule）。
说实在的如果LZ能够保证30%一年的回报根本就不用考虑投资房产。
LZ思路很 ...

谢谢老妖兄,初来澳洲.人生地不熟的,主要还是看你的帖了解澳大利亚市场.再次表示感谢.

因为工资税交的多,所以我不平衡啊.再说总要有个房子,给老婆有点安全感.还要买的离好的公力学校近点,为以后的小孩考虑.

其实买房子真是人生最大的一笔投资.尤其象发达国家这么复杂的税务环境.

qichxi

原帖由 wil 于 2009-1-11 22:05 发表
30%年回报率确实不是一般的牛了，比巴菲特强。

“从1957到1969年间，巴菲特的投资以每年29.5%的综合速度增长，大大挫败了道琼斯在同一时期7.4%的回报率。”

12%的租金回报率也很强，想象不出什么样的房子可以租 ...

30%是做期货的投资回报,真的不算什么.前年国内的朋友叫我投资他的基金,我当时没投,就一年不到,他的基金就是10倍了.

巴老,靠的主要是他的神秘的第一桶金,以及那个牛B的保险公司.

当然做期货是有风险的,所以实业还是要做的.分散投资永远都是对的,呵呵

wil

原帖由 qichxi 于 2009-1-11 22:20 发表


就是租金除房价,不考虑维修和买卖成本.如果按上海以前的老公房,1600月租金,买价11万算...年投资回报已经超10%了.更不用出房价上涨了.

现在国债收益是百分之几？

11万？现在还可以在上海买到这种房子吗？

在澳洲，租金收益在7%以上就已经被认为很好了。

wil

原帖由 qichxi 于 2009-1-11 22:28 发表

30%是做期货的投资回报,真的不算什么.前年国内的朋友叫我投资他的基金,我当时没投,就一年不到,他的基金就是10倍了.

巴老,靠的主要是他的神秘的第一桶金,以及那个牛B的保险公司.

当然做期货是有风险的,所以实业还是要做的.分散投资永远都是对的,呵呵

一两次翻倍不能说明问题，巴菲特是常年保持一个复式30%左右的稳定回报率，这才是困难的，你可以算算，10万块钱，如果按30年复式30%的增长率，30年后会是多少钱，这就是为什么巴菲特不愿意在好车上花钱，因为那几万块钱年轻时的奢侈，30年后就是一笔巨款，对于他来说这是不可容忍的。

lifejoy

楼主的这些数据在我眼里看来简直能让我笑掉大牙~~

bigbigblue

哪里可以查到perth最好的公立学校是哪些啊........对这个感兴趣

solarcn

楼主好厉害啊，每年稳定的30%收益很高啊，买什么房子也不可能达到的吧。

qichxi

原帖由 lifejoy 于 2009-1-11 22:41 发表
楼主的这些数据在我眼里看来简直能让我笑掉大牙~~

呵呵,呵呵,见笑了.